回頭即將走完的2010年，樓市給了人們太多的驚訝，調控力度持續加碼、部委相繼出臺政策限制房貸、大搞廉租房建設……這些未有的調控風暴輪番上演，樓市卻如寒風中的臘梅，開得依舊鮮艷。萬科公告顯示，截至12月1日，其今年累計銷售額實現1000.6億元，在提前完成今年全年銷售任務的同時，也創造了我國房企銷售業績新高。

早有“吹風”的調控

站在2010年的尾巴上回顧樓市，人們發現，今年熱詞有了新的變化，“蝸居”、“蟻族”、“丈母娘房”等流行語紛紛讓位于“央企退市”、“房產稅”、“限購令”等政策性強的字眼。一些人驚呼，今年可謂樓市當之無愧的政策調控年。事實上，早在去年底，關于今年樓市調控的基調就已定出。

2009年底的經濟工作會議提出，2010年要遏制房價過快上漲勢頭。隨即，國務院出臺了遏制部分城市房價過快上漲的4條措施，其中之一便是要抑制投資、投機性購房。同時，金融危機前后出臺的一系列樓市刺激政策也陸續退出，例如，個人住房轉讓營業稅征免時限就由2年恢復到5年。

不過，當時的人們并不以為然，還是瘋狂地看漲房價，“井噴”代替了“小陽春”，人們的口頭語也從“我該不該出手”變成“好房子還有沒有”，全國各城市都出現了“趕集”購房現象，2009年12月份全國70個大中城市房價同比上漲7.80%，遠高出11月份(5.70%)和10月份(3.90%)。

新年伊始便“小試牛刀”

時間剛滑入2010年，1月1日，財政部“5年內住房轉讓全額征收營業稅”的規定便開始實施，國際金融危機時期的二手房轉讓營業稅優惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機購房，對炒房者帶來不利影響。體現在濟南便是，今年1月份，二手房成交量出現大幅下降，只成交1500多套，環比下降約70%。

緊接著，1月10日，國務院辦公廳又出臺了“國十一條”，也即《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其規定，購購二套房的家庭，貸款頭付比例不得低于40%;房地產企業必須“公開房源+明碼標價”……這也被認為是國家針對高房價，今年打出的抑制房價“拳”。

不過，對“國十一條”，分析人士認為，新政不新，老生常談，難抑房價，執行缺監管，落實難到位。網友也議論紛紛，認為地方政府會“打太極”，較終導致“國十一條”效力落空。

事實也確實如此，今年1至3月份，全國70個大中城市房價同比上漲幅度節節攀升，分別為9.50%、10.70%和11.7%。2月20日，銀監會又發布《流動資金貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者，其規定，流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資。

“央企退市”磨磨蹭蹭

“眉毛胡子一把抓”不行，調控又轉向了擊破。近年來，眾多央企“不務正業”，直奔“錢途”，挾巨資南下北上，在制造一個又一個高價地的同時，也造就了許多“地王”。央企的財大氣粗，引發了其他房企無限的“羨慕、嫉妒、恨”。同時，高房價也被普遍認為是央企造就的“地王”助推的。

在諸多微詞和指責聲中，3月18日，國資委一紙“清退令”，要求78家非主營房地產的央企退市。盡管中遠集團等少數央企在時間給出了明確時間表，但央企整體實質性退市進展緩慢，至今仍有71家央企超過200家房地產公司未見動靜，其給出的理由是“無人接盤、轉讓遇冷”。

不過，12月6日有消息稱，銀監會日前向商業銀行下發了一份房地產央企“紅名單”。根據這一名單，目前多家銀行已經要求分支行，只能對名單中列示的中國建筑工程總公司、中國房地產開發集團公司等16家房地產央企提供新增房地產開發貸款。銀行通過收緊資金或許可以“逼迫”部分央企清退房地產業務，而這也將大大提高非主業房地產央企的“退市”進程。

“新國十條”動真格的

一次次小打小鬧式的調控不但沒有讓房價停下飛漲的腳步，反而使房價漲幅越來越大。今年4月份，全國70個大中城市房價同比上漲12.8%，創下今年到目前為止單月漲幅。市場出現了一致看多的房價預期，這種預期加大了投資性和恐慌性購房的比重，進一步推高房價，讓普通工薪“望房興嘆”，市場不滿情緒上升。

然而，“住房問題既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題”，房價調控儼然已成為政治問題，關乎社會和諧與穩定。于是，調控開始動真格的了，4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購購頭套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%。

4月17日，國務院又發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了調控樓市的10項具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價與維護社會穩定等量齊觀，要點包括要求房價過高、上漲過快、供應緊張的地區暫停發放購購第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購購住房貸款等。

調控發力：停貸

不得不承認調控動真格的威力。據權威部門發布的數據，“新國十條”出臺后，4月份全國商品房預售銷售率僅為12%，相比3月份38%的銷售率降幅達七成。5月，北京房價15個月頭次出現回落。7月份，全國商品房銷售面積同比下降15.4%，一線城市更為明顯，北京7月份的新房成交套數僅為去年同期的1/3。

