樓市調(diào)控松緊與否的混沌僵局終于被打破。

7月12日，針對(duì)目前業(yè)內(nèi)關(guān)注的有關(guān)“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策可能取消”、“三套房貸放開(kāi)”、“國(guó)資委授意央企拿地”等房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題，住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委分別作出回應(yīng)，一致表明“現(xiàn)有樓市調(diào)控政策沒(méi)有變化”。

被稱為“史上較嚴(yán)”的“新國(guó)10條”出臺(tái)已有3個(gè)月，樓市出現(xiàn)了積極的現(xiàn)象。商品房成交量持續(xù)下滑，一線城市堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，土地市場(chǎng)連續(xù)流拍，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊降，信貸投資增速回落。但百姓較為關(guān)注的重要指標(biāo)——新房的價(jià)格仍沒(méi)有下降，只是在局部地區(qū)出現(xiàn)折扣不大的優(yōu)惠活動(dòng)，觀望情緒仍然濃厚。

在樓市調(diào)控逐漸步入深幅調(diào)整的敏感時(shí)期，國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)則面臨著復(fù)雜的局面，由此引發(fā)繼續(xù)調(diào)控是否導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)“二次探底”的擔(dān)憂，自去年底“泡沫論”和“支柱論”的爭(zhēng)論如今演變成對(duì)樓市調(diào)控的存廢、松緊之爭(zhēng)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控引發(fā)經(jīng)濟(jì)再次觸底的可能性很小，短期來(lái)看今年保障房投資的加大，將繼續(xù)保持房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用；而長(zhǎng)期來(lái)看，新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的出臺(tái)將使房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位逐步退化。

樓市多項(xiàng)指標(biāo)下滑

樓市調(diào)控新政頒布已近3個(gè)月，調(diào)控效果引起業(yè)界關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，大中城市環(huán)比房?jī)r(jià)、成交量、新開(kāi)工面積以及國(guó)房景氣指數(shù)等一系列房地產(chǎn)指標(biāo)出現(xiàn)回落。6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1個(gè)百分點(diǎn)；而更能反映當(dāng)期趨勢(shì)的環(huán)比價(jià)格下降0.1%，近16個(gè)月以來(lái)頭度出現(xiàn)回落。

因調(diào)控而產(chǎn)生變化的樓市數(shù)據(jù)在北京也更為明顯。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京6月累計(jì)成交期房商品住宅4241套，成交面積為41.5萬(wàn)平方米。環(huán)比5月，期房商品住宅成交套數(shù)下降了24.9%，成交面積下降了20.4%。同比去年6月，樓市成交下降速度更加迅猛，其中實(shí)際成交的期房成交套數(shù)僅相當(dāng)于去年同期的1/4。

在成交持續(xù)低迷的情況下，北京目前已有上百個(gè)項(xiàng)目推出了不同形式的價(jià)格優(yōu)惠，打折促銷成為或明或暗的降價(jià)手段。從打折力度看，大部分為全款九八折，按揭九九折；少量項(xiàng)目出現(xiàn)較大的折扣，全款較低可達(dá)九折；按揭較低可達(dá)九五折。如海淀的西山國(guó)際城，全款打九折，相當(dāng)于較原價(jià)格直降3200元/平方米；中國(guó)山水醉全款九折，按揭九五折。

二手房方面，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月上旬北京二手房成交量繼續(xù)萎縮，總成交量?jī)H為3161套，其中住宅成交僅為2910套，環(huán)比6月下旬分別下跌31.4%及32.5%，同比下降幅度則超過(guò)六成。7月上旬的成交均價(jià)為1.815萬(wàn)元/平方米，環(huán)比6月下旬僅下調(diào)了0.1%，價(jià)格下降幅度相比新政前兩個(gè)月明顯放緩。

