近兩個月火爆的房屋銷售、10月以來基金、社保等機構集體增持，多重利好圍繞的房地產股沒有異軍突起，反在近3個月行業指數表現排名中列倒數第8。

　　地產龍頭啞火 靜待政策變局

　　機構增持難換股價上漲

　　從11月30日深交所披露的監測數據來看，8月份就開始減持的房地產板塊，在10月份成為基金購入比例大于賣出的較為突出的行業，當月基金對房地產業的購入比例為15.49％，但賣出比例只有8.32％。同時，另一項分類持倉數據顯示，9月份房地產業在基金所有持股中的份額為15.19％，而到10月份已上升至16.66％；基金持倉賬戶數也由829戶上升至971戶。與此同時，社?；鹪?0月份也加倉了地產股，持股比例從9月份的12.72％，上升至14.07％；持倉戶數由55戶增加至68戶。

　　但機構的增持卻沒有換來地產股整體股價上漲，截止12月3日，房地產指數在9月以來的漲幅為30.46％，在23個申萬一級行業中排名倒數第8位。對于這樣的表現，天治核心（凈值，檔案，基金吧）成長基金經理吳濤向《紅周刊》解釋，造成近期房地產板塊表現低迷主要的原因在于政策的不確定性。因為市場對房地產優惠政策部分退出的預期，即針對于二套房貸和二手房交易的優惠政策將會取消限制了部分投資性需求，造成投資者對于未來房地產行業的憂慮。而中原證券房地產研究員吳劍雄卻從市場的角度出法，他認為：“地產股分化明顯，近期一線地產股的表現不佳是由于前期漲幅過大，以及市場風格轉化的原因。上半年申萬房地產板塊整體漲幅達134.97％，在23個一級子行業中排名，而同期A股的整體漲幅卻為65.62％。在三季度之后，由于消費類個股的行情得以提升，一線地產股遭遇了冷落?！?/P>

　　行業內部股價分化明顯

　　近期，行情的發展讓一線、二線地產股之間的分化更加明顯。近3個月以來，保利地產漲幅僅為3.73％，萬科A漲幅為11.13％，這在所有地產股中名列倒數第2和第8位，備受機構推崇的行業明星在本輪反彈行情中表現遠遠落后于大盤，也落后于同行業的二、三線地產股。數據顯示，地產板塊中有多達22只二線地產股漲幅超過了50％，世聯地產、深天健漲幅更是超過了100％。對于一線、二線地產股的分化，吳濤認為原因有二，一是房價上升空間的差別，同比二線城市，未來北京、上海等城市的房價上升空間有限；二是，一線地產股現在規模已經很大了，行政管理的靈活性和規模再擴張能力已很難與二線地產龍頭公司相比擬，如從今年地產商拿地情況來看，二、三線地產龍頭明顯靈活多了，土地儲備明顯增多，而像一線地產龍頭萬科今年卻明顯錯失了拿地良機，雖然后期也有投入，但成本明顯過高。

　　北京、上海等一線城市目前由于土地資源緊張，供給面積、新建住宅成交面積已經連續出現下降，一線城市的租金與房價的收益比已全部大大低于2007年，上海、深圳、北京等地商品房空置率已經超過了40％?！斑@表明目前活躍的房市主要來自于投資的過度火爆，一旦出現加息，將對一線城市過度活躍的投資需求產生較大影響。”聯合證券房地產研究員魚晉華分析這組數據后表示?！跋啾榷裕@是由于二、三線城市處于城市化進程加速發展階段，產業轉移帶來更多的人口流入，從而使這些城市將呈現多種購房需求釋放的局面”。魚晉華判斷，相比一線城市，二、三線城市房價仍具一定上升空間。

　　地產股表現仍有待政策定性

　　懸而未決的地產政策影響了地產的表現，在各家機構都看好跨年行情的時候，吳濤認為眼下的經濟工作會議對房地產優惠政策的定調將成為房地產板塊強弱轉換的一個催化劑：如果房地產優惠政策超市場預期，則房地產板塊可能走出一輪超政策預期的跨年度行情。他判斷除非房地產價格未來上升過快，否則政策不會對房地產業形成打擊，畢竟房地產開發投資增量對于GDP增量部分的貢獻率達到13％左右，同時房地產投資拉動的相關行業的全部增加值在GDP中的占比也超過10％。

　　從布局明年的角度，聯合證券給出了投資地產股的思路，根據香港豪宅價格的獨立走勢，印證了一線城市豪宅開發為主的公司仍然很有潛力，看好華僑城A。而基于對一線城市的商業地產將出現“補漲”的判斷，看好：中國國貿、陸家嘴、中華企業。另外，看好成長性突出的公司，以及定位在二三線城市發展的公司，包括保利地產、招商地產、深長城、深振業A、中南建設。重組及資產注入類的可關注品種為中航地產。

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