華業(yè)地產(chǎn)(600240)于9月1日發(fā)布公告稱，華業(yè)地產(chǎn)及其子公司擬與中誠信托有限責任公司簽署《合作協(xié)議書》，擬籌資不超過6.1333億元，投入大連解放廣場項目，華業(yè)地產(chǎn)將為此次信托計劃提供質(zhì)押擔保。

根據(jù)此次公告，中誠信托將設立集合信托計劃，分為優(yōu)先級和次級。其中優(yōu)先級信托資產(chǎn)(不超過4.5億元)由中誠信托向符合法定條件的合格投資者推介并募集；次級信托資產(chǎn)由華業(yè)地產(chǎn)全資子公司高盛華公司以其對大連海孚公司的1.6333億元債權(quán)認購。 信托期限暫定為27個月，其中緩沖期為3個月。

中誠信托將簽署增資協(xié)議，約定以其信托資金1333萬元用于對大連海孚公司進行增資，增資后大連海孚的注冊資本將由2000萬元增加到3333萬元，其中華業(yè)地產(chǎn)全資子公司北京高盛華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“高盛華公司”) 出資1334萬元，占40.02%，中誠信托出資1333萬元，占40.00%，昊宇投資出資666萬元，占19.98%。

昊宇投資同意在大連海孚公司累計支付搬遷款3億元后20個工作日內(nèi)，由中誠信托和高盛華公司分別以其信托資金300萬元和自有資金366萬元受讓昊宇投資持有的大連海孚公司出資。受讓后大連海孚公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為高盛華公司持有51%股權(quán)，中誠信托持有49%股權(quán)。

而筆者發(fā)現(xiàn)，此次信托計劃中誠信托開給華業(yè)地產(chǎn)的擔保條件也較為嚴格。

根據(jù)公告，為保證大連海孚公司履行對中誠信托的不超過4.5億元債務，華業(yè)地產(chǎn)以持有的高盛華公司70%的股權(quán)、高盛華公司以持有的大連海孚公司51%的股權(quán)(按增資完成后注冊資本計算)向中誠信托提供質(zhì)押擔保，同時大連海孚公司以其持有的解放廣場項目全部土地使用權(quán)及在建工程向中誠信托提供抵押擔保。而大連海孚公司為獲得這個項目的土地使用權(quán)，出資5.98億元來支付土地出讓價款，僅此一項便超過了中誠信托的4.5億元的總債務。這樣高的擔保成本，可見中誠信托的此次合作協(xié)議還是非常謹慎。

這與業(yè)界對地產(chǎn)信托發(fā)展前景的擔憂無不相稱，歷經(jīng)了從年初到7月份的一路狂飆，引得無數(shù)人爭風吃醋的地產(chǎn)信托，或許在近日終要重歸平靜與冷靜。根據(jù)用益信托工作室的數(shù)據(jù)，8月份的地產(chǎn)信托規(guī)模一直呈下降趨勢，而8月份較后一周的發(fā)行量僅有3款，發(fā)行規(guī)模只有前一周的28.18%.用于項目開發(fā)融資的也僅有1款，對此，用益信托分析師李旸對《證券日報》記者表示：“政策風險和市場風險都是擺在這里的，所以信托公司普遍都比較謹慎，不是特別信任的項目恐怕不會做?！睔v經(jīng)了從4月份樓市新政的出臺到如今的將近半年的光景，房價已經(jīng)由波瀾起伏到了發(fā)展的臨界點上。

與銀行貸款相比，房地產(chǎn)商運用集合信托來融資要付出遠高于前者的融資成本。但隨著銀行貸款的日益緊縮，仍然有人喊出了：“集合信托是房地產(chǎn)商較后的輸血通道”的口號。借道集合信托也是大多數(shù)地產(chǎn)商的被迫之舉。筆者在華業(yè)地產(chǎn)與中誠信托的合作協(xié)議書的擔保條件中發(fā)現(xiàn)：中誠信托同意大連海孚公司為獲得解放廣場項目的銀行開發(fā)貸款而將中誠信托的抵押權(quán)順位改為順位，由發(fā)放項目開發(fā)貸款的銀行作為項目地塊土地使用權(quán)的順位抵押權(quán)人。根據(jù)項目建設進度，中誠信托有權(quán)要求大連海孚公司將解放廣場項目在建工程抵押給中誠信托，抵押權(quán)順位與項目地塊土地使用權(quán)抵押權(quán)順位相同。大連海孚公司、高盛華公司及華業(yè)地產(chǎn)保證，未經(jīng)中誠信托書面同意，大連海孚公司、高盛華公司及華業(yè)地產(chǎn)不得以解放廣場房產(chǎn)項目所涉的土地使用權(quán)、在建工程設立除中誠信托和發(fā)放開發(fā)貸款的銀行所享有的抵押權(quán)之外的任何第三方權(quán)利。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，也許華業(yè)地產(chǎn)仍然對銀行貸款抱有希冀，做好了在可能的情況下，利用此銀行貸款來置換中誠信托的信托資金的準備。

據(jù)悉，華業(yè)地產(chǎn)為控股子公司提供擔保的累計金額為56,350萬元，占公司截止2010年6 月30日凈資產(chǎn)的比例為25.96%。履行本次擔保后，上市公司為控股子公司提供擔保的累計金額為101,350萬元，占公司截止2010年6月30日凈資產(chǎn)的比例為46.69%。此次信托合作暨提供對外擔保事項須提交華業(yè)地產(chǎn)本月16日舉行的2010年第四次臨時股東大會審議通過后方可生效實施。

自從今年4月份以來，國家數(shù)出重拳，加強房地產(chǎn)的調(diào)控力度，無論是一系列政策的出臺，還是多個部門的聯(lián)合調(diào)控皆指地產(chǎn)要害，拳拳打?qū)崱＝?jīng)過了房價波瀾起伏，成交量低位徘徊的半年之癢，房地產(chǎn)公司的資金鏈已快要勒得自己喘不過氣來。雖然有不少地產(chǎn)公司抱有“熬過今年三九日，自有明年花開時”的想法，但是李旸對本報記者表示：“國家此次對房價的打壓是動真格的，地產(chǎn)商的這種期望恐怕不會實現(xiàn)?！比绻@次華業(yè)地產(chǎn)從中誠信托拿到4.5億元資金的話，雖然能夠滿足自身一時的資金需求，但是要實現(xiàn)企業(yè)長久的發(fā)展，較重要的還是使成交量快速增長上去。站在地產(chǎn)業(yè)這個秋風凋敝的時間點上，至少有一點是可以確定的，地產(chǎn)業(yè)坐待數(shù)錢的日子不會再到來了。

(作者：徐天曉)