除商品房市場(chǎng)外，北京樓市成交下滑態(tài)勢(shì)已經(jīng)傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)，6月土地市場(chǎng)成交顯著減少。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，與5月份相比，6月份北京僅成交3宗住宅及含住宅性質(zhì)用地，出讓面積環(huán)比下降了82.1%，規(guī)劃建筑面積下降70%，成交金額環(huán)比減少59.9億元。從全國(guó)來(lái)看，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年，雖然全國(guó)103個(gè)城市的住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，但成交量并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模增加，仍然處于低位徘徊階段。在累計(jì)新增用地同比增加100%的基礎(chǔ)上，累計(jì)成交量同比僅增加85%。從月度分布來(lái)看，成交量有逐月下降的趨勢(shì)，6月成交量環(huán)比下降28%，同比下降37%。同時(shí)，但由于受到宏觀調(diào)控政策影響，監(jiān)測(cè)城市平均樓面地價(jià)較去年下半年下跌9%至1863元/平方米，成交供應(yīng)的比值跌至0.4。總體來(lái)看，由于6月土地市場(chǎng)熱度明顯下降，部分城市出現(xiàn)流拍流標(biāo)現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，6月樓市成交仍然一路下挫，雖然交投清淡，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)下降，購(gòu)賣雙方進(jìn)入深度博弈階段。從目前情況看，開(kāi)發(fā)商的資金尚未緊張到影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)安全的程度，不會(huì)盲目降價(jià)，而調(diào)控政策也將保持延續(xù)性和穩(wěn)定性，不會(huì)輕易轉(zhuǎn)向，因此樓市成交的冷清局勢(shì)仍將持續(xù)。

而對(duì)于未來(lái)樓市的走向，觀望趨降的預(yù)期正逐步顯現(xiàn)。近期央行營(yíng)業(yè)管理部公布了2010年二季度對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)房狀況問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果顯示：居民對(duì)未來(lái)一年房?jī)r(jià)的下跌預(yù)期大幅上升，一年來(lái)頭次超過(guò)上漲預(yù)期，而居民預(yù)期下季度房?jī)r(jià)跌幅集中在10%至30%之間。本季一年內(nèi)有購(gòu)房意愿的居民占比為16.4%，比上季下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，6月份國(guó)房景氣指數(shù)為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)回落。這意味著，受嚴(yán)厲調(diào)控政策影響，未來(lái)數(shù)月開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì)逐步降溫。

樓市調(diào)控?zé)o礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

但就在樓市進(jìn)入深幅調(diào)整、房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行拐點(diǎn)的時(shí)候，有關(guān)房產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)影響到我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，由此引發(fā)對(duì)當(dāng)前樓市政策存廢、松緊的爭(zhēng)議。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近期表示，樓市新政調(diào)控后，銷售額下降了60%，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的步已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。此輪調(diào)控可以持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間暫不知道，但應(yīng)該注意到產(chǎn)生的負(fù)效應(yīng)。原全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)成思危也指出，房地產(chǎn)是中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，它聯(lián)系上下游60個(gè)產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用非常重要，房?jī)r(jià)下跌很多對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處。

盡管“房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱說(shuō)”再出江湖，但是政府在調(diào)控上的步伐依舊堅(jiān)定且明晰。除了日前住建部、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)資委分別表態(tài)“當(dāng)前樓市政策沒(méi)有變化”外，政策還有進(jìn)一步趨嚴(yán)的跡象。國(guó)土資源部近期表示將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，擬提高土地出讓較低保證金至30%，相比3個(gè)月前20%的比例再提高一成，而且將在下半年積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。

但高層表態(tài)執(zhí)行政策的決心，仍難以遏制地方有關(guān)部門對(duì)樓市的“青睞”。“新國(guó)10條”明確規(guī)定“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款”。據(jù)媒體報(bào)道，像杭州、南京、大連等地的商業(yè)銀行則根本沒(méi)有停止對(duì)三套房的貸款，甚至在去年房?jī)r(jià)上漲較快的深圳，仍有部分銀行在做三套房的貸款。而近期遼寧出臺(tái)“旨在保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益”的“一免一降”政策，這種減免住房手續(xù)費(fèi)的做法被業(yè)內(nèi)解讀為地方政府的“救市”行為。

