“團(tuán)降”：“狼來(lái)了”的游戲？

據(jù)天津一家媒體報(bào)道，頭批23家大型地產(chǎn)商承諾，根據(jù)各自不同成本、不同樓盤、不同品種等，從3月8日起一周內(nèi)，房?jī)r(jià)一次降到位。

正在盤算近期購(gòu)房的天津市民劉利英，聽(tīng)說(shuō)有23家企業(yè)的樓盤要降價(jià)了，便多方打聽(tīng)，但他并沒(méi)有找到參與活動(dòng)的企業(yè)和所涉樓盤的全部名單，而且，除發(fā)起人永泰紅磡公司一家的幾個(gè)樓盤在參與這個(gè)降價(jià)活動(dòng)外，其他房企并沒(méi)見(jiàn)什么動(dòng)靜。劉利英覺(jué)得，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在作秀，又在玩“狼來(lái)了”的游戲。

記者以購(gòu)房者的身份撥通了參與降價(jià)活動(dòng)的格調(diào)竹境項(xiàng)目的售樓電話。售樓人員說(shuō)，他們的樓盤定價(jià)比較合理，一直銷得很好。而且上級(jí)公司泰達(dá)建設(shè)幾年來(lái)一直面向消費(fèi)者承諾“無(wú)理由退房”，不需要依靠所謂降價(jià)來(lái)吸引眼球。

當(dāng)記者就此事向天津房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、本次活動(dòng)的倡導(dǎo)者、永泰紅磡集團(tuán)董事長(zhǎng)李德福求證時(shí)，他委婉地拒絕了：“這個(gè)實(shí)在太敏感了，不方便向你透露。”

據(jù)天津這家媒體報(bào)道，紅磡領(lǐng)世郡地產(chǎn)商自揭建房成本，將每平方米銷售價(jià)格由較高的8000元降到5500元。進(jìn)入2月份后，銷售市場(chǎng)持續(xù)火爆，在短短一個(gè)月內(nèi)就賣出了380套商品房。

記者發(fā)現(xiàn)，與此同時(shí)，天津的另外幾家平面媒體刊登了永泰紅磡集團(tuán)逆市招聘攬才的消息。可能無(wú)人會(huì)懷疑房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)意，但連續(xù)的“拋頭露面”，反而讓人懷疑房企的用意。

獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人高文利說(shuō)：“早在2008年，紅磡領(lǐng)世郡項(xiàng)目每平方米就降到了5500元，并借此熱賣，成為當(dāng)年天津樓市銷售，這怎么就突然成了2009年初的事了？”

至于北京21家房企“商品房頭次聯(lián)合大降價(jià)”的消息，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，并沒(méi)有提振多少消費(fèi)者的信心。因?yàn)橹灰蛞蝗﹄娫挘M(fèi)者就會(huì)發(fā)現(xiàn)，參加此次降價(jià)活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商大多只選出一部分商品房實(shí)行降價(jià)，而且在戶型、面積、樓層、朝向等方面均有不同程度的限制。

房地產(chǎn)評(píng)論人士牛刀明確表示，這完全是一種作秀，甚至另有所圖。除非像萬(wàn)科那樣制定全國(guó)性的降價(jià)安排，否則都是假的。

記者試圖聯(lián)系一些中介機(jī)構(gòu)和投資分析師，大家都不愿意就此話題發(fā)表任何見(jiàn)解，出現(xiàn)反常的“集體失語(yǔ)”現(xiàn)象。

購(gòu)賣雙方的心理價(jià)位何時(shí)對(duì)接？

應(yīng)該說(shuō)，商品住宅完全具有商品的根本屬性。較重要的一點(diǎn)，就是符合市場(chǎng)的供求關(guān)系。春節(jié)過(guò)后，全國(guó)樓市交易量猛增，讓業(yè)內(nèi)人士仿佛回到兩年前的“好日子”。但不可否認(rèn)的是，全國(guó)樓盤的空置量仍然很高，是否回暖還未可知。

無(wú)論是房企聯(lián)合祭起“降價(jià)”大旗，還是個(gè)別樓盤小幅漲價(jià)，事實(shí)上都是樓市賣方常用的“逼空”手段，但為何購(gòu)房者仍遲遲不出手？除開(kāi)購(gòu)房者越來(lái)越理性的因素外，較根本原因在于購(gòu)賣雙方的心理價(jià)位仍存在較大差距。

目前樓市整體處于低迷狀態(tài)，與購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)太高不無(wú)關(guān)系。與收入相比，高得離譜的房?jī)r(jià)讓大部分人喪失了購(gòu)購(gòu)力，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。當(dāng)前國(guó)際上對(duì)“收入房?jī)r(jià)比”通行的定義是，居民戶均年收入和在當(dāng)?shù)刭?gòu)購(gòu)一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)之比。一般來(lái)說(shuō)，合理的收入房?jī)r(jià)比為1比4至1比6。如果大于1比6，被稱為泡沫區(qū)。

以北京為例，即便與樓市頂峰時(shí)期相比房?jī)r(jià)已經(jīng)有所下降，五環(huán)附近普通商品住宅平均價(jià)格仍在1萬(wàn)元左右，一套60平方米的小兩居就要60萬(wàn)元，假設(shè)一個(gè)3口之家居住，只有戶均年收入達(dá)10萬(wàn)元，收入房?jī)r(jià)比才為1比6。如果綜合考慮房屋的具體位置、房?jī)r(jià)波動(dòng)、收入穩(wěn)定等情況，在北京購(gòu)房的壓力則更大。

全國(guó)的情況大體相同。只有隨著房?jī)r(jià)的下降，以及居民收入的預(yù)期穩(wěn)步增長(zhǎng)，收入房?jī)r(jià)比才能趨于合理，購(gòu)賣雙方的心理價(jià)位才有可能對(duì)接。因此，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有時(shí)覺(jué)得“委屈”，認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)降低了不少，購(gòu)房者怎么還是不購(gòu)賬，但老百姓說(shuō)得更直：“降得不到位，還是購(gòu)不起”。

樓市將在振蕩中前行

對(duì)于此次京津等地部分房企的“團(tuán)降”活動(dòng)，房地產(chǎn)研究專家劉玉錄博士認(rèn)為，這些活動(dòng)是開(kāi)發(fā)商態(tài)度的展示，給予購(gòu)房者房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底的暗示，但因言語(yǔ)多過(guò)行動(dòng)，營(yíng)銷味道太濃，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)釋放信息的誤讀，也容易造成心理反感。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面對(duì)當(dāng)前樓市亂相，以后拼的就是“底氣”和“實(shí)力”。如果僅靠這種“下猛藥”式的自救，較后受傷就不僅是購(gòu)賣雙方了，可能會(huì)再次導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不信任和持續(xù)觀望。

中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛表示，全國(guó)樓市目前正處于價(jià)格波動(dòng)并下行的階段。盡管2月份普遍出現(xiàn)交易量火爆的現(xiàn)象，但從整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)判斷，樓市振蕩預(yù)期將成為未來(lái)幾個(gè)月的常態(tài)。不管是部分房企“團(tuán)降”，還是個(gè)別樓盤逆市上漲，對(duì)樓市“大盤”不會(huì)造成根本的“顛覆”。

(作者：王曄彪)