住房是民生，房市穩定、房價穩定，老百姓才有可能通過市場解決住房問題，住房市場化改革的根本目標才能實現。房地產業一頭連著投資、信貸等影響宏觀經濟走向的重要指標，一頭連著建材、裝修等許多上下游產業，牽一發而動全身。展望下半年，對房地產市場的調控，面臨著如何既遏制房價過快上漲、使普通老百姓能購得起房，又兼顧投資增速和上下游產業發展、防止因樓市調控影響經濟增長等“兩難”問題。

房價下降趨勢有待確認，應堅持樓市調控不動搖

近4個月來，隨著新一輪樓市調控政策逐漸落實，調控的效果逐漸體現。國家統計局公布的數據顯示，7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點，環比與上月持平。在北京、上海、廣州等一線城市，新項目以較低價格開盤入市，二手房議價空間不斷加大，都顯示出經過一段“量跌價滯”后，一直堅挺的房價出現了松動跡象。

但是，國家發改委剛剛發布的數據顯示，7月份36個城市房價環比上漲1.61%。為此，國家發改委提醒：從7月份的房價變化看，各地應繼續做好穩定房價工作。

“在成交量持續近半年低迷后，市場觀望氣氛濃厚，但房價下降的趨勢還需要今后幾個月進一步確認。”中國房地產協會副會長朱中一告訴記者，應該繼續落實好國務院關于房地產調控的一系列政策。

高房價、高泡沫的房地產發展模式，既不利于普通老百姓通過市場解決住房問題，也不利于房地產業和整個國民經濟的平穩健康發展。因此，樓市調控勢在必行。國務院發展研究金融研究所副所長巴曙松認為，當前我國大量居民需要改善住房條件，更需要房地產體現消費品的特性。以遏制投機、遏制房價過快上漲、增加普通商品房供應為目標的本輪樓市調控符合我國的實際情況。

針對市場上關于樓市調控政策有可能松動的傳聞，有關部門公開表示，樓市調控的各項政策不會動搖。盡管調控面臨一系列“兩難”問題，政府此次堅持樓市調控的決心和信心十分堅定。

業內人士認為，持續近半年的成交低迷將導致四季度房地產企業資金狀況逐漸趨緊，降價促銷的動力會不斷增強，一線城市房價可能繼續震蕩下行。這一輪市場調整現在只是剛剛開始，調控政策的效果還將進一步顯現。

調控目的是減少經濟波動，短期緊縮政策應與長期制度改革結合

在北京搞了多年裝修的工長李廣生較近很清閑，往年七八月份是家庭裝修的旺季，他一般都要同時盯五六個項目，今年卻只有3個項目在做。“較近人們不購房，裝修活兒就少了很多。”李廣生說，“只有在2008年的時候碰到過這樣的情況。”

隨著房地產調控政策的逐步落實，樓市調控對上下游產業的影響也逐漸體現出來。李廣生的清閑，恰恰是這種影響在微觀層面的體現。

中國房地產協會近期在一份報告中建議有關部門和地方政府密切關注市場走勢，給已出臺政策發揮作用的時間和空間，特別要考慮房地產項目因建設周期而客觀形成的某些政策滯后效應，并提出“目前暫不宜推出新的緊縮性政策”。

實際上，記者在這份報告原文中看到，中房協特別強調對“國十條”的落實，要進一步加強政策落地的監督、檢查和問責，尤其要對那些房價上漲過快的城市實行監控，鞏固房地產調控的初步成果。

“調控的目標不是打壓市場，而是要促進市場健康發展。我們認為，應該充分觀察新政落實后的實際效果，再根據實際情況決定政策調整的方向。”朱中一告訴記者，“我們建議暫緩出臺新的緊縮政策，決不是要求政策松動，而是希望加強政策的穩定性和連續性，以穩定市場各方的預期，促進市場平穩發展。同時，將不利影響降到較低程度，促進國民經濟長期平穩健康發展。”

