2009年的樓市“小陽春”猶在眼前，去年初，在金融危機的重創下，世界經濟深陷衰退，中國經濟跌入低迷谷低，但令人意想不到的是，中國樓市卻上演了乾坤大反轉，成交量持續攀高，由回暖到炙熱；而今三月，在經歷了短暫的政策觀望期后，地王頻出，地價房價輪番推高暴漲，價量齊升，人們恐慌入市，業內連稱“瘋了”，這個“小陽春”再現時已經有點令人恐怖了。為此，本報編發了這組報道，希望從各個側面描繪2010年樓市“小陽春”的真實圖景，提出警醒思考：房地產是否真的將危及中國經濟的健康發展，調控政策是否要再出狠手？

地王頻出，一手房市一夜“入夏”，二手房價格創下新高，京滬樓市上演較后的瘋狂？還是真正又一次迎來了“小陽春”？

在樓市版圖中，京滬樓市有著舉足輕重的地位，其走勢勢必對其他城市樓市產生一定的影響，因而事關全局。未來樓市的不確定性，是與調控有關的政策性因素。

土地市場太過瘋狂

3月29日，北京暫停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公頃土地在內。國土部門有關負責人表示，此舉是按照國土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供應計劃編制公布前，不得出讓住房用地。據悉，北京會在4月10日向社會公開供地計劃后，將恢復土地市場交易。

來自北京中原三級市場研究部統計數據顯示，一季度北京土地交易額，遠超2009年一季度的113%，達到2009年全年土地出讓金的52%。

考慮到去年全年北京土地出讓金實際只有494.17億元，今年一季度土地交易額已經接近這一數據。不僅總交易額猛增，而且溢價率也已達到120.8%，環比去年的2%，上漲了60倍，即使相比2008年也上漲了2倍。樓面均價則上漲到了7314.6元／平方米，相比去年上漲了339%。

今年1月，上海市接連拍出3塊天價地王，較高的樓面地價超過5.28萬元／平方米；進入3月以來，北京地王更是接連粉墨登場，之內就產生了3個地王。在北京，繼3月15日賣出6塊地、土地出讓金高達143.5億元之后，17日土地出讓雖然有兩塊流標，但還是再次獲地了大豐收，當天共獲得土地出讓金76.25億元，兩天收入即接近220億元，實為罕見。

一線樓市近期回暖

據中原地產監測九城市調查數據顯示：上周(3月19日-3月25日)一線城市中的廣州住宅成交量環比增幅超八成，呈強勁回暖態勢。同期從國土資源部傳出消息，國土部在融資方面將參與對包括實力型標桿房企的所有開發商進行審核，且審核力度不斷加大。業內分析，此消息同國家近期對各地土地市場進一步加強調控的大環境遙相呼應，這將給市場后期走勢變化帶來不確定因素。

中原監測的9個城市新建住宅成交數據顯示，上周各地住宅成交量回暖勢頭不減。繼之前二線城市初顯“小陽春”之后，上周該趨勢也逐步擴大到一線城市，而且環比反彈態勢強勁。不過，反彈程度有強有弱。除廣州成交量環比增幅超八成外，北京成交量環比增幅也超過了四成以上，總成交量達到30萬平方米以上，并且超過了1月的平均水平；深圳和上海回升幅度則相對較小。另外二線城市繼續延續之前的回暖勢頭，天津、成都、杭州、重慶、武漢等城市成交量均有不同程度的回升。

另據中房信數據顯示，上周，上海新上市商品住宅達到37萬平方米，為去年11月以來新高，同期全市商品住宅僅成交20.8萬平方米，未超過去年10月下旬紀錄。不過較近的3月29日，上海網上房地產一手房簽約套數突然達到1510套，創下2007年8月25日1867套以來的31個月新高；28日成交量也高達1325套，接近去年10月28日的1438套水平，上海樓市似乎一夜之間由冬入夏。

二手房價再創新高

一季度，北京二手房成交量同比上漲。據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，與去年一季度北京二手房總成交量38001套、二手住宅36704套相比，今年在宏觀調控政策頻出的情況下，截至3月28日成交量達到了44058套，其中住宅40969套，同比漲幅分別為16%和12%。

北京中原三級市場部預計，一季度成交量有望分別達到47500套、44000套，同比漲幅將分別達到25%、20%。交易均價方面，2009年一季度北京二手房均價不足9300元／平方米，2010年二手房交易均價穩定在14000元／平方米左右，上漲幅度達到了50%。

一季度北京二手房市場網簽總成交量為14005套，其中住宅僅為12726套，分別下跌了66.4%、67.6%。2月份更是僅成交9118套，創2009年2月來較低點。3月樓市迅速回暖，截至28日，成交量達到了20935套，繼2009年12月后再次突破2萬套。當前北京二手房均價14650元／平方米左右，環比漲幅達8.8%。

熱錢炒樓豪宅升溫

據中房信透露，較近位于上海浦東花木板塊的四季雅苑新推盤，成交兩棟均價14.5萬元／平方米的天價別墅，而購家就是住在浦東附近的高端人群。中房信分析師薛建雄指出。資金囤積在手上的購家，需要尋找保值升值的出路，這也是近期溫州投資者仍在長三角團購房源的主要原因。

在地王及高端豪宅的帶動下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信數據顯示，截至3月25日，今年均價5萬元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬—5萬元／平方米的高端房也成交了349套，這兩項數據分別是去年同期的15.8倍和4.5倍。其中，一些熱銷的豪宅價也在朝湯臣一品的16.7萬元／平方米靠攏。

去年已經完成價格三級跳的徐匯濱江豪宅尚海灣，3月份該案成交的房源均價已達7.5萬元／平方米；該案去年8月以前的售價還不到4萬元／平方米。去年8月以5萬元／平方米開盤的綠城黃浦灣，趕在新年的1月底再次推盤，當月成交10套房源的均價達到8.59萬元／平方米，至今年3月25日已成交25套。同月開盤的仁恒河濱城也從原先的4萬元／平方米上調到了5萬元／平方米，而這個去年初售價還只有3萬元／平方米的樓盤，在今年3月至25日成交的26套房源均價已經達到5.36萬元，預期將要推出的新一批房源報價更是高達6.8萬元／平方米。

中房信分析師薛建雄認為，隨著新一輪供應高潮和成交高潮的到來，上海樓市小陽春已經到來，眾多樓盤在熱銷的帶動下，價格會向區域標桿樓盤的價格靠攏，的樓盤補漲局面也將在二季度全面體現。

不過，薛建雄同時指出，房價會不會進入新一輪的全面上漲，還是要看未來幾個月的供需關系。如果未來幾個月仍出現供大于求的現象，房價不太可能出現全面上漲，但要是出現較大幅度的供不應求，房價上漲在所難免。另外，在政府擔心資產沫泡化的情況下，樓市回暖過快導致價格上漲，必然招致政策的更嚴厲調控。

(作者：周雪松)