進入2008年，住宅房地產市場在經歷了2006年、2007年大漲后已經開始了一個調整時期，而央行不斷上調的存款準備金政策讓開發商的資金面臨緊繃。為了尋找新的投資熱點，“旅游房地產”成為房地產業比較關注的主題。

一、休閑產業與旅游房地產的發展

旅游房地產在國內還沒有一個權威性的定義。但不論是主管部門還是業內人士，專家學者均普遍認為，旅游房地產必須是為旅游服務，圍繞旅游而開發建設的房地產項目，與住宅房地產存在根本的區別。

從目前專家學者對旅游房地產的研究中，筆者認為鄧仕敏對旅游房地產的定義基本可以詮釋當前人們對旅游房地產的認識，即“旅游房地產是以旅游度假為目的，通過整合規劃設計、開發建設、專業策劃、市場營銷、網絡和酒店管理等各個環節，把旅游業與房地產業相結合的一個全新產業模式。其性質是實現全部或部分旅游功能的房地產。”

旅游房地產早在20世紀8、90年代就已經在中國開始出現，當時，沿海地區、改革開放較早的省市由于房地產泡沫，房地產項目建設供大于求，出現了大量積壓和售后空置房。為了消化這些空置房，人們開始嘗試將房地產開發空置的物業改造為賓館、青年旅館、分時度假酒店、汽車旅館等旅游休閑的場所，于是一部分原本為住宅等用途的建筑轉變為旅游物業。1999年，自海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后幾十個旅游房地產項目在全國進行改造、規劃、建設和推廣，并取得了較大的市場反響，從而真正形成了旅游房地產的概念和形式。到目前，在旅游經濟和地產資本的雙重驅動下，國內旅游地產開發已經正式進入發展期。

歷經10多年發展，一些旅游地產已成為一些房地產公司主要的經營模式。如深圳華僑城“以旅游主題地產為特色的成片綜合開發和運營”模式，深圳觀瀾湖97年至今12年的發展。應該說，旅游房地產在中國的發展是較為迅速的，目前已經形成了旅游景點地產、旅游商務地產、旅游度假地產和旅游住宅地產四大類型。此外還有運動地產、藝術地產、 和旅游工業地產等其他類型的旅游房地產。從運營模式上，引進國外經驗，出現了時權酒店、產權酒店、養老型酒店、度假村等多種模式。旅游房地產近兩年來發展迅速，應該說這與中國休閑產業的快速發展是分不開的。應該說，休閑產業是旅游房地產發展的基礎，因為房地產開發是以休閑旅游為目的才是真正的旅游房地產，才能達到它應有的價值。

從旅游房地產發展的淵源來看，旅游房地產業緣于休閑產業的發展。在發達國家，休閑產業在近代工業革命后就出現于歐美的發達國家。伴隨著休閑產業的發展，旅游房地產較早出現在20世紀初的法國地中海沿岸，當時開發了大量海濱別墅，旅游景觀房地產成為旅游房地產的初期模式；法國阿爾卑斯山地區在20世紀60年代以別墅度假村分時銷售的方式招攬客戶，標志著旅游和房地產正式結合，由此旅游房地產業誕生。而后，大批國際金融、地產、旅游機構紛紛介入旅游房地產業，旅游與房地產的關系模式也隨著市場的發展需求得到不斷的豐富和創新

休閑產業指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求（物質的與精神的）密切相關的產業領域，特別是以旅游業、娛樂業、服務業和文化產業為龍頭形成的經濟形態和產業系統，已成為國家經濟發展的重要的支柱產業。休閑產業一般涉及到國家公園、博物館、體育（運動項目、設施、設備、維修等）、影視、交通、旅行社、導游、紀念品、餐飲業、社區服務以及由此連帶的產業群。休閑產業不僅包括物質產品的生產，而且也為人的文化精神生活的追求提供保障。

休閑產業是一個由休閑旅游、休閑農業、休閑文化、休閑體育等產業構成的產業群，而休閑旅游是休閑產業中的主體產業，也是較早開發的休閑產業。休閑旅游與一般旅游的區別在于休閑旅游的目的不僅僅是觀光，較主要的是滿足人們休閑的目的，即在閑暇的時間通過旅游的方式得到身心的修整，精神的充實，因此相應的服務設施必須具備一定的硬件、軟件標準，整個休閑旅游的過程必須滿足人們精神上的某種需求，所以也必須提供文化、娛樂等方面的服務。因此，休閑旅游除了旅游產業外，還相應的整合了交通、文化娛樂、流通等產業，而這些產業又涉及到交通設施、圖書影視、餐飲、旅游產品、房地產的生產與開發等產業。正是休閑旅游的發展，延伸出對旅游房地產的需求。

從發達國家的發展歷程和目前的產業結構看，休閑產業在國民經濟中的地位不斷的上升是隨著國家產業結構的調整而逐步形成的。發達國家已不存在重工業、污染工業，取而代之的是無煙產業，如服務業、流通業、休閑產業。 20世紀80年代以后，休閑產業實際上已成為相當一部分國家的支柱產業。據美國有關部門的統計顯示，美國人把1/3的時間用于休閑，把1/3的收入用于休閑，全國有1/3的土地面積用于休閑使用。就西班牙來說，休閑業已成為該國的第四產業，其收入占國內生產總值的4.5%，休閑業近5年來共為西班牙創造了76萬個就業機會。