國務院有關部門負責人前不久也強調，當前市場觀望情緒仍然比較嚴重，要繼續跟蹤市場下一步走勢，適時把握好政策方向和力度。從近期各部門出臺的一些調控政策看，大多是對“國十條”中既有政策的細化和落實。顯然，抓緊落實現有政策并觀察效果，成為當前調控的主要方向。

“任何形式的房地產調控政策都以抑制泡沫、防止對經濟波動帶來過大沖擊為目標，從而避免泡沫崩潰引發的經濟震蕩，至少以不傷害經濟為底線。”巴曙松說，“房地產調控本身是要減少而不是增加經濟波動。”

專家普遍認為，要破解房地產調控面臨的“兩難”問題，當務之急并不是繼續出臺更多短期的緊縮政策，而是在落實當前短期樓市調控政策的同時，更加注重長期制度建設。如改革和完善土地招拍掛制度，改變單純“價高者得”的土地供應模式。研究改革和地方分稅制，改變地方財政過度依賴土地出讓收入的狀況。探索如何將差別化信貸政策常態化，通過經濟杠桿引導人們的住房消費觀念和企業的生產方式。加緊研究房地產稅制改革，加快編制房地產業“十二五”發展規劃，建立房地產市場平穩發展的長效機制。

房地產投資下降并不可怕，保障房建設是保民生與保增長的較佳結合點

從國家統計局公布的房地產市場運行情況看，7月份投資情況出現了明顯變化。當月，房地產開發完成投資4118億元，同比增長33%，環比6月份的5830億元，下降約30%。同時，房屋銷售面積和銷售額也繼續大幅下滑，上半年各地土地供應計劃完成情況也不容樂觀。

在房地產調控的背景下，由于開發商對后市的預期有所下降，房地產投資增速出現下滑將很難避免。人們擔心，投資增速下滑將對宏觀經濟的平穩運行產生影響，甚至有可能使經濟陷入“二次探底”。這種可能性有多大，又該如何應對？

“現在的房地產投資增幅并不低，不應該用房地產投資下跌來嚇唬人。” 中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱表示，房地產投資增幅從今年較高的38%下跌到目前的水平，即使再下跌幾個百分點，也是回歸正常增長的表現。宏觀調控的意義在于把經濟從趨于過熱的水平拉回到相對平穩的水平。樊綱表示，房地產投資有所下滑對經濟平穩運行而言是積極的、正面的，既有利于市場穩定增長，又防止出現大的泡沫。

巴曙松也認為，樓市調控使經濟陷入“二次探底”的可能性很小。頭先，本輪房地產調控主要是指向泡沫較明顯的一線城市，而不是一刀切地打壓整個行業。其次，我國處于城市化加快發展階段，房地產業中長期前景仍然良好，調控不會改變整個房地產行業持續發展的趨勢。

專家認為，今后幾年大規模的保障性住房建設，將對沖商品房投資的減少，從而能保證穩定的項目開工量，發揮房地產對上下游行業的帶動作用。這將成為避免經濟“二次探底”的重要前提，成為保民生與保增長的較佳結合點。

今年全國共將新增各類保障性住房700余萬套，如果按平均每套60平方米匡算，全年新開工面積總計將達到4.2億平方米。據此估算，今年新增房地產投資將達到2.3萬億元，超過2009年的1.9萬億元。巴曙松說，政府應該持續推進保障性住房建設，使之成為房地產行業抵抗周期性波動的緩沖器。朱中一表示，在督促地方完成保障房建設任務的同時，應鼓勵開發商保持一定的投資規模及開工量。建議銀行在嚴格執行差別化住房信貸政策的同時，繼續支持住房建設信貸。政府應創造條件開辟多融資渠道，改變企業過度依賴銀行信貸的現狀，盡快研究開放金融市場，包括投資基金、房地產信托、企業債券、股權融資等，并完善相關制度。