申城頭批經(jīng)濟(jì)適用住房試點(diǎn)即將進(jìn)入搖號(hào)選房階段，而與之相配套的公積金貸款細(xì)則也已確定。

昨日，上海市公積金管理發(fā)布《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）明確，每戶家庭住房公積金經(jīng)適房貸款額度的計(jì)算辦法以“戶”為基礎(chǔ)，頭付款比例不低于房屋總價(jià)款的20%，每戶家庭較高貸款限額為60萬(wàn)元。不過(guò)，若有補(bǔ)充住房公積金，每戶家庭可再增加20萬(wàn)元的貸款額度。

同時(shí)，與本市購(gòu)購(gòu)一般商品住房公積金貸款相比較，該細(xì)則通過(guò)擴(kuò)大共同借款人范圍、擴(kuò)大借款家庭的補(bǔ)充還款渠道，來(lái)提高購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房家庭的籌款能力，并切實(shí)減輕經(jīng)適房借款家庭的還款負(fù)擔(dān)。

共同申請(qǐng)人都可借款

在共同借款人方面，住房公積金貸款是以戶為基礎(chǔ)，借款人和共同借款人分別計(jì)算貸款額度的辦法，而為了提高購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭的住房公積金貸款額度，《實(shí)施細(xì)則》將共同借款人從購(gòu)購(gòu)普通商品住房公積金貸款規(guī)定的配偶和同戶一年以上直系血親，擴(kuò)大到除借款人之外，經(jīng)濟(jì)適用住房共同產(chǎn)權(quán)人作為住房公積金經(jīng)濟(jì)適用房貸款的共同借款人；同時(shí)，產(chǎn)權(quán)人之外的經(jīng)濟(jì)適用房共同申請(qǐng)人，經(jīng)本人同意也可作為住房公積金經(jīng)濟(jì)適用房貸款的共同借款人，共同借款人應(yīng)同時(shí)符合住房公積金貸款申請(qǐng)條件。

此外，細(xì)則還明確擴(kuò)大借款家庭的補(bǔ)充還款渠道。《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，當(dāng)借款人在還款過(guò)程中發(fā)生困難，出現(xiàn)三期以上貸款逾期，可向市公積金提出增加借款人的血親（借款人的父母、子女、兄弟、姐妹）作為補(bǔ)充還款人，經(jīng)補(bǔ)充還款人同意，可將其繳存的住房公積金余額用于還款，以減輕借款家庭的還款負(fù)擔(dān)。

頭付比例不低于20%

針對(duì)市民關(guān)注的公積金購(gòu)經(jīng)適房頭付比例和貸款限額等問(wèn)題，《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，住房公積金經(jīng)濟(jì)適用房貸款額度是根據(jù)購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭的產(chǎn)權(quán)人以及經(jīng)濟(jì)適用住房共同申請(qǐng)人，且符合住房公積金貸款申請(qǐng)條件，可分別計(jì)算住房公積金可貸額度后累加確定。按現(xiàn)行住房公積金貸款政策規(guī)定，每戶家庭申請(qǐng)住房公積金經(jīng)濟(jì)適用房貸款頭付款比例不得低于20%，每戶家庭較高貸款限額為60萬(wàn)元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭可再增加20萬(wàn)元貸款額度。

借款人申請(qǐng)住房公積金經(jīng)濟(jì)適用房貸款年限是較長(zhǎng)不超過(guò)30年（若二手房貸款年限較長(zhǎng)不超過(guò)15年，5年內(nèi)竣工的次新房除外），并不長(zhǎng)于借款人法定退休時(shí)間后的5年。

此外，若原住房公積金經(jīng)適房貸款的借款人因離異或死亡等特殊原因需變更產(chǎn)權(quán)或借款人，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，由住房保障機(jī)構(gòu)審核同意購(gòu)房家庭將經(jīng)適房回購(gòu)或轉(zhuǎn)讓的，購(gòu)房家庭的產(chǎn)權(quán)人、同住人擁有經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)或具備繼承條件的，可持相關(guān)證明材料，向原受理住房公積金經(jīng)適房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出貸款變更申請(qǐng)。

如何申請(qǐng)公積金經(jīng)適房貸款

●必須符合哪些條件： 《實(shí)施細(xì)則》明確，借款人申請(qǐng)住房公積金經(jīng)濟(jì)適用房貸款應(yīng)同時(shí)符合下列條件：符合購(gòu)購(gòu)本市經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，并已按相關(guān)規(guī)定簽訂《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)（出）售合同》；符合現(xiàn)行住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的條件。即借款人及共同借款人在申請(qǐng)貸款前六個(gè)月應(yīng)連續(xù)正常繳存住房公積金；具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，沒(méi)有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響貸款償還能力的債務(wù)。

