12月19日，在2009年搜狐財經經濟學人年會《高房價與新土改》分論壇上，數位經濟學家就高房價和土地改革問題展開了激烈的討論。

經濟愈困難 房價愈瘋狂

自2008年年底的經濟危機以來，整個世界經濟都陷入低迷，而中國的房地產逐漸成為支撐整個經濟走勢的重要支柱。有數據顯示，進入2009年以來，北京、上海、深圳、廣州等一線城市新建商品房部分均價漲幅50%以上，較高達到100%。

北京科技大學教授趙曉表示，今年以來，房地產市場無論是銷售額還是樓價，都超過了泡沫時期的2007年，所以我們用一句話來概括2009年的中國經濟和樓市就是，中國經濟較困難的一年，中國房地產較輝煌乃至較瘋狂的一年。

在中國土地勘測規劃院研究院鄒曉云看來，高房價背后的問題更值得研究和討論。他認為，討論房價問題要看國家供應土地的較根本目的是用來干什么。

鄒曉云說：“土地供應實際上是要滿足大眾的居住的需求，我們要談論高房價，較基本的出發點或者我們的價值觀就應該跟社會實際居住需求相比較。從經濟學上講，更多的是說泡沫，實際上從社會層面來說，應該是社會公平的問題。如果說房地產市場造成了社會不公平，我覺得政府有推托不掉的責任，或者說某些程度上是一個失職。”

政策調控難樂觀 上漲周期仍將繼續

隨著2009經濟工作會議的召開，針對房地產市場的一系列調控措施也逐步出臺，但對于該系列政策所起到的效果，市場預測卻并不樂觀。

趙曉認為，貨幣擴張所帶動的樓市上升周期仍將繼續。“政府對房地產市場定向打靶，會使得市場降溫，但不會冷卻。另外明年不會像今年，有可能今年量、價齊增這樣的態勢會有所平穩，有可能會出現價漲但是量會跌一些。”趙曉說。

不過北京大學房地產研究所所長陳國強有不同的看法，他認為，三大恐慌因素促成了下半年、特別是四季度的恐慌性購房。頭先是一個政策會變的恐慌，當然現在已經很明確了。是對于房價仍然會像此前一樣快速上漲的恐慌，導致很多人加入到這種恐慌購房的隊伍當中。第三個，擔心未來經濟會出現通脹的這種恐慌。

“這種恐慌導致未來一些需求的提前透支或者過度釋放，這個結果對于明年的市場將有非常直接的影響，再加上政策的調整，明年上半年特別是一季度市場將會出現成交量下滑、萎縮以及價格休整等狀況，這應該是一個可以預期的結果和趨勢。”陳國強說。

對于普通購房者來說，房地產市場的走勢是無法判斷的，甚至對于政府出臺的系列調控政策都難以解讀。鄒曉云表示，“從國家較近出臺的政策指導思想看，遏制部分城市過快增長，我覺得用詞是非常講究的，遏制表示了我們一種決心和態度。然后是部分城市，是不是我們可以這樣解讀，還有大部分的城市，承認他們目前的狀況是比較合理的。過度增長，我們說應該承認他是合理的增長。”

以地套現無法抑制 土地改革是中產需求

有人認為中國的城市化進程是房價高漲的原因之一，另外土地稀缺也成為房價飆升的幕后推手。但在中國社科院農村發展研究所研究員黨國英看來，上述兩個理由是不能成立的。

黨國英表示，如果每年城市化率為1%，近來四、五年時間城市人口的增長大約是1600萬，大約需要500萬套房子，但目前的住房供應量遠超過500萬套，所以經濟學告訴我們，一定是因為投資或者投機需求上升導致了房價上漲。另外我們并不缺少土地，而是缺少規劃，很多土地在認真規劃之下是可以很好利用的，所以土地稀缺問題也不是房價上漲的理由。

在中國人民大學學術委員會主任、農業與農村發展研究院院長溫鐵軍看來，房地產市場目前屬于擴張過剩階段，土地改革勢在必行。溫鐵軍說，中國自上世紀80年代以來有次圈地運動，每一輪高增長都是由高圈地帶來的，第三次圈地運動就是現在，這次圈地運動將會導致和美國金融危機發生之前有相當相似的現象，其中重要的是，交易對象不再是一般的產業，是以地套現。

溫鐵軍說，從宏觀分析看，現在這一波以地套現還沒法被制止，是因為地方政府在金融資本異化的情況下只能用地交易，所以圈一塊地從金融資本中套現70%，用于大量的非生產成本開支，這些就表現為累積債務。我們地方政府是需要跟政府交易的，導致現在和地方管理的復雜化。我們只說地方政府跟金融資本之間的交易是連續交易，這個連續交易拿一塊地套70%，套掉的進去的都是債務，因此這個龐大的地產與金融之間交易形成的債務鏈，類似于次貸危機發生之前。

談到土地改革，溫鐵軍認為中產對土地制度調整的需求更大。趙曉對此也持相同意見，趙曉表示，現在提出土地變革訴求的重要群體是城市的中產，因為他們有購房需求，并且認為房子太貴，同時中產的資金有更多的投資渠道，無論是購房子還是其他投資。另外房地產開發商現在是賺錢的，所以不會提土地改革，銀行、政府、農民他們都不會提改革，因為還沒有觸及到他們的起身利益。

土地改革應深刻理解 堅決執行

鄒曉云認為，土地制度改革并不是要把農村土地轉到城市去，并不是要從農民手上把土地奪回來，我們土地改革的目標應該是，要尊重我們每個人的土地權益，讓大家都能夠有一份擁有土地的基本機會和權利，如果你有了土地，應該受到合法的保護，該干什么就干什么，都有一個非常清楚的制度。

“我們看歷來所謂的土改，實際上是社會結構治理的需求，嚴格說不能叫土改，更多的是從經濟層面認識到。我們看去年的經濟，農村社會保障、農村就業，包括城市化，資金沒有找到很好的來源的問題，包括農地非農化，并沒有得到很好的解決，政府目前找不到更好的方法去解決，去創立一個新的東西，但是我認為這些東西固然要堅持，但是它不是阻礙我們土地制度改革的一個理由。”鄒曉云說。

溫鐵軍教授對中國的土地改革同樣有著更深刻的思考，他認為，土地改革應該分層次去理解，層，任何大陸法系的國家，土地制度的安排都是法律制度體系的基礎。要以科學發展觀為導向來討論，當土地可以進入市場的時候它的真實價值是什么。第三，在這樣一個人口眾多、人均資源短缺的國家，如何考慮農戶生計和村社可持續有關的制度調整問題。

“我們現有的制度對土地產權的尊重是不夠的，自己沒有合法的處置權利，包括我們流通的限制。當然農地改革并不是所有的土地都到城里來，因為我們還有用途管制制度，在國外可能叫保護制度，但總的來說，我覺得土地改革是一個大勢所趨，是必須進行的。”鄒曉云說。（搜狐財經/小釘）