廣州市國(guó)土房管局公布數(shù)據(jù)顯示，6月份全市10區(qū)二手住宅均價(jià)3991元/平方米。而記者詢問(wèn)中介行發(fā)現(xiàn)，二手住宅實(shí)際成交價(jià)普遍攀升為6000元～8000元/平方米，與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相差近1倍呢？滿堂紅地產(chǎn)研究部周峰道出原委：目前，廣州不少二手住宅成交后為避稅，向官方報(bào)低價(jià)多為成交價(jià)7至8折，造成統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)偏離市場(chǎng)價(jià)，不具參考性。

　　對(duì)此，廣州地稅有關(guān)人士也表示，二手房成交價(jià)報(bào)低避稅情況確實(shí)存在，查處的案例中更多的是企業(yè)進(jìn)行的二手房轉(zhuǎn)讓。稅務(wù)機(jī)關(guān)若發(fā)現(xiàn)報(bào)價(jià)相差太多，有權(quán)進(jìn)行核實(shí)追繳差額，視情況給予不同程度罰金。據(jù)了解，廣州市基準(zhǔn)房?jī)r(jià)系統(tǒng)一期已經(jīng)驗(yàn)收，即將推出，屆時(shí)可以進(jìn)一步防止報(bào)低價(jià)。

　　案例

　　購(gòu)方：報(bào)低價(jià)少交近2萬(wàn)稅費(fèi)

　　楊小姐(化名)在廣州大道南購(gòu)購(gòu)一套樓齡不到5年小復(fù)式，建筑面積近40平方米，購(gòu)房時(shí)實(shí)際成交價(jià)是業(yè)主實(shí)收35萬(wàn)元，稅費(fèi)等由購(gòu)家埋單。看房伊始，中介經(jīng)紀(jì)幫她盤(pán)算購(gòu)房成本就承諾：“到時(shí)可以報(bào)低價(jià)，這樣稅收部分你就可以少交點(diǎn)。”

　　在確定購(gòu)房后，中介經(jīng)紀(jì)給楊小姐報(bào)價(jià)方案是報(bào)成12.8萬(wàn)元。楊小姐看到去房管局查冊(cè)回來(lái)的前業(yè)主房產(chǎn)證上，顯示的是“權(quán)利價(jià)值226940元”。“原價(jià)22萬(wàn)多的房子，現(xiàn)在只報(bào)10幾萬(wàn)，政府部門(mén)會(huì)相信？”楊小姐很困惑，但中介經(jīng)紀(jì)拍胸脯說(shuō)沒(méi)問(wèn)題。

　　隨后，銀行委托評(píng)估公司對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。記者看到評(píng)估書(shū)十分詳細(xì)，包括小區(qū)周邊交通、學(xué)校、超市等外部環(huán)境，以及房子朝向、樓層、裝修等，列明評(píng)估價(jià)35.82萬(wàn)元，單價(jià)9159元/平方米，與實(shí)際成交價(jià)相差不多。雖然楊小姐是花35萬(wàn)元購(gòu)房，單價(jià)約8693元/平方米。而如果按照中介經(jīng)紀(jì)報(bào)價(jià)方案，該房單價(jià)僅3273元/平方米，比實(shí)際成交單價(jià)少5420元/平方米。

　　“我就擔(dān)心報(bào)價(jià)太低不能過(guò)，但中介說(shuō)他們會(huì)搞掂。”楊小姐提供給記者相關(guān)資料顯示：中介公司提供的一式三份購(gòu)賣(mài)合同中，寫(xiě)明成交價(jià)實(shí)收35萬(wàn)元，但在政府部門(mén)報(bào)稅交易房?jī)r(jià)上，寫(xiě)的是12.8萬(wàn)元。

　　稅單明細(xì)方面，分為購(gòu)方和賣(mài)方。賣(mài)方方面，主要是不夠5年的營(yíng)業(yè)稅較為大頭，營(yíng)業(yè)稅是：房管局報(bào)稅價(jià)12.8萬(wàn)元×5.5%＝7040元；另外個(gè)人所得稅較多，核實(shí)征收：房管局報(bào)稅價(jià)12.8萬(wàn)元×1%＝1280元，共要交9771元。購(gòu)方方面，主要是交易契稅，房管局報(bào)稅價(jià)12.8萬(wàn)元×1.5%＝1920元。

　　現(xiàn)在，不少業(yè)主要求實(shí)收價(jià)，由購(gòu)方承擔(dān)稅費(fèi)，楊小姐也是如此。記者計(jì)算了一下，涉及到房管局報(bào)稅價(jià)的稅率共為8.1%，按照總價(jià)報(bào)低22.2萬(wàn)元計(jì)算，楊小姐少交稅17982元。

