目前市場上土地估價“假報告”不少，不僅毀壞了行業信譽，還妨礙了土地市場的健康發展。所謂“假報告”是指土地估價機構故意出具的內容失實的土地估價報告。筆者就如何防止“假報告”發生談兩點自己的看法。

正確區分估價實務的主客觀誤差

估價誤差，可以分為客觀誤差和主觀誤差。土地價格是客觀存在的且是先進的，估價就是要把委估土地的價格科學準確地揭示出來。由于估價師的專業技術水平及個人的價值判斷不同，可以說不同估價師估算的價格也不同。因此在宏觀層面上估價結果只能是一個價格區間，這個價格區間依委估土地的價值為核心上下波動，進而微觀層面上的估價結果只要是處在這個價格區間，就可認為是可用的，這個價格區間就是客觀誤差。在估價實務中這個客觀誤差一般認為是±(20％～30％)以內。

那么，是不是客觀誤差范圍之外的誤差就是主觀誤差呢?或者說客觀誤差加上主觀誤差等于估價總誤差呢?顯然不是，區分客觀誤差和主觀誤差的標準主要是看估價誤差有沒有故意性，含有故意成分的誤差就是主觀誤差。一般客觀誤差范圍內的主觀誤差，需要專業人員通過認真審查土地估價技術報告才能認定，而客觀范圍外純粹的主觀誤差則憑專業人員的直覺基本上就能夠認定。據市場調查，大多估價機構特別是中小城市的估價機構都存在著主觀誤差現象，只不過有的是在客觀誤差內出現主觀誤差，有的是在客觀誤差之外出現主觀誤差而已。

按經濟規律構建新型委托人體系

土地估價報告質量的高低取決于估價誤差，與“假報告”緊密相連的則是主觀誤差。除了加強職業道德教育之外，消滅主觀誤差還應該找一種符合經濟運行規律的辦法。

土地估價是一種有償服務。為了在市場博弈中獲得更多的收益，委托人常常干擾土地估價過程，提出高估或低估的要求，達不到自己的心理預期就不付費。這使估價機構為了估價費，或者說為了生存，迎合委托人的不合理要求，致使估價結果出現主觀誤差，估價行為失信于市場。

解決土地估價中的失信問題，要求改變現行的委托人體系，建立新型的委托人體系。委托人依估價目的不同而不同。對于土地出讓，委托人應為具有土地出讓權的地方政府，估價費用由政府財政負擔。因為這種估價只為政府出讓土地提供價格參考依據，政府擔負著國有土地使用權保值增值的責任。對于土地轉讓，委托人應由轉讓人與受讓人協商而定或共同委托，因為土地轉讓中的價值轉移不影響國家宏觀經濟的運行，屬于放開搞活的自由市場范疇。但如果是為政府稅收服務而估價，則應由征稅部門作為委托人，估價費用由稅務部門作為稅收成本處理。對于土地抵押，委托人應為商業銀行，因為這種估價是為商業銀行發放貸款服務的，商業銀行肩負著防范信貸風險，保障國家金融安全的義務，估價費用由商業銀行作為放貸成本處理。界定其他估價目的的委托人也遵循上述理念。由此看來，估價機構按照“自由委托、有償服務”的原則與委托方簽訂合同，開展估價服務工作解決不了根本問題，構建經得起經濟分析的土地估價委托人體系才是治本之策。

　　　　　(作者：山東棗莊市國土資源局市中分局 楊樹凌)