前不久，國土資源部下發(fā)通知要求抑制少數(shù)城市地價過快上漲的趨勢，其針對的就是一些熱點城市土地近一個月來不斷競拍出天價“地王”。

“地王”頻頻出現(xiàn)，顯示了房地產(chǎn)企業(yè)“財大氣粗不差錢”的氣勢。隨著國內(nèi)流動性居高不下及熱錢的涌入，國家宏觀調(diào)控尤其是貨幣政策的日益趨緊，房地產(chǎn)市場這樣的“吸金大戶”，其“不差錢”狀態(tài)還能撐多久，在歲末引起人們的關(guān)注。

“地王”口袋中到底有多少錢

１１月２９日，置信房地產(chǎn)開發(fā)公司以３７億元的價格，競拍拿下溫州市區(qū)地段學(xué)院中路一個地塊，計算下來，該地塊樓面價每平方米達３．７萬元，成為浙江新“地王”，溢價率近１００％。１２月上旬，上海青浦區(qū)單價“地王”誕生，樓面價每平方米近２．２萬元，溢價率達１９２％……

“開發(fā)商口袋里的錢好像掏不完似的。”在一家機關(guān)單位工作的小張回憶溫州市學(xué)院中路新“地王”產(chǎn)生的拍賣現(xiàn)場時說。當(dāng)時，三家公司競拍這一起步價不到２０億元的地塊，當(dāng)?shù)冢遁営腥藞蟪觯常眱|元價位后，已讓在場的人倒吸一口冷氣，其中一家公司不得不退出。而這并不是較后的結(jié)束，剩下兩家公司繼續(xù)叫價，直至第３３輪以３７．０２億元終結(jié)。

在杭州市，不少業(yè)內(nèi)人士也直呼對現(xiàn)在行情看不懂。在１１月底的一次土地拍賣會上，一家有外資背景的地產(chǎn)公司一口氣吃下三塊地。原本沒有市場熱點的土地，被拍到了萬元的樓面價。他們認為，從整體上來看，目前整個房地產(chǎn)市場的資金依然充足。

中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年前１０個月房地產(chǎn)資金來源增速達到３２％，處于歷史高位。同時，從企業(yè)流動性來看，目前資金流動性指標(biāo)雖然較去年有所惡化，但依然遠遠高于２００８年房地產(chǎn)降價銷售時的水平。

房地產(chǎn)上市企業(yè)浙江廣廈董事長彭濤認為，國內(nèi)流動性高居不下的同時，國外熱錢的涌入起到推波助瀾的作用，加速現(xiàn)有資金向資本市場、房地產(chǎn)市場、農(nóng)產(chǎn)品市場的涌入。研究機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，自今年三季度以來，熱錢涌入趨勢加劇，非貿(mào)易非ＦＤＩ項下的外匯儲備出現(xiàn)激增。一些外資不顧目前頻頻出臺的房地產(chǎn)新政，逆市進入。中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所調(diào)查，今年１至１０月間，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中外商投資的增速達到３４．８％，完全逆轉(zhuǎn)了去年全面退出的格局。

　明年資金“拐點”顯　樓市可能“很差錢”

多項數(shù)據(jù)顯示，由于目前資金仍然比較充足，很多房地產(chǎn)企業(yè)底氣十足，依然可以依賴于前期獲得的資金儲備拒絕進行降價銷售。

“這種局面將在明年二季度全面改變。”中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所在近日撰寫的中國宏觀經(jīng)濟報告中指出。頭先，從今年１２月起，房地產(chǎn)企業(yè)逐次進入還款高峰，應(yīng)付款累計增速將超過３０％；其次，由于銷售下滑、貸款條件提高、上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，房地產(chǎn)資金來源將進一步惡化，預(yù)計到明年一季度會出現(xiàn)大幅負增長；再次，由于頭付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的各類杠桿率都將出現(xiàn)下降。

與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新上馬項目大量增加，這同樣導(dǎo)致未來資金需求壓力加大。在杭州，今年１－１１月，全市商品房施工面積同比增長近２０％，同比提高１４個百分點，其中新開工面積增幅由去年同期的負增長１１．７％變?yōu)樵鲩L８１．５％。在全國，前１０個月住宅新開工面積累計同比增長６０．８％，比前年和去年同期分別高出５３．９個和６０．４個百分點；施工面積同比增長２６．９％，比前年和去年同期分別高出７．４個和１１．９個百分點。

“資金壓力增大，將導(dǎo)致市場供給放量。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，“如果按照建設(shè)周期為一年進行測算，明年３月份左右的住宅供給將大幅度放量，從而改變目前房地產(chǎn)供給偏緊的局面，這也與房地產(chǎn)資金全面緊張的時間段一致。因此，明年二季度可能是房地產(chǎn)市場進行全面調(diào)整的‘節(jié)點’。”

　調(diào)控“兩難”背后尋找“平衡點”

房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟中的關(guān)聯(lián)度極高。有關(guān)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)業(yè)涉及的增加值占ＧＤＰ比重６％－７％，投資總額占全社會投資約２０％，涉及的信貸約占全社會信貸的２３％，涉及的稅收和土地出讓金占地方財政收入４０％以上。此外，房地產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)，還占據(jù)著居民財富總額的７０％。

長期關(guān)注房地產(chǎn)的財經(jīng)專家丁建剛認為，樓市調(diào)控依然面臨多重沖突，尤其是未來房地產(chǎn)市場的治理面臨雙向風(fēng)險：短期簡單推行目前房地產(chǎn)調(diào)控措施，很難從根本上改變價格上揚的預(yù)期和壓力，中期周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，可能出現(xiàn)報復(fù)性上漲；如果出臺更嚴厲措施，政策持續(xù)加碼，則容易導(dǎo)致行業(yè)資金鏈斷裂、投資下滑、房地產(chǎn)價格大幅度下跌，繼而帶來整體宏觀經(jīng)濟的下滑。

有研究機構(gòu)測算過，房地產(chǎn)價格如果下跌３０％，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速回落２５個百分點，全社會投資增速回落約６個百分點，ＧＤＰ約回落２．５個百分點，地方財政增速下降約１５個百分點。此外，在房地產(chǎn)新政加碼作用下，大量資金可能開始向其他投資品市場轉(zhuǎn)移和釋放，直接導(dǎo)致貴金屬、收藏品、個別農(nóng)產(chǎn)品價格出現(xiàn)輪番急劇上漲。

多位專家表示，鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)資金依然相對充裕，尚未達到資金鏈緊張的“調(diào)整點”，相關(guān)調(diào)控手段有必要持續(xù)。同時，在房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，完善制度，加大保障房建設(shè)，從根本上改變樓市供不應(yīng)求的局面。

研究機構(gòu)認為，目前，我國房地產(chǎn)由于在開發(fā)投資、消費方面的杠桿率同西方發(fā)達國家相比都不太高，加之房地產(chǎn)整個行業(yè)負債率依然處于健康狀態(tài)，因此明年即使資金緊張，也不會崩斷而出現(xiàn)整體性資產(chǎn)負債惡化帶來的全局性大調(diào)整。因此，本著“穩(wěn)需求、擴供給、擠泡沫、糾扭曲”的目標(biāo)，有關(guān)部門對房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該設(shè)立階段性目標(biāo)，短期以“控資金”為主、中期以“增加供給”和“制度建設(shè)”為核心。

(作者：李亞彪、黃深鋼)