●需要提供哪些材料：借款人申請(qǐng)住房公積金經(jīng)濟(jì)適用房貸款（純住房公積金貸款）需提供材料為：借款人和共同借款人的住房公積金賬號(hào)、身份證原件和復(fù)印件、戶口簿原件和復(fù)印件、婚姻證明或其他關(guān)系證明、所有經(jīng)濟(jì)適用房共同申請(qǐng)人抵押承諾書(shū)原件和復(fù)印件。

●怎么提取賬戶余額：對(duì)于購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房時(shí)未申請(qǐng)公積金經(jīng)適房貸款，經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人及其配偶、同戶成員、非同戶成員直系血親可在經(jīng)適房產(chǎn)證發(fā)證之日起在六個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金賬戶中的余額，除此之外的其他家庭成員則不可提取住房公積金賬戶余額。　

　相關(guān)新聞：經(jīng)適房公積金貸款:增共同申請(qǐng)人和補(bǔ)充還款人

6月29日，上海市公積金管理向各區(qū)縣公積金管理部及上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司印發(fā)了《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》的通知（下簡(jiǎn)稱(chēng)：《通知》），該通知明確了使用公積金貸款購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的操作辦法，為7月9日即將在閔行區(qū) (論壇 新聞)實(shí)施的上海頭批經(jīng)濟(jì)適用房搖號(hào)排序、選房配售夯實(shí)了可操作的基礎(chǔ)。

半年內(nèi)頭批申請(qǐng)者將拿到房屋鑰匙

眾所周知，本輪起始于2010年4月份的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有別于前幾次調(diào)控的區(qū)別之一就是增加供應(yīng)特別是增加保障性住宅的供應(yīng)，緩解供需矛盾的同時(shí)改變市場(chǎng)的預(yù)期。然而從實(shí)際情況來(lái)看，雖然近幾年政府每年公布的經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)工量驚人，但經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)入住工作推進(jìn)卻比較緩慢。從去年年底頭批啟動(dòng)申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房工作至今時(shí)間已經(jīng)超過(guò)半年，較新的消息稱(chēng)7月頭批試點(diǎn)的閔行、徐匯區(qū)將進(jìn)入合格申請(qǐng)人搖號(hào)階段。從搖號(hào)到配售，從交房到入住，相信未來(lái)的半年大家就會(huì)看到上海頭批申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者拿到了房屋的鑰匙，這也成為上海保障性住宅真正落地的開(kāi)始。

共同申請(qǐng)人和補(bǔ)充還款人降低風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)適用房的申請(qǐng)并不像上述描述的那么簡(jiǎn)單。在公積金經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)細(xì)則未出臺(tái)之前，如何用貸款購(gòu)房確實(shí)是擋住諸多購(gòu)房人面前的一條攔路虎。因?yàn)榘凑丈虾Ｊ兄俺雠_(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟(jì)方面申請(qǐng)家庭人均月可支配收入2300元以下，人均財(cái)產(chǎn)7萬(wàn)元以下才可以申請(qǐng)。若30歲以上單身申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)55平米左右一室戶在貸款上就會(huì)碰到問(wèn)題。因?yàn)槟壳伴h行經(jīng)濟(jì)適用房房源供應(yīng)來(lái)源地浦江鎮(zhèn) (論壇 新聞)的“博雅苑”，經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/平米。購(gòu)購(gòu)一套55平米一房需要支付總房款27.5萬(wàn)元。按照頭付2成5.5萬(wàn)元，公積金貸款8成計(jì)算，需要申請(qǐng)22萬(wàn)公積金貸款。但按照22萬(wàn)貸款20年計(jì)算月還款額為1318元。以其上限月收入2300元來(lái)看不滿足月還款額兩倍的要求，所以是無(wú)法申請(qǐng)到22萬(wàn)貸款的。按照其收入只能申請(qǐng)到19萬(wàn)貸款。由于其個(gè)人資產(chǎn)低于7萬(wàn)元，該購(gòu)房者也無(wú)法通過(guò)增加3萬(wàn)頭付來(lái)解決收入不足還款問(wèn)題。那么由于還款能力不足，該購(gòu)房者不得不放棄來(lái)之不易的經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)的權(quán)利。

