對贏利有著持久需要的大公司，剛性需求能維持多久呢？房地產的新“救命稻草”在哪里？經濟觀察報與新浪地產聯合推出的藍籌地產系列論壇將就此予以討論。

“房價不會出現趨勢性下跌”

經濟觀察報：下半年，供需對比會有什么變化？房價會降嗎？

陳功 （安邦集團頭席分析師）：2009年的施工和新開工面積大概是四十二三億平方米，一般一年的銷售大概不到10億平方米，僅僅2009年的數字就足夠四到五年消化，加上2010年很多土地大劇上演，很多國有企業依然在積極地拿地，一些項目陸續開工，商品房的銷售壓力并沒有緩解。

任志強（華遠集團董事長）：從現在的情況來看，大部分地產企業還沒有到較危急的時刻，從存量報表上看，大部分企業手里還是有現金。7月份的資金大概37000多億的樣子，可是投資只完成23000多億，過去我們維持在1萬億左右，所以現在還有多出來的一部分錢，這是整個行業情況。

去年商品房銷售面積在8億平方米左右，今年上半年銷售了3.9億平方米，下半年可能還在3.9億平方米。我們估計下半年供應量會增加40%—50%。很多人說市場沒降下來，其實開盤價已經下降10%—15%了。假定開發商不再在高位堅持，供求量可能會下降20%—30%，這樣庫存就會大大下降。

總體而言，如果土地價格還是上漲，房子也要往上漲。萬科今年的半年報，面積減少了8%，但是金額增長了15%，說明價格提高了，這是總的趨勢。

今年的價格一定是有升有降的，但不可能大漲大跌。

李國平（高策地產顧問機構董事長）：媒體抓住統計局的數據說北京房價環比上漲，這個數據沒有意義，老百姓不是購指數而是購房子，只要購房子就會發現房價現在在跌。

當然，各種需求對價格的敏感程度不同，北京市一些高端住宅或者個別樓盤在漲。

經濟觀察報：這次調控沒有形成2007年那樣波動明顯的價格調整。

張寅（虎杰投資頭席分析師）：頭先是貸款利率，2007年在歷史的高位，2010年在歷史的低位；其次是庫存，2007年在歷史高位，2010年在歷史的低位；第三，我懷疑下半年的供應量會加大這種說法，水泥量和開工量應該是同步的，但是水泥連著往下走，裝修材料與銷售面積也不匹配。我認為下半年可能會出現供不應求。

利率不調整，房價不會出現趨勢性下跌。

“不會回到從前那么樂觀”

經濟觀察報：是否存在二次調控的可能？

張寅：我估計調控不太可能出新的政策，原因有兩點，通脹的問題應該比房地產還讓人頭疼，具體到房地產行業較頭疼的也不是價格，而是1—6月經濟適用房增長是負一點多，經濟適用房的建設任務到12月份能否完成是當務之急。

任志強：大部分企業認為調控政策還會持續一段時間，但是能持續多久沒有人有譜，大家預期可能明年還會再出臺一個政策，但短期應該不會再出新政策了。

從根上來說，解決貨幣、利率問題和土地供應問題，這幾點應該配合起來，比如要增加供給，可能涉及到土地制度問題，可能涉及到銀行信貸問題，涉及到財政稅收問題。把房地產市場之外的問題解決了，較后才能回歸把這個產業內的問題解決。

李國平：一些年輕人說現在不購以后未必購得起，甚至借錢購房子，我認為這是一種“偽剛性需求”，但肯定是有需求存在，一旦價格下跌，成交量就上去了。但開發商別覺得可以反彈了，也許一反彈，后續更嚴厲的政策比如房產稅就會出來。

陳功：今后可能會面臨一個加稅周期，大量新稅種會出現，除了現在正在討論的房產稅或者跟物業、房地產相關的稅收之外，還有環境稅和礦產資源稅等很多方面的稅，這些稅目、稅種的提出影響會很大。這對宏觀經濟的干預作用比加息還要猛，投資的各個環節會受很大的影響。房地產這個行業不會回到從前那么樂觀。

“這是一個畸形的市場”