　　賣(mài)方：怕報(bào)低價(jià)購(gòu)方會(huì)賴賬

　　家住天河區(qū)駿景花園的方先生，本打算出售一套海珠區(qū)房產(chǎn)，開(kāi)出實(shí)收價(jià)45萬(wàn)元。有位購(gòu)家看房后很滿意，但因稅費(fèi)由購(gòu)家埋單，購(gòu)家表示預(yù)算只有15萬(wàn)元左右。若按照45萬(wàn)元成交價(jià)，頭付三成需13.5萬(wàn)元，稅費(fèi)等支出約4萬(wàn)多元，購(gòu)家說(shuō)錢(qián)不夠，要求便宜點(diǎn)。
方先生看了周邊市場(chǎng)價(jià)，覺(jué)得房子肯定能賣(mài)45萬(wàn)元，不肯降。但是，購(gòu)方聽(tīng)從朋友或中介經(jīng)紀(jì)建議，希望能通過(guò)報(bào)低價(jià)少交點(diǎn)稅把房購(gòu)下，方先生沒(méi)答應(yīng)。他表示，自己跟購(gòu)方不熟，擔(dān)心這樣操作不能完整收到房款，“如果簽合同時(shí)把房?jī)r(jià)寫(xiě)低，到時(shí)購(gòu)家賴賬，只給我報(bào)價(jià)怎么辦？”

　　后來(lái)，方先生一個(gè)朋友告知他在天河北的房子也是通過(guò)報(bào)低價(jià)賣(mài)出，實(shí)際成交價(jià)是70萬(wàn)元，中介建議只報(bào)31萬(wàn)元。本來(lái)，方先生的朋友不愿意，擔(dān)心購(gòu)方抵賴，但經(jīng)紀(jì)寬慰說(shuō)現(xiàn)在不少二手房購(gòu)賣(mài)是如此操作，頭先是簽標(biāo)明成交價(jià)70萬(wàn)元的三方合同，然后查檔、辦理按揭等。方先生朋友透露：“房管局有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，也不是說(shuō)你想報(bào)多少就報(bào)多少。”

　　調(diào)查

　　7家中介直接開(kāi)出報(bào)低價(jià)碼

　　昨天，記者隨機(jī)走訪10家房產(chǎn)中介店面，其中3家規(guī)模較大的公司經(jīng)紀(jì)對(duì)報(bào)低價(jià)持較緊口風(fēng)，7家中介行經(jīng)紀(jì)直接開(kāi)出可報(bào)低的價(jià)碼，“減少”價(jià)格9萬(wàn)元至22萬(wàn)元不等。

　　口風(fēng)較緊的一般是大型中介公司店鋪。他們表示，報(bào)價(jià)是購(gòu)家和業(yè)主雙方屆時(shí)協(xié)商，不關(guān)中介的事，也不能對(duì)少報(bào)多少錢(qián)以避稅進(jìn)行直接估計(jì)。在新港西路一中介店面，記者說(shuō)看中海聯(lián)路某實(shí)收價(jià)41萬(wàn)元、面積45平方米的5年內(nèi)二手房，但預(yù)算不夠，該中介答復(fù)說(shuō)可以和業(yè)主見(jiàn)面后商量，靈活處理，但不能報(bào)得太低。她表示，現(xiàn)在樓價(jià)漲了，至少要報(bào)到6500元/平方米，折合總價(jià)約29.3萬(wàn)元。

　　而其他7家中介的經(jīng)紀(jì)直接對(duì)可報(bào)低價(jià)格進(jìn)行初步統(tǒng)計(jì)。在赤崗某中介行，記者問(wèn)及珠影附近一套44平方米、總價(jià)40萬(wàn)元的一房一廳。中介經(jīng)紀(jì)聽(tīng)后說(shuō)該房屬于要征營(yíng)業(yè)稅的5年內(nèi)房，可報(bào)低價(jià)至25萬(wàn)元，少繳稅近2萬(wàn)元。

　　某公司一高端物業(yè)顧問(wèn)更笑說(shuō)“幾乎10個(gè)里面10個(gè)是這樣做的，不用擔(dān)心”，只要減少的數(shù)字不過(guò)分，仍然在房管局設(shè)定的該地段價(jià)格浮動(dòng)范圍內(nèi)就可以。

　　5年內(nèi)次新房報(bào)低價(jià)較嚴(yán)重

　　二手房交易業(yè)界人士表示，只要購(gòu)賣(mài)雙方同意，幾乎所有二手房交易存在報(bào)低價(jià)現(xiàn)象。政府部門(mén)現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)也會(huì)比備案報(bào)價(jià)略高，如果據(jù)實(shí)際成交價(jià)備案，可能較終還要多交稅費(fèi)。而且，備案時(shí)簽訂的二手房交易合同，款項(xiàng)較簡(jiǎn)單，也造成評(píng)估價(jià)偏差。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部周峰表示，政府對(duì)二手住宅成交進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)榈怯洉r(shí)只按標(biāo)準(zhǔn)地名登記，而不是樓盤(pán)名，本身就可能有較大價(jià)差。即使同地段不同開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，或是商品房與房改房之間，房?jī)r(jià)差別較大。實(shí)際交易中，大開(kāi)發(fā)商的品牌樓盤(pán)，本身的房?jī)r(jià)要比同地段房?jī)r(jià)略高1000元/平方米，而價(jià)差在備案登記中無(wú)法體現(xiàn)。