為了解決這個(gè)問(wèn)題，新出臺(tái)的《通知》規(guī)定可將經(jīng)濟(jì)適用住房共同產(chǎn)權(quán)人和經(jīng)本人同意的產(chǎn)權(quán)人之外的經(jīng)濟(jì)適用住房共同申請(qǐng)人作為住房公積金經(jīng)適房貸款的共同借款人。這無(wú)疑顯著增加了單個(gè)家庭特別是單身家庭的借款能力。另外，在還款方面，為了預(yù)防還款人無(wú)力還款帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)，《通知》還增加了補(bǔ)充還款人的角色以提升還款人的還款能力。《通知》規(guī)定，當(dāng)住房公積金經(jīng)適房貸款的借款人發(fā)生三期 (論壇 新聞)以上（含三期）逾期時(shí)，借款人和共同借款人可向市公積金提出增加補(bǔ)充還款人的申請(qǐng)。補(bǔ)充還款人的范圍包括：借款人的父母、子女、兄弟和姐妹。經(jīng)補(bǔ)充還款人本人同意，并由市公積金核準(zhǔn)，簽訂相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議后，其繳存的住房公積金余額可專(zhuān)項(xiàng)用于住房公積金經(jīng)適房貸款的還款。

經(jīng)適房的全面落地將全面影響商品住宅市場(chǎng)

《通知》這種將借款人直系親屬公積金賬戶上的資金“盤(pán)活”的做法能夠有效的解決還款人短期出現(xiàn)收入不穩(wěn)定造成的還款違約責(zé)任，確實(shí)值得稱(chēng)贊！所以新出臺(tái)的《通知》確實(shí)從經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)者的實(shí)際出發(fā)，解決申請(qǐng)者在實(shí)際申請(qǐng)過(guò)程中碰到的購(gòu)購(gòu)能力有限以及在購(gòu)購(gòu)之后長(zhǎng)期居住過(guò)程中還貸的支付能力有限的問(wèn)題，為經(jīng)濟(jì)適用房的大范圍推廣營(yíng)造了更容易承受的環(huán)境。而隨著《通知》的落地，上海經(jīng)濟(jì)適用房的落地也會(huì)在不久的將來(lái)逐漸成為現(xiàn)實(shí)，這又反過(guò)來(lái)影響到商品住宅市場(chǎng)，從供應(yīng)、需求特別是購(gòu)房者預(yù)期的方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響和改變。

錫城311戶中低收入者選購(gòu)經(jīng)適房，逾10%的困難家庭放棄購(gòu)購(gòu)

6月25日，第15、16批次申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入困難家庭完成了為期3天的選房過(guò)程。311戶家庭從瑞星家園二期和惠景家園的1000余套經(jīng)適房中挑選自己滿意的房源，然而面對(duì)比周邊商品房便宜很多的經(jīng)適房，30萬(wàn)元左右的房?jī)r(jià)還是讓超過(guò)10%的困難家庭忍痛選擇放棄購(gòu)購(gòu)。

據(jù)悉，此次供困難家庭挑選的1000余套經(jīng)適房的面積基本都在70平方米左右，按照瑞星家園二期的平均售價(jià)3595元/平方米、惠景家園的平均售價(jià)3560元/平方米計(jì)算，一套房子售價(jià)大約在25萬(wàn)元到30萬(wàn)元之間。據(jù)房屋置換工作人員稱(chēng)，前兩天選房下來(lái)，有35戶家庭放棄了購(gòu)房，大都為經(jīng)濟(jì)原因，幾乎沒(méi)有人是因?yàn)檫x不中滿意的房源而放棄購(gòu)購(gòu)的。

低收入困難家庭中有不少是孤寡老人和殘疾人，對(duì)于他們而言，即使是30萬(wàn)元以下的房?jī)r(jià)也是“難以承受”的，更何況他們還遇到了貸款難題。朱先生幾年前就退休了，無(wú)法辦理公積金貸款，而商業(yè)貸款的利息又比較高，“頭付款都是勉強(qiáng)湊齊的，如果是商業(yè)貸款的話，利息會(huì)比較高，我每月還款的壓力就太大了，實(shí)在沒(méi)辦法也只能放棄購(gòu)房。”

市住保相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭一旦選擇放棄購(gòu)購(gòu)，則兩年內(nèi)不得再申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)。另外，此次選房結(jié)束之后，可供挑選的經(jīng)適房房源數(shù)將進(jìn)一步減少，而目前由于房源數(shù)依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于通過(guò)審核的、可以購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房的中低收入困難家庭數(shù)，所以短期內(nèi)不會(huì)補(bǔ)充可供銷(xiāo)售經(jīng)適房的房源套數(shù)。 (袁柳)　

(作者：欒曉娜)