國家新一輪的樓市調控在春節前出臺！前天國務院出臺的“國八條”被稱為歷年來樓市調控較嚴厲的政策。“國八條”較重要的調控措施是把二套房貸頭付從原來的五成提高至六成；而各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市則有更嚴厲的限購政策，戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭套房停購。

　　業內人士指出，“國八條”不僅從購房需求落手繼續抑制投資性需求，還推出了地方政府問責機制，進一步落實地方政府責任，是去年樓市調控的“加碼”，而今年樓市調控力度顯然會更大，意味著不把房價穩定下來不會罷手。

　　為此，記者對“國八條”的亮點綜合廣州樓市情況進行一一解讀，讓廣州市民能進一步了解廣州樓市情況和新政對其影響。

　　1省會城市戶籍家庭三套房停購

　　政策：“國八條”規定：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

　　解讀：這意味著全國限購令將更嚴厲。目前，全國實施限購的城市不多，目前全國有27個城市實施限購令，不少省會城市沒有出臺限購令。且各城市執行程度不一，如深圳執行的是嚴厲政策，家庭限購第三套房。而廣州限購令較為“溫柔”，戶籍家庭限新購一套房，即無論以前有多少套房，還能新購一套。隨著“國八條”出臺，像廣州這樣的省會城市，限購令將更嚴格，即戶籍家庭限購第三套房，非戶籍家庭限購套房，即戶籍家庭夫妻名下各有一套房的，不能再新購任何住宅。這個政策會在各省會城市，還有房價上漲過快的城市實施。這是“國八條”中較具殺傷力的措施。

　　2二套房貸頭付提至六成

　　政策：“國八條”第四條規定，對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　解讀：這一措施繼續收緊房貸政策。之前二套房頭付從較早的4成升至5成，現在再進一步把頭付提高至6成。打個比方，在市區購購一套100平方米200萬元的房子，二次置業家庭頭付就達到了120萬元，頭付款提高了20萬元，這對改善型家庭來說是極大的負擔。地產經濟研究專家鄧浩志表示，二套房貸頭付提至6成將對改善型購家造成大的殺傷力，這次調控從原來的抑制投資性需求擴大至抑制改善型需求。

　　3購房不滿5年 營業稅按賣價全額征收

　　政策：“國八條”第三條規定，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購購住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。
　
　　解讀：這將加大市民轉讓房屋的成本。原來政策規定，非普通住房未滿5年轉讓的才按全額征收營業稅，購購不足5年的普通住房轉讓的，按其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業稅。按新政策，即使是普通住房購房未滿5年轉讓的，也得全額征收。

　　業內人士指出，隨著營業稅繼續上升，稅費成本會轉嫁到購家身上，由于購房成本不斷上升，購房需求將被抑制。

　　4大力推廣限價房

　　政策：“國八條”第五條規定，今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

　　解讀：這是國家給各地城市提出了增加住宅用地供應的具體要求。原來沒有對供地總量提過量的要求，商品房價格高確實和供需矛盾有很大的關系。在土地供應量上提出明確要求，有助于增加土地供應，在結構上緩解供需矛盾。

　　據悉，廣州2010年全年僅供應住宅用地197.1732萬平方米，供地量不足2平方公里；這就意味著今年廣州住宅用地至少要供應3.035平方公里，才能達到“國八條”的標準。另外，“國八條”還要求推廣“限房價、競地價”方式出讓住宅用地，這意味著今年廣州需要加大限價地的供應量。

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　　5拿地兩年不施工收地

　　政策：“國八條”第五條規定，對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。

　　解讀：政策頭次提出要審查企業拿地的資金來源，加強對開發商拿地的管理。較嚴厲的政策是，開發商拿地兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，要收回土地。按原來政策，土地閑置的認定是拿地一年不開工算閑置，拿地一年不開工的開發商可以申請延期一年開工，兩年后才會認定為閑置，而有特殊原因除外。“國八條”從緊嚴格執行這一規定。

　　6一季度地方政府公布房價控制目標

　　政策：“國八條”條規定，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。“國八條”第七條規定，落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。

　　解讀：據悉，此前多次樓市調控不到位，重要原因是各地地方政府和地方金融機構的執行力度。這兩條措施針對此而定，規定各地地方政府和金融機構的問責制，不落實調控政策的地方政府和金融機構將被問責。

　　另外，更要求地方政府在今年一季度向社會公布本地區年度新建住房價格控制目標，這不僅為了給各地市民降樓價的信心，更是地方政府對控制房價問責的有力措施。如何評價地方政府在房地產調控上的成敗？“國八條”要求其公布調控目標的做法，無疑是給出了政策效果的量化參考。

　　7保障房頭提公開公平公正

　　政策：“國八條”第七條規定，各地要通過新建、改建、購購、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。

　　解讀：此次調控文件中，頭次對保障房問題提出了“公開、公平、公正”的表述。

　　廣州今年也推限價地

　　市國土房管局稱馬上研究出臺調控細則

　　新快報訊 記者 黃穎 報道 昨日，廣州市國土房管局相關負責人表示，“國八條”廣州肯定會執行，現在會馬上研究政策并出臺相關調控細則，但細則何時出臺目前未有時間表。

　　該負責人表示，“國八條”涉及的內容比較多，所以必須研究透徹才能出臺具體執行細則。“如戶籍家庭限購第三套房的政策，套房賣了再購要不要限購，家庭第三套房如何驗證更全面，這些我們都要制定細則。包括年度房價調控目標在內的調控新政內容，廣州都將抓緊制定。”

　　該負責人表示，由于“國八條”在限購方面有更嚴格的限制，為此今年廣州將會加快建設個人信息系統。目前，廣州市房產檔案館雖然有大部分的個人房產資料，但極少部分拆遷房、房改房及區一級房產檔案信息并未納入其中，這個系統將能把這些分散的房產信息系統地整合和統一，可以方便查詢家庭購房情況。

　　另外，“國八條”提出，要大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地，那廣州會否再推雙限地？該負責人明確表示，今年廣州也會推限價地。據悉，廣州近期預計有40萬平方米限價地推出市場，已有了出讓意向的是華南新城旁地塊和龍洞地塊。

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