提要：大規(guī)模的股權(quán)合作以及代建項(xiàng)目要保證綠城的產(chǎn)品和品牌質(zhì)量，這是綠城面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。而種情況是，當(dāng)稅后利潤(rùn)超過(guò)人民幣1.53億元但少于或等于人民幣3億元時(shí)，筆人民幣1.53億元金額將按照種情況全數(shù)分配給海爾，而利潤(rùn)余額將分配給綠城。
　　
大規(guī)模的股權(quán)合作以及代建項(xiàng)目要保證綠城的產(chǎn)品和品牌質(zhì)量，這是綠城面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。

　　與青島海爾地產(chǎn)合作的全運(yùn)村取得熱銷后，綠城再次牽手海爾，施展“以小博大”的財(cái)技，借助對(duì)方在資金方面的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合投資位于濟(jì)南的項(xiàng)目。

　　借雞生蛋

　　10月11日，綠城發(fā)布公告稱，擬與海爾合作開(kāi)發(fā)濟(jì)南市歷下區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊總用地面積約25.6萬(wàn)平方米，地上總建筑面積不超過(guò)約48.7萬(wàn)平方米，計(jì)劃發(fā)展為住宅物業(yè)。

　　目前，該地塊的持有人為山東東城置業(yè)，東城置業(yè)的實(shí)際控制人原為濟(jì)南海信。在今年4月初，綠城與濟(jì)南海信簽訂了協(xié)議，綠城透過(guò)旗下杭州綠城置業(yè)投資，向濟(jì)南海信購(gòu)入山東東城置業(yè)全部100%股權(quán)，代價(jià)約12.4億元人民幣。

　　雖然綠城對(duì)該項(xiàng)目覬覦已久，但自上半年調(diào)控以來(lái)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售并不理想，并且面臨著信貸收緊的趨勢(shì)，綠城也不例外。苦于高企的負(fù)債率，綠城采用了“借雞生蛋”的方式。

　　根據(jù)公告顯示，綠城出資9800萬(wàn)元，而青島海爾將以貸款的方式向綠城提供11.62億，總計(jì)12.82億元，作為綠城向海信收購(gòu)山東東城置業(yè)100%股權(quán)的資金。在收購(gòu)事項(xiàng)完成后30日內(nèi)，綠城須以代價(jià)人民幣301,068,300元向青島海爾轉(zhuǎn)讓其于山東東城置業(yè)的51%股權(quán)。

　　在收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑑杉夜緦凑展煞荼壤驏|城置業(yè)注資，將其注冊(cè)資本由10,000,000元至人民幣200,000,000元，其中人民幣98,000,000元由杭州綠城置業(yè)投資出資，而人民幣102,000,000元由青島海爾出資。

　　根據(jù)協(xié)議，青島海爾提供的11.62億元貸款，一部分作為收購(gòu)項(xiàng)目的股權(quán)的代價(jià)，而另一部分將作為股東貸款投入到項(xiàng)目，貸款利率為10%。

　　針對(duì)此項(xiàng)交易，綠城副主席羅釗明在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，實(shí)際上，整個(gè)交易并沒(méi)有占用綠城的資金。大多數(shù)的資金是對(duì)方出的。

　　在這樣的合作方式下，綠城與海爾的利潤(rùn)分成方式也有所不同。公告顯示，本次收購(gòu)股權(quán)溢價(jià)為人民幣5.8億元，除卻了上述溢價(jià)，當(dāng)除稅后利潤(rùn)少于人民幣1.53億元時(shí)，全數(shù)利潤(rùn)將分配給青島海爾。

　　而種情況是，當(dāng)稅后利潤(rùn)超過(guò)人民幣1.53億元但少于或等于人民幣3億元時(shí)，筆人民幣1.53億元金額將按照種情況全數(shù)分配給海爾，而利潤(rùn)余額將分配給綠城。

　　第三種情況則是，當(dāng)稅后利潤(rùn)超過(guò)人民幣3億元但少于或等于人民幣6億元時(shí)，筆人民幣3億元將按照種情況分配，而利潤(rùn)余額將分別按20%及80%之比例分配予青島海爾及綠城。

　　稅后利潤(rùn)超過(guò)人民幣6億元時(shí)，筆人民幣6億元，將按第三種情況相應(yīng)分配，而利潤(rùn)余額將分別按10%及90%之比例分配予青島海爾及綠城。

　　同時(shí)，項(xiàng)目公司除稅后利潤(rùn)超過(guò)人民幣3億元時(shí)，項(xiàng)目公司將按銷售收入的2%，向綠城房地產(chǎn)支付項(xiàng)目管理費(fèi)用。若支付該費(fèi)用后會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目公司稅后利潤(rùn)少于人民幣3億元，則項(xiàng)目管理費(fèi)用將會(huì)調(diào)低，使得山東東城稅后利潤(rùn)不會(huì)少于人民幣3億元。

　　另類代建

　　“此前，我們?cè)跐?jì)南全運(yùn)村的項(xiàng)目上與海爾合作也是采用同樣的方式。”羅釗明表示，東城置業(yè)合作上采取的并不是綠城之前提出的代建模式，而是股權(quán)合作。

　　“實(shí)際上，海爾和我們的合作，類似于財(cái)務(wù)投資的方式。”羅釗明指出。

　　但不能否認(rèn)的是，綠城與海爾的合作與代建模式相似，即借助對(duì)方在資金以及土地方面的優(yōu)勢(shì)，突破自己資源瓶頸。而對(duì)方亦借助綠城這塊“金字招牌”，在房地產(chǎn)行業(yè)分一杯羹。

　　不過(guò)，綠城總裁壽柏年曾坦承，大規(guī)模的股權(quán)合作以及代建項(xiàng)目要保證綠城的產(chǎn)品和品牌質(zhì)量，這是綠城面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商對(duì)綠城的合作方式評(píng)價(jià)指出：綠城的模式極有可能出現(xiàn)兩種意料不到的結(jié)果：一種是由于合作方的對(duì)于質(zhì)量的嚴(yán)格的要求，產(chǎn)品質(zhì)量可能要比自建的好；另一方面，也有可能因?yàn)楹献鞣藉e(cuò)誤的堅(jiān)持，或者綠城團(tuán)隊(duì)執(zhí)行方面的誤差，導(dǎo)致質(zhì)量水平低于綠城自建項(xiàng)目的情況。

　　同時(shí)還要注意，綠城并不對(duì)合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目盈虧負(fù)責(zé)，而在房地產(chǎn)價(jià)格下行的時(shí)候，合作方的資金將存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過(guò)，一位與綠城簽訂了代建協(xié)議的開(kāi)發(fā)商對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“我們和綠城合作并不會(huì)擔(dān)憂這些，房地產(chǎn)下行的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，即使我們自己?jiǎn)为?dú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也是有很大的風(fēng)險(xiǎn)，而與綠城合作的風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)小一些。”

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