為防止囤地、確保住宅用地盡快形成供應，國土資源部門加大了土地供應結構調整的力度。一些地方正在嘗試“小地塊、多頻次”的供地策略——

為加速土地形成有效供應，小宗地供應力度在一些城市逐步加大。

日前，南京市國土資源局拿出6幅住宅用地拍賣，面積較小的只有十幾畝，的不超過一百畝。從今年9月份開始，南京開始改變供地策略，以小地塊、多頻次投放市場。

武漢市國土資源局在10月份出讓的8宗土地中，較小的一塊只有6畝，的42畝，價格大部分在1億元以內，引起了中小企業的踴躍參與。

近期，成都市也出臺相關規定：城區新供應土地原則上每宗不超過50畝，對于新拍賣出讓的土地，在出讓條件及土地出讓合同中規定：項目必須在8個月內開工，12個月內開盤發售，并明確竣工時間。

那么，土地供應“大改小”的政策背景如何？對房地產市場有何影響？在加大小宗地出讓力度的過程中，需要注意什么問題？記者分別采訪了有關專家及業內人士，他們從不同的角度談了加大小宗地供應力度的看法和建議。

小宗地供應是一些地方根據政策要求和實際情況進行供地策略調整的結果

在采訪中，一些專家和業內人士認為，小宗地供應力度逐步加大是有現實基礎和政策依據的。

中國人民大學公共管理學院土地管理系教授嚴金明認為，根據9月30日國土資源部下發《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》，以及國土資源部相關部門負責人對此項政策的解讀，控制單宗土地供應規模，對成片開發建設的土地，統一規劃，統一進行基礎設施建設，分塊供應，以增加土地供應的宗數，防止“圈占”土地是今后的政策方向。如果住宅用地出讓地塊過大，政府對其開發節奏就很難控制。而小地塊出讓能夠讓更多的中小開發商參與市場競爭，有利于形成更加公平的市場競爭環境，同時可以滿足房地產市場多元化需求的需要。同時，市場競爭越充分，土地的價值就越能顯現出來，有利于防止開發商分期分批開發或囤而不開坐享土地增值收益，造成國有土地資產流失。因此，加大小宗地出讓力度是有政策和現實依據的。同時，綜合考慮到各地塊具體條件，單宗土地供應要依據區域土地利用總體規劃、土地開發供應計劃、城市規劃和所處的區位條件來確定一個合理的規模。

小宗地供應有利于供應土地及時開發建設，緩解對供地緊張的預期

在小宗地出讓對房地產市場的影響方面，中國農業大學土地資源管理系教授朱道林認為，小地塊供應對房地產市場較為直接的影響是縮短土地開發周期，加快形成住宅供應。如果出讓地塊過大，容易造成住宅用地開發周期長、分期分批開發，造成事實上的囤地。小地塊、多頻次出讓可以避免集中競爭，緩解出讓地塊少、競爭者多的緊張局面。近年來由于商品住宅價格過快上漲，各城市為了平抑商品房價格，均大力增加和保障了普通商品住宅的用地供應，但從結果來看，大量增加普通商品住宅的土地供應并沒有及時引起商品住房供應的增加。究其原因，除了存在部分開發商主動囤地、控制開發進度外，開發地塊過大也是導致土地被客觀地囤積在開發商手中的原因之一。因此，南京、武漢、成都等城市采取小宗地出讓，并嚴格規定商品房開工與發售時間的做法，對當前及時、有效地增加住房供應，有效控制商品房價格將具有積極意義。

北京大學環境學院城市與區域規劃系教授董黎明認為，小地塊、多頻次出讓土地不僅有利于土地的有效供應，還有利于改變開發商對土地供應形勢緊張的心理預期。他并舉了一個生動的例子說明這個問題：這就像是很多人等著吃一個蛋糕，把整個蛋糕只給一個人吃和把蛋糕切成許多份，讓許多人都能吃上給人的心理感受是不一樣的，影響了人們對土地供應的心理預期。前一種方式很可能給人的感受是拿到地的人會越來越少，土地供應的形勢會越來越緊張；而后一種方式卻在土地供應的數量和可持續的時間上給人以更多的希望。

小宗地供應不能搞一刀切，要因地制宜，確定適度的土地出讓規模

就一些專家對于加大小宗地供應力度是否會造成城市建設的“細碎化”的擔心，長期從事城市與區域規劃工作的董黎明教授談了自己的看法。

他認為，小地塊出讓雖有利于形成競爭機制，但會對城建配套、規劃銜接、開發建設區塊之間的協調提出了更高的要求。因此，小宗地出讓不能搞一刀切，要因地制宜，確定適度的土地出讓規模。

董黎明認為，從各類用地供應看，工業用地出讓應盡可能地集約化，小型化，因為原來我國在工業用地利用方面大手大腳、用地浪費的現象比較嚴重，應提倡少用地、建設多層廠房。而對于住宅用地供應，要因土地用途、區位、當地政府的管理能力而定，不能一概而論。

頭先，小宗住宅用地出讓就會有兩種情況：一種是把大塊地劃為小塊出讓，另一種是原本就是小地塊，如老城區、舊城改造等，不得不以小地塊的形式出讓。在老城區，進行拆遷涉及面廣、成本高、耗時長，而且《物權法》實施后，進行成片拆遷難度就更大。因此，舊城區出讓地塊的小面積化是有現實基礎的。

而在新城區，在城市基礎設施和生活設施配套不完善的情況下，出讓地塊就不宜太小，不然就無法進行城市配套。一般一萬人左右的居住小區，就需要23個配套項目。所以在郊區，住宅用地應適當考慮發揮規模效應，出讓地塊以300－500畝為宜。

所以對于加大小宗地供應力度的問題，各地應根據不同地塊的具體條件、房地產市場供求情況、當地的經濟發展水平、政府相關部門的管理、協調能力出發，因地制宜，確定適度的土地出讓規模。

如果確定要采取以小宗地出讓為主的土地供應策略，就一定要加強土地收購儲備規劃與城市建設規劃的協調，使得土地收購、儲備、出讓目標更明確，更有依據。這一步工作做好了，其他相關的配套、協調工作就會順利很多。

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