經濟觀察報：全民炒房是不是該有一定的控制？

任志強：你說的實際上是把貨幣儲存在銀行還是在房子上，但前提是你有錢，如果這個錢本來存不到銀行，你要借錢，這就不叫存了。如果是存，是一種貨幣儲存形式，沒有任何問題，它不會形成泡沫的。比如喬家大院就是把錢變成房子，較后一個大院一個大院地出來。很多房子沒有人住，它是為了以后發展，子孫再多也有地方住。如果沒有風險意識就不會有喬家大院。這是完全不一樣的。

你說的炒，是我們沒有這么多錢，想用一個財富杠桿把它變成賺錢的東西。

陳功：這種財富現象確實是存在的。這種現象為什么出現？就是因為社會投資品缺乏。

任志強：頭先因為現在是負利率。如果這邊通貨膨脹，較先取錢的是只有三五千塊錢的人，有三五十萬的人不會取錢。但是，通脹持續下去，“老虎”會出籠的。我們現在有28萬億的居民存款，但是我們一個月只有1萬億的消費。房子較高的時候一個月大約消費4000億元，28萬億出來2萬億我們就沒地擱了。1988年出現通脹的時候，我們市場可銷售量大概在存款量的百分之十幾，到2004年，可銷售量占存款量百分之七點多了，現在只有百分之三點幾了。在1993年初、1994年的時候叫“貼息補償利率”，給你加百分之十幾，就是給老虎食吃，怕老虎從籠子里跑出來，現在也是這種情況。如果出來2萬億，怎么辦？沒有足夠的儲備啊，所以現在我們覺得趕緊弄房子，防止這28萬億往外跑的時候拿東西可以頂上。

張寅：7月份公布的存款數據特別說明問題，降幅非常大，只有財政存款是漲的，而居民存款與企業存款雙雙下降，但是7月份其他商品銷售并沒出現，只有兩種解釋，要么就是資本外逃了，要么就是在某些地方炒作了。

任志強：所以現在很怕，我們現在2萬億里面1萬億消費了，4000億購房子了，還有4000億進了存款，一旦有一個月4000億不進存款就很難走了。

李國平：按道理說，房子應該是先有居住屬性，后有投資屬性，如果房子僅僅有居住屬性，就是房改前的情況。現在則是很多人通過借錢，向父母集資購房子，不僅僅是把貨幣往里推，還把養老、孩子的教育都放在房子上了。這是一個畸形的市場。

陳功：房地產已經透支了中國社會的未來。

李國平：原來我們的股市，先是為了我們的國企脫貧。我們的房地產對土地有依賴，所以現在是30%的人購了70%人的房子，較后所有前期投資人安全撤場，移民。這就是問題。

高端資產化 低端產業化

經濟觀察報：加大中小戶型住宅供應或者增加商業地產的比例，是不是房地產企業可以考慮的應對調控的有效方式？

李國平：國家大力推進的政策性住房恰恰是跟中小戶型的房子對接的，如果大家都轉向做小戶型，這恰恰是死路一條。

我在給地方政府做投資運營的過程中了解到，很多城市都有政府主導的地方投資平臺或者開發機構做的高樓，這恰恰可能還要給大家一個警示，因為4萬億投資在很多政府主導的地方融資平臺或者一些國有企業為政策所營造的房地產物業建設都體現到了商業地產，這種商業地產跟開發商做住宅又不一樣，它孕育著更大的商業地產市場風險。

陳功：就目前的環境來看，無非就是高端的走資產化的路子，低端走專業化的路子。美國的洛克菲洛也是一組樓盤，經過很多大的華爾街金融風暴，較后還能存在下去給業主帶來增值。所以慢慢地開發商還會轉化為資本運作的方向。這是一個高端的方面。

低端就走向專業化，這個數字的裂變就很大了，你做好某一方面或者某一類型的物業、房地產開發都是很常見的。商業還分很多種，中小型的、零售型的、批發型的。奧特萊斯的誕生本身也是開發商靈機一動的產物。綜合體萬達做得很好，而且給出了一個基本的業內定義。其實酒店、公寓、商場這是較簡單的，因為商業綜合體是一個城市廣場的立體化，這只是滿足人們人際溝通，而產生商業效益的一個根本性的東西。它會慢慢形成非常專業化的開發，我們仔細看它這種技術性的特征，就會發現它的裂變是存在的。

(作者：張雅楠)