中國目前人均GDP已經超過2000美元，在朝著向后工業化方向發展。后工業時代的主要特征是服務業占重要比重，而工業、農業次之。休閑產業是服務業的主體，因而休閑產業也必將成為中國發展較為迅速的產業之一。伴隨著人們收入水平的提高和對生活質量要求的提高，休閑旅游成為人們享受休閑生活的主要方式，由此必然帶動旅游房地產的發展。

二、休閑產業與房地產的結合

旅游房地產是休閑產業與房地產的結合，但休閑產業本身是一個龐大的產業群，是一個融合的產業，因此旅游房地產的發展型也是在休閑產業的細分下而進一步細化發展。

如旅游景點地產是休閑旅游與房地產的結合。旅游景點地產主要指在旅游區內為游客活動建造的各種觀光、休閑和娛樂等非住宿性質的建筑物及關聯空間。由該定義可以推演出旅游景點地產的基本模式是房地產開發與旅游景區景點建設的結合，旅游景點地產體現出兩個行業的融合，其外延非常寬，幾乎包括了旅游景點內所有除住宿性質外的所有房地產項目。旅游景點地產不包括提供接待住宿的房產建筑，因而旅游景點地產能夠非常鮮明的表明旅游與房地產之間的相互關系，即通過旅游景點景區的建設帶旺一地，使該地段土地升值，使房地產從中賺錢。旅游景點地產包括了旅游特色建筑、景點內的商鋪、娛樂城和影視城等。

休閑體育是休閑業中的一個重要的組成部分。國內的研究和實踐中也用體育休閑這個概念。體育休閑是體育與休閑的結合詞，是通過動態的體育活動達到人們利用休閑時間鍛煉身體，愉悅身心，讓人們在閑暇的時間徹底放松的目的。體育休閑的形式有很多，如到健身場館打網球、高爾夫球、游泳等，參加戶外活動，如野營、走路、爬山、釣魚、拓展訓練等。體育休閑已經在我國蓬勃發展，在大中城市，各種健身俱樂部、高爾夫俱樂部、野營俱樂部、拓展訓練營等各種形式的體育休閑項目都已經成為人們休閑活動的主要選擇。

休閑體育與房地產的結合目前主要體現在依托休閑體育而發展體育活動場地，發展提供休憩、餐飲的場所，進而發展為更高端的別墅、酒店、會所。國內休閑體育與房地產結合較為成功的當數深圳觀瀾湖。

觀瀾湖地產是隸屬于駿豪集團，包括深圳觀瀾湖房地產開發有限公司和東莞駿豪房地產開發有限公司。駿豪集團是總部位于香港，專業投資體育休閑產業的多元跨國經營實體，投資領域包括體育產業、工商業、酒店業、房地產業。主營業務是開拓與發展中國體育休閑產業及相關產業，旗下擁有世界的216洞觀瀾湖高爾夫球會、全亞洲規模的擁有51片網球場的觀瀾湖鄉村俱樂部、五駿豪酒店以及高爾夫專業房地產開發商等。觀瀾湖圍繞高爾夫不斷在房地產業拓展，已成為目前世界較專業、高端高爾夫專業房地產開發商。開發出社會上影響強大的翡翠灣（開盤銷售額10億），長堤（開盤銷售額12億），鳳凰衛視會館（單棟成交額1億），上堤（中國豪宅樓市開盤銷售速度、開盤成交率等多項紀錄）等高端房地產項目。在多年的發展中，其宗旨始終是為崇尚高爾夫文化的國際國內精英人士創造與自然相融合的生活環境，體現居住、度假、運動、商務、休閑與高爾夫文化的結合。
除此之外，休閑產業和房地產的融合還可以創造出主題公園、休閑商業地產、休閑商務地產、休閑農業地產、休閑工業地產等模式。

三、 發展旅游地產的模式

“ 旅游地產”這個概念確切地講要比“休閑地產”概念窄，這是因為旅游活動是休閑活動的一種，但目前人們已經將旅游地產概念與休閑概念等同。所以本文也沿用旅游地產這一概念，但認為中國發展旅游房地產必須以休閑為核心，以滿足人們在休閑活動中對房、地、場所、設施等方面的需求，并從中獲得價值。

但旅游地產畢竟是一種地產開發項目，對房地產商而言，重要的是其。采取什么運營方式既能將投入資金迅速收回，同時又能將休閑理念融入地產，滿足人們對休閑的追求。從這個角度說，旅游地產是消費理念與投資理念的結合。因此，國內的許多旅游地產項目在運營模式上靈活多樣，目的是在控制風險的基礎上能盡快得到回報。

1、時權酒店模式

將酒店或度假村房間的使用權分時段賣給多個客人，使用期限可以是十幾年甚至更長，顧客購購一個時段的使用權。目前，RCI即國際分時度假交換公司是全球的分時度假公司，總部設在印第安納洲，在世界90個國家擁有3500個分時度假村，會員家庭超過250萬。

2、產權酒店模式

將酒店的每一單位分別出售給投資人，投資人一次性購斷物業產權，擁有全部產權。投資者可自主選擇使用方式：一是長期自住，只需支付相應的物業管理及物資消耗，就可以得到酒店的全套規范的客房服務。二是委托經營，與酒店簽訂一份《委托經營協議》，幾年續簽一次，該類投資者除了每年享有若干天的免費入住權，其余時間則交由酒店代為經營，每年給投資者一定數量的回報。三是較長期自住與委托經營混合，沒有固定的入住天數和年終回報，視實際使

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