交付房產(chǎn)出現(xiàn)違約，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？?jī)H僅為了一面玻璃，業(yè)主方先生屢次尋求開發(fā)商解決未果。在走過了兩年多漫漫維權(quán)路之后，方先生毅然選擇走上法庭。3月13日，白下區(qū)法院正式立案。

　　資料檔案

　　業(yè)主姓名：方文
　　公寓地址：御水灣花園
　　開發(fā)企業(yè)：南京錢塘房地產(chǎn)開發(fā)公司
　　合同價(jià)款：674680元

　　[案情回放]

　　玻璃不合格業(yè)主拒收房

　　這面玻璃不是普通的玻璃，它安裝在從客廳通向陽(向陽博客,向陽新聞,向陽說吧)臺(tái)的雙層玻璃門的內(nèi)側(cè)。2005年12月31日，交付日，方先生一家前往驗(yàn)房，突然發(fā)現(xiàn)這面玻璃有點(diǎn)蹊蹺，細(xì)看卻有一層類似于汽車車窗上貼的防爆膜。透過這層膜，照耀到客廳中的陽光似乎也黯淡了幾分。

　　方先生請(qǐng)教了專業(yè)人士，才發(fā)現(xiàn)其中奧妙。原來，根據(jù)國(guó)家制定的強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)范，這里的玻璃必須使用安全玻璃，而安全玻璃是有標(biāo)記的。方先生家陽臺(tái)的雙層玻璃門，外側(cè)玻璃帶有出廠時(shí)的“鋼化玻璃”（安全玻璃的一種）字樣，內(nèi)側(cè)卻沒有任何標(biāo)記，反倒貼了一層膜。

　　該專業(yè)人士判斷，這里顯然是省去了一面安全玻璃，開發(fā)商為了補(bǔ)救，便貼膜處理。

　　方先生當(dāng)場(chǎng)便在驗(yàn)房報(bào)告中寫出了這一缺陷，并同開發(fā)商交涉，要求更換為雙面安全玻璃，同時(shí)拒絕簽字收房。但開發(fā)商始終認(rèn)為，他們的玻璃是合格的，因此這件事就拖延下來。2006年過去了，2007年過去了。開發(fā)商和方先生各無退讓。

　　盡管這套房產(chǎn)兩證已經(jīng)齊全，但是方先生堅(jiān)持沒有入住。

　　[律師出馬]

　　開發(fā)商違反國(guó)家強(qiáng)規(guī)

　　“方先生起訴時(shí)并沒有索賠，僅僅要求更換安全玻璃。”本案的代理律師、江蘇法德永衡律師事務(wù)所王樹律師說。

　　王樹律師分析，防爆膜雖然可以起到一定的防止玻璃意外破碎造成人身傷害的目的，但是防爆膜的使用壽命是有限的，通常使用一年多以后就需要更換。現(xiàn)在這張膜已經(jīng)起翹了。無論如何，這一彌補(bǔ)措施并不能掩蓋開發(fā)商違反國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范的行為。“沒有使用安全玻璃，就是違約。”王樹律師認(rèn)為。

　　記者問道：“關(guān)于交付住宅的玻璃，在合同中是如何約定的呢？”

　　方先生提供了商品房購(gòu)賣合同。記者看到，合同中并沒有提到安全玻璃字樣，僅在《附件6》“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中籠統(tǒng)規(guī)定：“彩色鋁合金窗，雙層中空玻璃，預(yù)留紗窗軌道”。這是開發(fā)商草擬的格式合同，附件內(nèi)容每家一樣。

　　這是不是能夠排除開發(fā)商的違約責(zé)任呢？

　　王樹律師否定了這一設(shè)想。他解釋說：“違約有兩層涵義，一層是合同違約，一層是作為合同存在背景的國(guó)家法律法規(guī)的違反。該案例合同中雖然沒有明確陽臺(tái)門必須使用安全玻璃，但是這屬于國(guó)家強(qiáng)規(guī)，是即使合同不寫，開發(fā)商也必須強(qiáng)制性執(zhí)行的內(nèi)容。因此我們認(rèn)為開發(fā)商違約。”

　　本案依據(jù)：2003年12月4日國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部、質(zhì)檢總局、工商總局聯(lián)合發(fā)布的《建筑安全玻璃管理規(guī)定》。

　　《規(guī)定》條：本規(guī)定所稱安全玻璃，是指符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的鋼化玻璃、夾層玻璃及由鋼化玻璃和夾層玻璃組合加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。單片半鋼化玻璃（熱增強(qiáng)玻璃）、單片夾絲玻璃不屬于安全玻璃。

　　《規(guī)定》第六條：建筑物需要以玻璃作為建筑材料的下列部位必須使用安全玻璃：

　　1、7層及7層以上建筑物外開窗；

　　2、面積大于1.5平方米的窗玻璃，或者玻璃底邊距離較終裝修面小于500毫米的落地窗；

　　……

　　11、易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。

　　《規(guī)定》第十四條：本規(guī)定自2004年1月1日起施行。

　　[特別提醒]

　　業(yè)主追究違約得有度

　　“交付違約是房產(chǎn)案例中較常見的一種。”王樹律師說。

　　收房時(shí)，一旦看到自己斥“巨資”購(gòu)購(gòu)的新家出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，不論是影響視覺效果，還是影響使用功能，業(yè)主都會(huì)感覺難以接受。不過，遭遇這種情形的時(shí)候，業(yè)主是不是一定要拒收呢？王樹認(rèn)為，判斷是否拒收必須把握分寸。

　　他解釋說，上升到法律精神的層面，業(yè)主購(gòu)房是以居住為目的，自然，如果開發(fā)商交付的房屋不能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，顯然應(yīng)該拒收。實(shí)踐中，衡量能否拒收的依據(jù)是是否嚴(yán)重影響居住質(zhì)量，或?qū)Π踩斐赏{。至于房屋的質(zhì)量通病，業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商適當(dāng)?shù)恼臅r(shí)間，并可要求合理補(bǔ)償，這時(shí)候拒收顯得有些過激了。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！