與此同時，年底銀行信貸額度出現緊張狀況，房貸審批時間比原來延長半個月。2011年前許多銀行不再放款，雖然并不影響市民貸款購房，一切手續依然可以照辦，只是要等到明年年初才能放款，但這意味著賣房的開發商則要等到明年1月1日才可以得到這筆銀行貸款，這顯然對房地產企業不利。“理想是豐滿的，現實卻是骨感的”，“新國十條”雖然一定程度上抑制了炒作，打擊了房地產企業，卻也傷及了無辜。例如一些改善型自住購房者就受到了“貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”的影響，他們一邊高唱著“為什么受傷的總是我”，一邊謀劃著如何曲線救國，并由此催生了假離婚、代購等形形色色的歪招。

“限購令”風起云涌

國家的政策需要落地才能真正起到作用。國務院出臺“新國十條”后，許多地方都出臺了實施細則，其中以“限購令”較為奏效，也是今年樓市調控的一大亮點。先是北京在4月30日出臺的“國十條實施細則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。

北京的開山之舉旨在對投資投機性購房需求實施更為嚴厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門紛紛效仿，直到9月29日，國家有關部委出臺“新國五條”，“限購令”蔓延全國，例如深圳9月30日晚緊急出臺“限購令”，規定從10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策。

到11月16日，全國已有16個城市頒布“限購令”。不過，分析人士認為，雖然“限購令”抑制了實施城市的市場需求，但投資客可以從“限購”城市轉向“無限購”城市，從一線城市向二、三線城市轉向，這對“無限購”城市和二、三線城市來說，不是個好事兒。另外，多數“限購令”的執行期限到年底，其后發展如何，值得關注。

空置率與房地產稅

市場上有多大比例的房子是被用作投資或投機的?媒體曾用“零水電”、“曬黑燈”等方法粗略計算出了房屋空置率，并認為空置的房子就極有可能是被用作投資或投機的。但究竟有多少空置房，至今沒有一個權威的說法。

9月初，國家統計局頭次明確表示進行空置房調查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個試點城市啟動空置房調查。在5城市空置房調查啟動后不久，有相關人士透露，由于空置房沒有統一標準，難以得出空置率。近日，國家統計局新聞發言人稱將對人口普查中獲得的住房信息進行采集和分析。

空置房的存在讓人們想起了一年來幾乎沒有消停過的房產稅，是否應該征收呢?贊同者認為，房產稅的出臺將改變我國當前稅收“重交易，輕持有”的現狀，將是遏制樓市投機、平抑房價較“給力”的手段;反對者則認為，當前民眾稅負已經很重，加征房產稅將加重人們的負擔。

當人們還在為房產稅該不該征而爭論不休時，財政部官員及有關專家學者近期頻繁在公開場合表態，甚至給出了時間表，開征房產稅似已板上釘釘。如果征稅是大勢所趨，那么對征收時機和具體方法的科學論證就顯得尤為重要。如果時機和稅率把握得不好，準備工作做得不充分，擴征房產稅不僅難以打壓高房價，反而會造成稅負轉嫁，從而進一步推高房價。

“保障房”：窮人新希望

經歷數次調控，樓市已現積極變化，但量跌價滯的局面并未根本改變。于是，“膠囊公寓”、“蛋形蝸居”被關注，《沁園春·房》熱傳：“神州大地，萬人蝸居，億人盼房。望市內郊外，空樓大廈，售樓，炒房滔滔。祖孫三代，傾盡所有，難與房價試比高。須鈔票，清儲蓄貸款，分外心焦。樓價如此虛高，逼無數白領競折腰。昔秦皇漢武，聞所未聞;唐宗宋祖，緊捏錢包。一代天驕，成吉思汗，只好蝸居蒙古包。俱往矣，數天價樓盤，還看今朝。”

如何讓窮人也能住上房子?“重慶模式”進入人們的視線，其推出了大規模的公租房，供應對象包括符合規定的本地無住房或住房困難家庭、大中專院校及職校畢業生和外來務工人員。其政府撥款、社會融資以及租金沖抵銀行利息相結合的融資模式備受贊譽。“重慶模式”得到了認可并推廣。4月13日，住建部召開會議稱，加快保障性住房建設，其中，公共租賃住房建設是下一階段工作的，今年保障性安居工程建設目標是：建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套，擴大農村危房改造試點范圍。

6月12日，住建部等七部門聯合發文，倡導大力發展公租房，解決“夾心層”住房問題。今年，保障性住房的關注度、建設力度，已經是近幾年所未有。就在各界高呼今年是我國保障房建設的一個里程碑時，住建部又發出通知，明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套。

不過，按照房屋建設周期計算，從開工到入住起碼需要一到兩年時間，今明兩年

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