昨日，國土部等五部委出“重拳”整頓土地市場，這是10天來國家出的第三記“重拳”，直指高房價。業(yè)內(nèi)一致認為，此舉就是遏制房價暴漲，讓樓市回到理性的軌道，不再重蹈2007年大起大落的覆轍，也讓更多老百姓購得起房。

眼下，包括北京、上海、深圳等城市房價的暴漲，引起國家高度關注。昨日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

這也是近10天里，國家調(diào)控房地產(chǎn)政策打出的“第三拳”。

“都是重拳！”武漢新樂居副總付洋認為，調(diào)控力度還會加大，直至房價平穩(wěn)。

12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于試行社會保險基金預算的意見》。《意見》中一個重要的政策就是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，此舉就是對炒房現(xiàn)象進行遏制。

12月14日，國務院常務會議要求各地加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議強調(diào)“地方政府要切實負起責任”。昨日，據(jù)報道，18日住建部邀請600余名副市長進京，共商抑制房價政策。

“現(xiàn)在調(diào)控是循序漸進，也可能是溫水煮青蛙。”清華總經(jīng)理高新祥分析說，二套房貸頭付4成直接影響投機性購房，營業(yè)稅由兩年變?yōu)槲迥觊g接影響投資購購，加上土地嚴管，樓市將逐步降溫，實現(xiàn)平穩(wěn)著落。

通脹預期刺激了房價

今年1到10月，全國商品房和商品住宅銷售面積同比增長48.4%和50.1%，銷售金額同比增長79.2%和84.3%。這兩組數(shù)據(jù)表明：銷售金額的增長比銷售面積增長幅度大得多，意味著價格的上漲比銷售面積的上漲快得多。

“當前房價上漲過快值得關注。”中房協(xié)副會長朱中一說，有些城市房價漲得太快，像深圳9月份、10月份住宅成交價格每平米超過2萬元，北京、上海成交價格超過歷史較高水平。

他認為，部分城市大戶型、高價位住房供應增多拉高房價；購房投機性比例增多，也刺激了房價；部分地區(qū)土地“地王”不斷出現(xiàn)，也抬升了周邊房價；通脹的預期，造成了一些人想保值增值，客觀上刺激房價。

2009年，以資金實力雄厚的國企為頭，開發(fā)商瘋狂搶地。一個統(tǒng)計顯示，2009年全國“地王”排行榜不斷被刷新。其中，北京、上海、重慶、深圳、南京等10余城市頻出現(xiàn)“地王”，有的城市半年內(nèi)“地王”兩度易主。

今年我市出讓土地創(chuàng)紀錄

今年下半年，樓市高歌猛進，土地市場也同樣高漲。

6月4日，今年下半年我市土地頭次拍賣，久違了的火爆競價場面終于出現(xiàn)了。在市土地交易大廳里，擠滿200多位社會各界人士、40多家企業(yè)代表。當天掛牌出讓的10宗土地全部成交，賣地690畝，成交總金額29.268億元，是2008年以來我市土地出讓中單次成交額的一次。

據(jù)分析，國家相對寬松的金融政策為開發(fā)商購地提供有力支持，開發(fā)商重拾了市場信心，加大了開發(fā)建設力度。同時，我市商品房銷售持續(xù)高漲，也刺激開發(fā)商出手拿地。

“仿佛回到了2007年！”7月7日，萬科、金地、保利3個地產(chǎn)大鱷爭搶東湖開發(fā)區(qū)一宗土地，激烈競價652輪，才決出購購者。拍賣師陳少湘感嘆：兩年了，久違場面又重現(xiàn)了。

9月4日，徐東路一地塊拍出了超高的樓面地價：4628元/平方米！直逼2007年較高位時價格。“你們不要向2007年看齊。”陳少湘不斷提醒舉牌競價的公司，但絲毫阻擋不住開發(fā)商搶地的熱情。

一位觀摩的房地產(chǎn)負責人稱，拍賣不僅火爆程度到了2007年水平，價格也到了2007年水平，開發(fā)商有點非理性了，市場有點懸了！

據(jù)悉，今年賣地超過了6000多畝，但本月還有三次土地出讓，今年出讓土地將超過10000畝，創(chuàng)下歷年之較。

拍地直接刺激房價。2007年8月15日，深圳金地拍得京漢大道上的義和巷天價地，6879元/平方米的樓面地價，超過當時周邊房價。兩年過去了，該地塊依舊閑置，打圍的院子里長滿了草。但該地塊一拍出來，周邊樓盤就立刻調(diào)價500元/平方米以上。

今年9月4日，徐東片區(qū)還有些樓盤賣6000元-7000元/平方米，當該區(qū)域一塊地拍到4628元/平方米后，樓市頓受“刺激“，徐東片區(qū)已經(jīng)上漲到8000元/平方米。

土地新政影響中小開發(fā)商

眼下，武漢三環(huán)以內(nèi)的主城區(qū)“曬地”的并不多。昨日，記者從土地部門獲悉，近幾年，不管是樓市火爆還是冷清，大規(guī)模拿地的很少，一次拿幾千畝的情況很少，所以圈地囤地不多，拖欠土地款的更是少之又少。

據(jù)了解，在去年樓市低迷的情況下，有些城市允許部分開發(fā)商分期或者緩交土地出讓金。但武漢并沒有這樣做。武漢土地通過招拍掛出讓土地，收取保證金20%左右；在簽訂土地出讓合同時，基本上是半年到一年，土地款全部到位，國土資源部的新政對我市土地市場的影響不大。

