平時極少對外界發(fā)聲的土地規(guī)劃勘測院，此次的表態(tài)意味深長，是國內(nèi)樓市政策調(diào)整的開始，還是政府姿態(tài)性的吹風(fēng)，各方爭議不斷。

“收緊”之聲有跡可循

實(shí)際上，此前有關(guān)樓市的政策一直在悄然出臺。

銀監(jiān)會早在8月就已經(jīng)開始對房地產(chǎn)市場運(yùn)行及信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行摸底，并形成相關(guān)報(bào)告，明確指出在樓市持續(xù)復(fù)蘇后，開發(fā)商一房多賣、重復(fù)騙貸及串謀購房者制造“零頭付”等違規(guī)放貸現(xiàn)象正在重演。

隨后發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款(資訊,產(chǎn)品,論壇)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》要求“嚴(yán)格遵守套房貸(資訊,產(chǎn)品,論壇)的有關(guān)政策不動搖”；《關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金(專題 論壇)有關(guān)問題的通知》，也使得房開商失去了一條融資途徑。

而房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率也呈持續(xù)上升趨勢，大中型房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)在60%左右，而極少數(shù)開發(fā)商的負(fù)債率竟超過85%。

另外，寄希望于IPO融資這條路的房企也并不輕松。據(jù)記者了解，證監(jiān)會正醞釀將房地產(chǎn)融資的相關(guān)土地核查文件征求國土資源部意見，如不合規(guī)則，證監(jiān)會將要求房地產(chǎn)企業(yè)整改。此舉勢必對房地產(chǎn)企業(yè)融資形成約束，盡管長期有助于地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展。

政策的接連出臺使得房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從緊的說辭有跡可循，有分析人士甚至嗅出房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可能卷土重來的味道。實(shí)際上，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控并非表面那般簡單。

房價地價爭議

其實(shí)，究竟是什么導(dǎo)致房價高企才是問題的癥結(jié)所在。此前全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例較高達(dá)到58.2%。

而中國土地勘測規(guī)劃院的報(bào)告則顯示，多數(shù)地價占房價比例在15%~30%之間，平均為23.2%，其中在30%以下的約占78%。國土部認(rèn)為，較終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系，并非地價。

兩方得出了截然不同的結(jié)論。是因?yàn)槿珖ど搪?lián)提供的報(bào)告中忽略了開發(fā)商企業(yè)利潤的部分，結(jié)論只是土地成本和樓盤建設(shè)成本的比值；而國土部的計(jì)算方式則忽略了土地出讓之后產(chǎn)生的土地增值稅等附加成本，僅僅是土地出讓金價格和樓盤出售價格的比值。

由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會提交給兩會代表的這份提案的起草人是開發(fā)商資助的REICO工作室，其初衷也只是希望政府能減少賦稅，扶植房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展。這恰恰代表了兩方集團(tuán)的利益紛爭，為己方說話無可厚非。

在隨后發(fā)布的“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”中，國土部指出，6月份以后國內(nèi)房價以每個月環(huán)比1%的遞增速度增長，但是交易面積卻逐月大幅度下降，這是非常危險(xiǎn)的預(yù)兆，應(yīng)該針對房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的問題，出臺系列強(qiáng)化政策。

中國房地產(chǎn)測評主任龍勝平表示，這并不是僅僅針對房價而談房價。這說明以上市和擴(kuò)大銷售額為目的的策略，跑贏了以單個項(xiàng)目利潤為追求的模式。根據(jù)國土部的邏輯，地價并非房價暴漲的推手，“房地產(chǎn)開發(fā)只能以減少利潤來壓低房價”，并暗示房開商“和政府?dāng)y手穩(wěn)定市場才是王道”。

市場供應(yīng)向三極轉(zhuǎn)變

無獨(dú)有偶，住建部部長姜偉新的一篇署名文章，點(diǎn)出了下一步工作的精髓——必須建立分層次供應(yīng)的住房體系，鼓勵自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。

住建部副部長齊驥更加細(xì)化了這方面內(nèi)容，即今后房地產(chǎn)市場應(yīng)該繼續(xù)完善，從政府保障和市場提供的兩極提供模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｕ?、政府支持和市場提供三極的住房提供模式。

中國房地產(chǎn)目前仍是二元政府職能、二元市場結(jié)構(gòu)的非完全競爭市場，因此，二次房改應(yīng)該有更為深刻的產(chǎn)業(yè)變革內(nèi)容，目前并不是合適的時機(jī)。

“與此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策比較，2009年的房地產(chǎn)調(diào)整政策的預(yù)警性更強(qiáng)?！比涨?，國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松在接受媒體采訪時表示：“如果出口或者投資的增長超出預(yù)期，就可能為房地產(chǎn)政策加大結(jié)構(gòu)性調(diào)整力度提供了空間。”

業(yè)內(nèi)人士比較一致的看法是，在年底之前，房地產(chǎn)的政策應(yīng)該不會做太大的調(diào)整。作為維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、GDP保八的重要方面，房地產(chǎn)的功能依然需要強(qiáng)化。但是這并不是說對房地產(chǎn)高投機(jī)行為放任不管，放任泡沫而發(fā)生較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)記者了解，在供地制度方面，國土資源部在明年可能會進(jìn)一步制定合理的彈性土地供應(yīng)制度，靈活調(diào)整提地供應(yīng)量。明年政府對保障性住房的扶持力度將會繼續(xù)加大。

公積金貸款建設(shè)保障性住房的試點(diǎn)工作已經(jīng)開始啟動，這表明一直以來被視作保障性住房建設(shè)瓶頸的資金來源又有了新的突破。

“目前，國土資源部已經(jīng)率先整頓土地市場，下一步住建部可能會出來整治投機(jī)因素帶來的空置房問題?！必S瑞世紀(jì)地產(chǎn)分析師戴曉光認(rèn)為。

(作者：蘇慧)