樓市預(yù)期正發(fā)生微妙變化

　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不排除后續(xù)調(diào)控再度發(fā)力的可能

樓市成交的慘淡遠(yuǎn)比預(yù)想中短暫。頭套房貸頭付較低30%等一系列樓市新政出臺(tái)兩個(gè)月之后，多地樓市回暖態(tài)勢(shì)已較為明顯，在開發(fā)商推盤的刺激下，部分熱點(diǎn)城市成交量大幅回升，房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)了價(jià)格攀升現(xiàn)象，與此同時(shí)，眾房企在土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，其中不乏高價(jià)地逆市而出，市場(chǎng)各方預(yù)期隨之發(fā)生微妙變化。

多數(shù)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來一段時(shí)間內(nèi)樓市將維持相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)，成交量有望逐步回升，明年春節(jié)過后房?jī)r(jià)上漲壓力進(jìn)一步加大，不過，不排除后續(xù)調(diào)控再度發(fā)力的可能。

　逆轉(zhuǎn)

　部分熱點(diǎn)城市成交量較大幅度回升

新一輪樓市新政出臺(tái)兩個(gè)月之后，北京、上海等地新房、二手房成交量雙雙回升，與一個(gè)月前相比，形勢(shì)出現(xiàn)較大幅度逆轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，這種局面將持續(xù)至明年春節(jié)前。

美聯(lián)物業(yè)的較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(11月22日-11月28日，下同)一手住宅市場(chǎng)，四個(gè)一線城市中，除廣州外，成交量均有較大幅度回升，其中，北京成交套數(shù)達(dá)2738套，成交面積為28.6萬平方米，環(huán)比分別猛增68.5%和46.2%，漲幅居頭。在上海，佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品房成交面積為40.3萬平方米，與前周相比大漲31.7%，商品住宅成交面積為32.1萬平方米，環(huán)比前周大漲50%，有7個(gè)區(qū)的成交面積在2萬平方米以上，這一成交量甚至明顯高于9月的周成交水平。

部分二線城市也表現(xiàn)突出，其中，重慶上周的成交套數(shù)為6226套，環(huán)比增長(zhǎng)25.4%，成交面積達(dá)58.3萬平方米，環(huán)比上漲33.2%。

與一手住宅一樣，二手房的成交量也表現(xiàn)出上揚(yáng)勢(shì)頭。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為4241套，近三周以來的成交量持續(xù)回暖，環(huán)比前一周則上漲了16%，日均成交量達(dá)605套。

這與一個(gè)月前相比，形勢(shì)發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。業(yè)界所稱“9·29新政”之后，各地紛紛響應(yīng)并出臺(tái)了落實(shí)新政的一系列細(xì)則，多個(gè)城市樓市成交的回暖態(tài)勢(shì)戛然而止，成交量明顯下跌。以上海為例，地方版細(xì)則頒布的周(10月11日-17日)，原本處在今年成交頂峰的上海市商品住宅市場(chǎng)，成交量立即下挫23%，此后四周上海市商品住宅成交量步步走低，直至11月中旬(11月15日-21日)才有所反彈。

對(duì)于近段時(shí)間成交量的上漲，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這主要是受開發(fā)商推盤速度等因素影響，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量有所上升。以北京為例，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總經(jīng)理胡景暉表示，造成上周北京樓市新房和二手房成交量雙雙出現(xiàn)大幅上漲的一個(gè)主要原因是上周北京新盤大量入市刺激成交量回暖。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京共有16個(gè)住宅新盤開盤預(yù)售。另外，二手住宅市場(chǎng)，可售房源量的增加刺激了成交量的回暖。

預(yù)期

　市場(chǎng)各方預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)向

在成交量走高的支撐下，商品住宅的均價(jià)依舊高位運(yùn)行，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)了明顯的上漲。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上周深圳一手住宅成交均價(jià)為18672元/平方米，環(huán)比上漲12.9%，杭州一手住宅的成交均價(jià)達(dá)22333元/平方米，環(huán)比上漲4%。

另?yè)?jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周上海市商品房成交均價(jià)為21463元/平方米，環(huán)比前周小幅上漲0 .8%，全市商品住宅成交均價(jià)為23008元/平方米，與上周基本持平。尤其引人注意的是，近期上海外環(huán)外幾個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)已接近或突破3萬元，業(yè)內(nèi)人士紛紛驚呼“外環(huán)外公寓價(jià)格已直逼區(qū)域價(jià)格”。

對(duì)于房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究主任徐楓表示“不意外”，“讓房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的因素比下降的因素多很多。”在她看來，從中長(zhǎng)期來看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、東西部發(fā)展差距、土地財(cái)政、流動(dòng)性過剩、人民幣升值等都是支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的因素。就短期而言，除了高端項(xiàng)目的入市拉高了區(qū)域均價(jià)的因素外，有效需求仍較為充沛，購(gòu)房者的預(yù)期正發(fā)生著微妙變化，相當(dāng)一部分購(gòu)房者認(rèn)為，即使在多重調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)也很難走入下降通道。