金地武漢公司副總王健稱：“土地款都是在一年內(nèi)付清。我們購地之前，有一個充足的準備，沒錢是不會貿(mào)然去拿地的，所以此次影響不大。”湖北長城建設有關負責人也稱，拿地土地資金半年就到位，不可能超過一年。

清華的總經(jīng)理高新祥說，此舉提高了門檻，對于部分中小開發(fā)商有一定的影響，他們更難拿地。

新政策對房價是雙刃劍

國土資源部等5部委的政策出來，對房價會產(chǎn)生多大的影響呢？昨日，記者采訪了多位專家和房地產(chǎn)開發(fā)商。他們認為，能遏制房價暴漲，但影響還比較有限。

美聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理卞濤認為，此舉目的還是為了遏制房價暴漲，保持房價的穩(wěn)定，防止出現(xiàn)泡沫。他說，由于今年全國各地的“地王”頻出，哄抬地價很厲害，客觀上推動房價上漲，此次土地提高門檻，就是讓開發(fā)商不要一窩蜂的去搶地，保持土地市場的正常和理性，起到穩(wěn)定房價的作用。

清華的總經(jīng)理高新祥說，這個政策是雙刃劍，一方面，通過嚴控土地，打擊炒地，讓開發(fā)商不要都擠到土地市場，不哄抬房價，從而少產(chǎn)生地王及高地價。另一方面，開發(fā)商拿地少了，市場上供應的房子也會少，這樣，一段時間后會刺激房價上漲。

中房指數(shù)院頭席分析員李國政則認為，對房價影響有限，不會“傷筋動骨”，信貸政策的收緊更能遏制房價的暴漲。

武漢歲尾樓市繼續(xù)瘋狂

昨日，國土資源部等5部委的文件絲毫沒有影響到西馬路西馬名仕樓盤的認籌。當天200多人交了誠意金。早上7點多就排隊，售樓部始終人滿為患，這些人8成以上是投資者。

其實，12月上旬，我市商品房銷量絲毫沒有減弱勢頭。昨日，市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：本月前15天，全市商品房銷量為7000套，比11月前半月的銷售量還高。其中，15日銷售量高達721套。

以此銷售速度，本月商品房的銷售量超過1萬套沒有懸念。瘋狂的2009年，樓市火爆將一直持續(xù)到年底。眼下，傳統(tǒng)淡季并不是太淡。寒冷的天氣、不多的優(yōu)惠，依舊阻擋不住購房的熱情，近期兩次本報看房活動，每次都有400多人報名。與此同時，城區(qū)很多片區(qū)都是無房可賣。

房價節(jié)節(jié)攀升，且沒有走穩(wěn)的勢頭。年初，全市商品房均價不到5000元/平方米，眼下已經(jīng)到了6200元/平方米。在城區(qū)，房價上漲了2000-3000元/平方米。在三環(huán)線以內(nèi)的主城區(qū)，6000元/平方米已經(jīng)很少見。

“拿地頭付不低于50%”或?qū)⑼聘叻績r

老沙 地產(chǎn)評論人

12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

五部委此舉是在“遏制部分城市高房價”的背景下出臺的，理論上說，此政策打擊囤地，降低地王，可以降低房價。

然而，從現(xiàn)實情況來看，有可能會適得其反。

一言以蔽之，高房價的癥結(jié)在于“供不應求”，增加普通商品房的供給才是遏制高房價的根本，“拿地頭付不低于50%”只會抬高“拿地的門檻”，使一些較小的開發(fā)商望“地”興嘆；從總體上看，大中小開發(fā)商拿地的總量小了，新開工面積也會隨之減少，總供應量上不去，房價又如何能下得來？

眾所周知，“地王”的出現(xiàn)是央企、國有房企在推波助瀾，對“不差錢”的這些“大地主”來說，“拿地頭付不低于50%”實際只能造成壟斷的進一步加深，較終的結(jié)果是“國進民退”，財大氣粗的國企又將是下一輪地價、房價井噴的推手！

放眼全國每座大中型城市，房地產(chǎn)開發(fā)商多如牛毛，而其中已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)則少之又少，全國也僅百家左右，房地產(chǎn)上市公司可以在證券市場進行增發(fā)、配股、以現(xiàn)金方式注入資本等再融資以應付拿地頭付之需，而其他的房地產(chǎn)企業(yè)則無此渠道，所以“拿地頭付不低于50%”對已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來講無疑是利好，就像關閉小煤窯對大煤礦是利好一樣！

可以預計，房地產(chǎn)業(yè)將在2010年出現(xiàn)高度壟斷化，央企、國有房企、房地產(chǎn)上市公司將從“地主”、“地王”變成“地皇”，房地產(chǎn)企業(yè)將不可避免地要出現(xiàn)一次大洗牌！

任何過剩的商品才會出臺“以舊換新”、“貨上門”、“購一一”、“現(xiàn)金返還”等鼓勵消費的促銷方法，而任何緊張的資源、物資才會出現(xiàn)“頭付不得低于……”“限期付清”、“競價競拍交易”等提高購購門檻的措施！土地變得像現(xiàn)在這樣越來越緊俏、拿地的門檻變得像現(xiàn)在這樣使一般開發(fā)商“高不可攀”，這地價、房價能下得來嗎？

“拿地頭付不低于50%”絕不是所謂的“房市調(diào)控再打重拳”，即便是一重拳，也沒有打在“利益集團”身上，說不定打在了亟待購房的普通消費者身上！

房產(chǎn)政策會不會落入“越調(diào)控房價越上漲”的怪圈，實在令人擔心。