　　據(jù)透露，目前較需要報(bào)低價(jià)的是5年樓齡以內(nèi)的次新房，它們?cè)诙址渴袌?chǎng)身價(jià)較高、成交比例大。5年樓齡以內(nèi)的房子房?jī)r(jià)較高，可報(bào)低的空間較大。而超過(guò)5年樓齡二手房雖然報(bào)低價(jià)逃避部分契稅，但房子本身價(jià)格就較低，報(bào)低空間較小。在這種成交結(jié)構(gòu)下，整體二手住宅均價(jià)就被拉低。因此，二手中介行業(yè)人士表示，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)參考性較低，甚至說(shuō)目前廣州九成二手住宅交易報(bào)低價(jià)，只是報(bào)低幅度不同。

　　影響

　　政府評(píng)估進(jìn)入偏低循環(huán)

　　億達(dá)按揭的陳先生認(rèn)為，由于政府評(píng)估價(jià)是在備案報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上統(tǒng)計(jì)。目前，二手房?jī)r(jià)上漲速度較快，就算是按實(shí)際交易價(jià)報(bào)，可能同地段在1個(gè)月后的報(bào)價(jià)，與評(píng)估系統(tǒng)采用的1個(gè)月前的數(shù)據(jù)都有偏差。面對(duì)二手房市場(chǎng)要考慮到朝向、樓齡等等復(fù)雜因素，評(píng)估價(jià)系統(tǒng)只能完善，不可能是百分百與市場(chǎng)一致。

　　但是，如果市場(chǎng)交易二手房報(bào)價(jià)一直偏低，等于其評(píng)估價(jià)來(lái)源的數(shù)據(jù)本身有水分，這樣評(píng)估價(jià)就會(huì)更加低于實(shí)際成交價(jià)。如果購(gòu)賣(mài)雙方、中介等知道評(píng)估價(jià)偏低，聯(lián)合起來(lái)又可以再報(bào)低價(jià)，如此就形成一個(gè)偏低的循環(huán)。

　　購(gòu)賣(mài)方中介涉嫌偷避稅

　　中山大學(xué)稅收與理財(cái)研究主任、中大嶺南學(xué)院教授楊衛(wèi)華表示，報(bào)低價(jià)不僅是購(gòu)賣(mài)雙方偷稅避稅，中介公司本身也有嫌疑，造成稅收大量流失。但中介收傭金按實(shí)際成交價(jià)收取，在傭金登記點(diǎn)數(shù)不變情況下，中介公司實(shí)際上報(bào)稅的數(shù)額也就變小。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，部分小型中介建議報(bào)低價(jià)時(shí)，不僅是考慮到可早日促成交易收取傭金，實(shí)際對(duì)自身征稅也有好處。目前，大部分較大型中介不敢直接介入報(bào)低價(jià)事件，主要是擔(dān)心政府追究責(zé)任會(huì)責(zé)罰到自己頭上。

　　解決

　　銀行房管局兩評(píng)估系統(tǒng)對(duì)接

　　億達(dá)按揭陳溢溢表示，銀行評(píng)估價(jià)不一定完全是市場(chǎng)價(jià)，但相對(duì)而言比較接近。房管局的評(píng)估系統(tǒng)雖然存在差距，也在不斷修正中。陳先生認(rèn)為，成交價(jià)報(bào)稅與抵押貸款系統(tǒng)兩個(gè)系統(tǒng)相互獨(dú)立，可能還會(huì)出現(xiàn)零頭期的現(xiàn)象。在這種情況下，較好能實(shí)現(xiàn)兩個(gè)系統(tǒng)的信息共享，這樣銀行就可以更好地控制其房貸風(fēng)險(xiǎn)，防止高估了房產(chǎn)的價(jià)值；政府部門(mén)也能更好地進(jìn)行征稅、統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)等。

　　貼近市場(chǎng)價(jià)系統(tǒng)即將出臺(tái)

　　據(jù)了解，廣州市國(guó)土房管局估價(jià)所也正在建設(shè)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)系統(tǒng)，該系統(tǒng)一期已經(jīng)進(jìn)入驗(yàn)收。該系統(tǒng)初步規(guī)劃是每季度根據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)進(jìn)行更新一次，其給出的二手房?jī)r(jià)將較貼近市場(chǎng)，對(duì)市民有更多的參考價(jià)值，對(duì)報(bào)低價(jià)的現(xiàn)象可以有所改善。該系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來(lái)源由各中介提供，所以稅收部門(mén)在征稅時(shí)的監(jiān)管，仍然是十分重要的。

　　該系統(tǒng)一期可以查詢具體到每條路每條街的某號(hào)某層某個(gè)單位，對(duì)朝向如何，是否有電梯，景觀如何，噪音影響如何等都有詳細(xì)的評(píng)估。但仍采用了標(biāo)準(zhǔn)地址的方式，如果要抽取某樓盤(pán)的歷史成交數(shù)據(jù)則暫時(shí)無(wú)法做到，包括樓齡等也需要進(jìn)一步完善。這主要是影響二手房房?jī)r(jià)的因素更加復(fù)雜，所有將在后面的工程中繼續(xù)解決這些問(wèn)題。目前該系統(tǒng)的期的建設(shè)目前正在招標(biāo)。

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