我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)模式，很大程度上沿襲了房地產(chǎn)開發(fā)的“香港模式”。“香港模式”與“中國(guó)特色”因素的雜交，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)古怪而特殊的市場(chǎng)。

“香港模式”就是“全能開發(fā)商”

所謂“香港模式”，就是指房地產(chǎn)開發(fā)從投資購(gòu)地、開發(fā)建設(shè)到營(yíng)銷銷售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全部由一家開發(fā)商獨(dú)立完成，建立起一條以這個(gè)堪稱“全能開發(fā)商”為核心的縱向運(yùn)作鏈，形成一種全程的開發(fā)模式。這種模式是特殊歷史背景下形成的，其背景有三方面：一是香港實(shí)行零關(guān)稅自由貿(mào)易，財(cái)政收入不足；二是政府壟斷土地，為土地財(cái)政提供了可能；三是大開發(fā)商壟斷市場(chǎng)，市場(chǎng)集中度高。

這種模式具有以下幾個(gè)顯著特征：，開發(fā)商主要依靠銀行進(jìn)行融資，其核心競(jìng)爭(zhēng)力在于拿地和融資，而這又取決于其和政府、銀行的人脈關(guān)系；，政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)支柱；第三，政府、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益客觀上捆綁在一起，而這三家獲利的關(guān)鍵是地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲；第四，市場(chǎng)在向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁高成本的同時(shí)，政府不得不拿出部分土地收入為低收入群體提供福利性住房。高地價(jià)、高房?jī)r(jià)與基本福利房保證構(gòu)成“香港模式”的基本特征，而“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營(yíng)特色。

“中國(guó)特色”+“香港模式”

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)發(fā)展過(guò)程，就是一種具有中國(guó)特色的香港模式。從較初的深圳學(xué)香港、沿海學(xué)深圳，到后來(lái)的內(nèi)地學(xué)沿海，“香港模式”逐步完成了其內(nèi)地化過(guò)程。我國(guó)絕大多數(shù)房企遵循著這一模式完成了原始積累并實(shí)現(xiàn)了全國(guó)性大規(guī)模擴(kuò)張。香港模式的推廣，一方面確實(shí)促進(jìn)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；另一方面，隨著時(shí)間推移這種模式逐漸暴露出其天生的不穩(wěn)定性。

筆者認(rèn)為，這種不穩(wěn)定性源于國(guó)內(nèi)各種制度框架的不完善性，從而決定了其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的破壞性和對(duì)社會(huì)民生改善的壓抑性。在這種“中國(guó)特色”的“香港模式”里，集合了政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、居民以及投機(jī)資本多方的利益，交織著二元經(jīng)濟(jì)、城市化、工業(yè)化多種因素，較終使得這種坐地生財(cái)模式弊端暴露無(wú)遺。主要存在著以下幾組矛盾：

，供給與需求基礎(chǔ)不對(duì)稱。需求市場(chǎng)化和供給中開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)市場(chǎng)化的同時(shí)，作為較重要因素的土地卻不能市場(chǎng)化，依然實(shí)行征地制和批租制，這種不對(duì)稱的供需基礎(chǔ)，決定了土地資源是房?jī)r(jià)較重要的非市場(chǎng)因素。

，城市化與城鄉(xiāng)土地制度的不對(duì)稱。農(nóng)民進(jìn)城安家落戶需要大量的住房，但是鑒于城市土地資源的有限和農(nóng)村土地制度改革的艱難，土地供應(yīng)能力短時(shí)期內(nèi)難以有效提高。

第三，地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)分配的不對(duì)稱。在財(cái)權(quán)不增加而事權(quán)不斷上升的條件下，地方政府不得不將土地出讓金收入作為地方財(cái)政的重要來(lái)源，催生了“土地財(cái)政”。

第四，住房觀念與房屋商品化趨勢(shì)的不對(duì)稱。中國(guó)文化中存在“居者有其屋”的觀念，在住房商品化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，高房?jī)r(jià)使得絕大多數(shù)群眾只能“望樓興嘆”。

第五，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與改善民生目標(biāo)的不對(duì)稱。房地產(chǎn)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)方面功不可沒(méi)，但由此產(chǎn)生的高房?jī)r(jià)問(wèn)題加劇了民生問(wèn)題的嚴(yán)重性，由于我國(guó)中低收入群體如此龐大，各級(jí)政府還無(wú)力像香港那樣提供全面的公屋保障。

何不轉(zhuǎn)型“美國(guó)模式”？

所以，不根本改變現(xiàn)行的“香港模式”，就無(wú)法徹底解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。在現(xiàn)行利益格局下，地方政府在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)多達(dá)幾百項(xiàng)；開發(fā)商面對(duì)城市的開發(fā)成本不斷提高，而市場(chǎng)承受能力越來(lái)越弱，只能在高地價(jià)和購(gòu)購(gòu)力不足的夾縫中掙扎，依賴銀行貸款更使企業(yè)在宏觀調(diào)控下舉步維艱；居民對(duì)房地產(chǎn)“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的投機(jī)心理，又使我國(guó)長(zhǎng)期存在房地產(chǎn)的“賣方市場(chǎng)”。

因此，試圖以一種市場(chǎng)化的方式運(yùn)作以非市場(chǎng)資源為基礎(chǔ)的產(chǎn)品，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政府的調(diào)控作用是一種將市場(chǎng)和計(jì)劃割裂的行為，也是較不遵守市場(chǎng)規(guī)律的行為。在這場(chǎng)多方博弈中，廣大老百姓成為博弈的受損方。

要解決我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，必須在根本制度上大力推進(jìn)現(xiàn)行的財(cái)稅體制、農(nóng)村土地制度以及城鄉(xiāng)住房制度等方面改革，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供完善的制度環(huán)境，并創(chuàng)造足夠的發(fā)展空間。在運(yùn)營(yíng)模式上，要逐步向“美國(guó)模式”轉(zhuǎn)型，讓房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，資金主要來(lái)源于社會(huì)大眾，這樣可以有效分散企業(yè)和市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房市健康發(fā)展。在住房政策上，要加強(qiáng)大中城市住房消費(fèi)政策改革，優(yōu)化土地、住房供給結(jié)構(gòu)，抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房，加大保障性住房供應(yīng)力度，形成多渠道的住房供應(yīng)體系，不斷推進(jìn)住房的“去資本品化”，使其回歸為一種普通的消費(fèi)品。

作者：馬濤 中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士

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