新國十條已經進入全面落實階段，市場趨勢在觀望的持久博弈中必將明朗。而在那之前，地方政府細則被認為是“另一只靴子”遲遲沒有落地。截至目前，除北京、青島、深圳等少數地區已出臺房地產細則，鮮有地區披露政策出臺時間。市場人士認為，政策的效果預測與政策落地時機不無關系，尤其在價格敏感區域尤其如此。

價格拐點將至？

4月末，監管部門在全國范圍內啟動房地產貸款壓力測試。與以往不同的是，此次測試包含了房價下跌和利率上升雙重情況下的模擬場景。一為當房價分別下跌10%、20%、30%的情況下，二為利率上升27、54、108個基點情況下，商業銀行開發貸款和個人住房貸款不良率將在多大程度上受到沖擊。

從多家已完成房貸壓力測試的商業銀行反饋意見來看，大多承受房價下跌幅度在20%-40%之間。如興業銀行房測試初步結果顯示，若房價下跌30%，該行對公房地產貸款不良率將可能上升0.99個百分點，個人住房按揭貸款不良率將可能上升0.3個百分點；交通銀行的情況是，若房地產價格下降30%，其開發貸款不良率增加1.2個百分點，個人按揭不良率提高0.9個百分點。

分析人士認為，監管部門此舉是對房地產新政及此后地方性政策實施效果的提前演示，也暗含著房價跌幅的預警作用。根據媒體近一個月來跟進市場的反饋來看，北京、深圳、廣州等一線城市已有部分房價上漲過快地區出現價格松動，而上海、昆明、武漢等其他大中城市價格仍維持穩定。

滬上一 房地產中介表示，近一個月來，全國各地的房地產交易下滑都很厲害，5月份新開樓盤都不好賣，但是價格并沒有出現預期中的“大彈性”，畢竟三五個月開發商還是能堅持下來，二手房市場跟的也比較緊，“世博期間房價應該是不會有大跌的”。

地方政策補位

房價的區別化走勢就如房地產貸款的區別化政策一樣，有了大方向，還得看地方的意思。眼下北京、深圳、海南、青島、天津已經陸續公布地方性房地產新政細則，除一致貫徹落實政策之外，對住房按揭貸款的投放均持謹慎態度。

上述城市中，北京、深圳已暫停發放購購第三套以上住房貸款；海南實行商品住房購賣合同網上簽約制，10%的土地出讓金向保障性住房建設項目傾斜；青島對一般商品房的計稅毛利率由15%調至20%，對房地產企業開發的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由1%調至2%。

上海地區也在上周傳出了出臺住房保有稅的消息，此舉被稱為“較嚴厲的地方性房地產調控政策”。如果上海推出住房保有稅，必將打擊房地產投機和投資需求，房地產價格也將出現松動，這幾乎是市場的一致判斷。但上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，上海房地產稅針對的是非自住性、擁有多套高端尤其是豪宅的投機客，通過征稅加速其拋盤，讓更多的房源流入市場以起到抑制房價的作用，“那么征收房產稅就僅僅是一個臨時性政策”。

地產中介同樣認為，住房保有稅如果真有其事，對二手房交易將有一定影響，“到時候應該會有一批中高端空置房源加入二手房市場，所以目前雖然觀望情緒濃重，但是價格下跌個10%-15%市場還是比較接受”。

(作者：鄒靚)