當(dāng)前樓市調(diào)控中出現(xiàn)種種跡象的背后，折射出對(duì)國(guó)內(nèi)外復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的擔(dān)憂。國(guó)務(wù)院總理 日前表示，國(guó)際金融危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性都超過(guò)了預(yù)期，宏觀調(diào)控面臨的“兩難”問(wèn)題增多。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)6月份PMI指數(shù)為52.4，環(huán)比回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月下滑。此外，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值、央企利潤(rùn)及各主要行業(yè)的產(chǎn)銷量，自4月以來(lái)增速均出現(xiàn)下降。而近期高盛等眾多投行也紛紛下調(diào)對(duì)2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期。

這輪房地產(chǎn)的調(diào)控是否會(huì)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“二次探底”？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員巴曙松認(rèn)為，這種可能性出現(xiàn)的機(jī)率極小，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在全國(guó)性的泡沫，這輪調(diào)控的指向就是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的四個(gè)核心一線城市，而不是一刀切地打壓整個(gè)行業(yè)，考慮到2010年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在未來(lái)第三季度會(huì)平穩(wěn)回落，因此，經(jīng)濟(jì)周期本身也決定了這次調(diào)控將以不影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為底線。

“目前新政打擊對(duì)象主要為‘房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一些城市’，而不是全國(guó)范圍。在全國(guó)范圍內(nèi)，今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要基調(diào)是推進(jìn)中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展，尤其是內(nèi)地省份。”巴曙松的觀點(diǎn)也得到瑞銀證券高端經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)同。

但房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)仍不能忽視。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.9747萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.1%，增幅比1-5月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房投資的增速呈下滑趨勢(shì)，但專家認(rèn)為，保障房建設(shè)的提速將成為保持房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。巴曙松表示，今年保障性住房的大規(guī)模開(kāi)工將沖銷商品房投資的減少，總體上房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速不會(huì)減慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)將至少和2009年持平。據(jù)住建部年初制定的目標(biāo)，今年保障房開(kāi)工建設(shè)套(戶)數(shù)比去年增加1/3，安排建設(shè)的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比去年增加1倍。而2009年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為11.5億平方米，房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資為1.8萬(wàn)億元，按照同樣的比例，那么2010年房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資將為2.3萬(wàn)億元。僅以北京為例，今年保障房建設(shè)的任務(wù)目標(biāo)已經(jīng)上升至1250公頃，比去年600公頃的目標(biāo)提高1倍還多，而且計(jì)劃投資于保障房建設(shè)的資金也將達(dá)到400億元。“地方政府問(wèn)責(zé)機(jī)制以及住建部與各地方政府簽訂保障性住房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，將確保今年保障性住房的開(kāi)工目標(biāo)被嚴(yán)格執(zhí)行。”

除了通過(guò)對(duì)保障房建設(shè)的投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)外，新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的出爐也被寄予厚望。今年初， 總理在《政府工作報(bào)告》中指出，要大力發(fā)展新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、信息網(wǎng)絡(luò)和高端制造業(yè)，加大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投入和政策支持。而近日，生物產(chǎn)業(yè)、軟件業(yè)、多硅晶這3個(gè)領(lǐng)域分別傳出將出新政策扶持發(fā)展的消息，其涉及生物產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、新能源3個(gè)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。“隨著全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式正處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，而現(xiàn)在正好是一個(gè)過(guò)渡期，政府正在大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，就是為了建立新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。雖然目前的新興產(chǎn)業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重只有8%，但是隨著發(fā)展，在未來(lái)的3-5年，有可能達(dá)到20%-30%，而此消彼長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步淡出核心支柱產(chǎn)業(yè)。”華東師范大學(xué)國(guó)際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展研究院研究員余南平表示，“這是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。讓房地產(chǎn)行業(yè)軟性退出核心區(qū)，因此未來(lái)10年，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位將逐步退化。”

(作者：石俊)