法主要有成本估價法、市場價格比較法、收益還原法。在理論上，對一項房

地產(chǎn)進行估價時，要求估價師較好能運用三種不同的評估方法分別進行估

價，其中一種方法得出的價值作為主要評估價值，另外兩種方法得出的價值

可作為參考評估價值。但在實踐上，有時某一種評估方法并不適應(yīng)某一項房

地產(chǎn)，這是因為房地產(chǎn)的種類、所處地段的情況、相關(guān)資料的可信程度等因

素制約了三種評估方法的并用，從而只能使用一種或兩種評估方法。

一般認為成本估價法側(cè)重于機關(guān)、學(xué)校、新竣工的房產(chǎn)等，市場價格比

較法側(cè)重于自住自用的居住房，而收益還原法側(cè)重于商業(yè)房地產(chǎn)，如賓館、

商店、供出租的大廈商鋪等。但在抵押房地產(chǎn)評估中（不能抵押的房產(chǎn)除

外）使用何種方法，有時卻較難把握。如一批供抵押的房地產(chǎn)項目，抵押標

的為某辦公大廈裙房內(nèi)的商鋪；該大廈三年前竣工；大廈內(nèi)的辦公用房實際

使用率很低，僅有個別房客或業(yè)主在租、購后使用；該大廈旁邊也有幾幢辦

公大樓，實際使用率也不高，大廈周圍行人較少，一般路人是很少光顧的。

那么對該評估標的應(yīng)采用哪種評估方法為好呢？我們不妨作一簡析。

（1）成本估價法。由于該評估標的不是新竣工的房產(chǎn)，盡管可以采用重

置成本法進行估算，但由于評估結(jié)果較難反映評估標的可供出租這樣的商業(yè)

特征，因而不宜將成本估價法作為此次評估的主要方法。

（2）市場價格比較法。由于商鋪用途的房產(chǎn)在目前房產(chǎn)市道下，難有較

多的出售實例，房產(chǎn)商大多以出租的方式來經(jīng)營。由于缺乏用于市場價格比

較法直接調(diào)整得出評估標的價格的參照物。因而也不宜將市場價格比較法作

為此次評估的主要方法。

（3）收益還原法。此評估方法較適用于租賃用房地產(chǎn)，從這一點來講本

評估標的的評估宜采用此種評估方法，但在具體應(yīng)用此方法時，又會碰到如

何合理求取待估房地產(chǎn)的純收益，其中總收益的求取又是十分關(guān)鍵。在實踐

上，總收益常以現(xiàn)在的收益（或利用市場價格比較法原理在類似房產(chǎn)收益的

基礎(chǔ)上確定的收益）為基礎(chǔ)，并適當考慮未來的發(fā)展趨勢來確定總收益。在

目前房產(chǎn)市道處于盤整的情況下，考慮到評估標的用于抵押目的，評估結(jié)論

有效期一般不超過一年，對商鋪今后幾十年的收益盡管有上漲的趨勢，但也

不宜過多加價，因為抵押權(quán)人如果依法行使抵押權(quán)也僅是在期限相對較短的

債權(quán)到期后就可以行使的。

綜上所述，例中的房產(chǎn)評估，相比較而言，應(yīng)選擇收益還原法評估為

主。當然，從抵押的角度來講，債權(quán)人應(yīng)盡可能不要接受租賃情況較差、周

圍短期內(nèi)又缺乏較旺“人氣”的商鋪來作為債權(quán)的抵押物。

（房地產(chǎn)報 何康維）