徐楓預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在到明年春節(jié)前，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，“明年春節(jié)過后，如果調(diào)控政策有所松動(dòng)的話，價(jià)格很可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)。”

上海一位長(zhǎng)期關(guān)注樓市的投資者陸先生告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》，新政剛出來時(shí)還在觀望，但“‘狼較終沒有來’，反倒是越調(diào)越漲”，所以自己和身邊的大多數(shù)朋友已決定“個(gè)把月內(nèi)就出手”。較近的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，只有3成網(wǎng)友認(rèn)為樓市新政收到了預(yù)期效果，而將近7成網(wǎng)友仍認(rèn)為樓市實(shí)際上依然火爆。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究認(rèn)為，新一輪調(diào)控自9月份推出以來，其負(fù)面影響有被市場(chǎng)淡化跡象，面對(duì)高企的通脹壓力，自住客入市動(dòng)力加大。

開發(fā)商的預(yù)期轉(zhuǎn)向也表現(xiàn)得越來越明顯，大手筆的“圈地”行為便可在一定程度上加以佐證。繼月初廣州金沙洲地塊拍出區(qū)域較高價(jià)后，上周廣州高價(jià)地再度逆市而出，據(jù)業(yè)內(nèi)估算，該荔灣區(qū)黃沙大道(廣鐵南站)地塊的平均樓面價(jià)高達(dá)17276元/平方米，創(chuàng)下了廣州市區(qū)樓面價(jià)新高。

另?yè)?jù)公開市場(chǎng)消息，龍湖、萬科、佳兆業(yè)、富力等房企近日在上海、北京、天津、廣東、四川、遼寧等地頻頻出手，佳兆業(yè)更是創(chuàng)造了內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行，原先持觀望態(tài)度的眾多改善型住房需求者開始動(dòng)搖，因而加快了入市的步伐。而在強(qiáng)勁需求的正面刺激下，開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)向“謹(jǐn)慎偏樂觀”的態(tài)度。另一位券商分析師則對(duì)記者表示，目前開發(fā)商原先“賭漲”的心態(tài)更為偏向樂觀。

政策

　后續(xù)調(diào)控或再發(fā)力

在房?jī)r(jià)依舊居高不下尤其是市場(chǎng)各方預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向的情況下，一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，后續(xù)調(diào)控壓力將承受更大壓力。

就價(jià)格而言，新一輪調(diào)控似乎并未讓商品住宅價(jià)格出現(xiàn)明顯的整體性松動(dòng)。仍以上海為例，佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟介紹說，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)在未受新政影響的9月，上海全市商品住宅均價(jià)為21226元/平方米，這一數(shù)據(jù)在10月攀升至21918元/平方米，高出9月3.3%；而11月前三周的均價(jià)更是進(jìn)一步上漲至22091元/平方米。在9、10兩月都有成交的327個(gè)商品住宅項(xiàng)目中，10月均價(jià)高于9月的有186個(gè)，占了56.9%。

從供應(yīng)上來看，有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政出臺(tái)后雖然出現(xiàn)過短期的供應(yīng)低谷，但大部分時(shí)間的商品住宅新增供應(yīng)量依然處于高位，雖然“逼出”供應(yīng)量是調(diào)控的較終目的之一，但事實(shí)上，在調(diào)控后供應(yīng)量的萎縮是正常現(xiàn)象，也是調(diào)控政策對(duì)于開發(fā)商威懾力的一種體現(xiàn)，而新一輪調(diào)控后新增供應(yīng)量未出現(xiàn)大幅下跌。

對(duì)開發(fā)商來說，“雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，但上市公司整體償債能力仍處于正常水平，短期內(nèi)地產(chǎn)公司資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)很小。”渤海證券分析師陳慧認(rèn)為，從償債能力來看，房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率和速動(dòng)比率在2010年一季度達(dá)到峰值后逐步下降，表明在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)上市公司的償債能力雖有所降低，但兩者相對(duì)于2008年的低點(diǎn)仍有較大距離。

另有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，打壓剛需的頭付提升和利率優(yōu)惠幅度降低等政策持續(xù)出臺(tái)，使得剛需群體指望依靠調(diào)控政策來圓購(gòu)房夢(mèng)的想法變得很困難。

不過也有業(yè)內(nèi)人士提醒，目前態(tài)勢(shì)的持續(xù)也可能引發(fā)監(jiān)管層出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。沈愛卿提醒，目前的情況下，不排除監(jiān)管層出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，比如房產(chǎn)稅或是價(jià)格管制等措施。

據(jù)披露，在新一輪調(diào)控出臺(tái)近兩個(gè)月的時(shí)候，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)土資源部正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查，摸底地方對(duì)調(diào)控政策的落實(shí)情況。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，不排除有關(guān)部門醞釀后續(xù)調(diào)控的可能。

(作者：王濤　吳黎華)