上期我們曾經提到征收物業稅將會使房價得到平抑，就這個問題記者采訪了北京漢卓律師事務所律師秦兵。秦律師認為，物業稅將來一定會作為立法來實施，以代替現在的土地出讓金；如果征收物業稅，北京的房價至少要下跌20%-30%。因為本來一次付清的土地出讓金可能分成70年以稅收的形式支付了。在征收對象方面，有可能會實行一刀切，比如從第三套房子開始征收物業稅。隨之而來的便是養房成本的提高，假設一套100萬元的房屋，如果按年6%征收物業稅，那么大約每月支付5000元稅款。由此可以看出，物業稅的實施雖然會導致養房成本提高，但在起初確實能夠大大降低中低收入水平的購房門檻，令更多的老百姓改善居住條件，實現所謂的“平均地權”。

二級市場影響不大

物業稅對一級市場的沖擊是比較明顯的，但在二級市場，我愛我家副總經理胡景暉認為對二級市場的影響是不顯著的。他認為，政府擬對不動產征收物業稅，其范圍主要適用于新商品房，對于已經投入使用、經過一次交易的二手房，稅法制定部門決定對此類舊有物業將實施過渡措施，但目前還沒有明確的說法及條文出現。依照二手房市場現有的明文規定，二手商品房的土地稅費已經在新商品房購賣中交繳完成，無需再繳。二手經濟適用房及已購公房分別按照成交價的3%和?房屋當年成本價×建筑面積?的1%繳納土地出讓金?？梢?，開征不動產物業稅對于目前的房地產二級市場還并不適用，所以在短期內其影響將不十分顯著。

投資客命運難料

成熟的房地產市場少不了眾多的個人投資者，但開征物業稅后，投資房屋租賃顯然成本會增加，風險也會提高，市場將會減少很多個人投資者。相關人士指出，物業稅改革的目的不是要特別打擊炒樓行為，但從另外一方面講，樓價下降后，房地產投資利潤空間減小，炒樓的風險也將增大。另外，初始房價下降后，老百姓購房的能力將增大，令房地產炒家知難而退。如果這樣投資者會把資金轉移到其他投資項目中，從而影響投資型物業的市場前景。同時擔心目前在房地產市場以“購房出租”作為投資的形式將會受到打擊，進而動搖投資類物業的市場前景。目前財稅專家提出了幾種解決方案，其中之一是對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。新房稅額的調整考慮土地出讓金的因素，而舊房的稅率暫時不含有土地出讓金并入的因素。

評估體系尚待完善

實行物業稅需要一套完整的評估體系。但目前，國內物業價值評估體系尚未完善，如何合理評估不斷變化的房屋價值從而征收物業稅也將是有關方面面臨的一個重要問題。體系未建立、配套不完善、市場不規范，在此情況下，開征物業稅有可能引發社會問題。而且根據國際慣例，征收不動產的物業稅需要有關部門定期對房地產市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值會隨房產的升值而提高，將來征收物業稅一定會結合購房者的經濟承受能力進行設置，這樣不僅不會增加居民的負擔，還會促使地方政府改變其短期行為，更關心投資環境。

開征物業稅對中低收入水平者來說是件好事，雖然目前我們還不知道這項改革的具體細則，但它對我國房地產業的穩定、健康、持續發展必將產生十分深遠的影響。許慧穎

城際鏈接

廣東物業稅：廣東省財政廳負責人本月中在全省財政工作會議上透露，廣東可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅。此前，中國人民銀行行長周小川在“2003中國企業專業年會”上表示，中國將在適當時機試點實施物業稅，屆時將對不動產開征統一規范的物業稅(財產稅)，相應取消其他與房地產有關的稅費。

上海物業稅：有滬上媒體記者問及上海有沒有可能成為征收物業稅的批試點地區時，上海市財稅局一位不愿透露姓名的負責人極有把握地說：“不可能。”記者追問：“如果物業稅在上海實施會有多大影響？”笑答：“會是一條5公里就對上海房地產市場造成震動的政策。”

加拿大物業稅?稅率是3年內不動產平均值的0.5%。也就是說，一套40萬元的房子，按0.5%的稅率計算，一年為2000元，平均到每個月不到200元。但如果逾期繳納物業稅，就會被罰款和抽取利息，連續三年欠繳，政府更有權將物業拍賣。

美國物業稅：為鼓勵一般百姓購房，政府規定百姓在購套自住房時可以免除物業稅，當購套住房時，就要對其征收財產稅；再購第三、第四套住房時財產稅就會有一個較大比例的增長。

解讀關鍵詞

物業稅：又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產升值而提高。

物業稅改革的基本框架：是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。　　　　　(作者：許慧穎)