也許若干年后，人們書寫2009年中國房地產市場的歷史時，會發現竟是那樣難以落筆。如同一出活劇，其劇情的錯綜糾結、跌宕起伏與異彩紛呈，使人繚亂。

從年初市場的哀鴻遍野，到政策暖風頻吹之下乍現“小陽春”，驀然間奇峰崛起般出現新一輪“地王”狂潮，轉瞬化為樓市價量齊升的報復性反轉，烈火烹油之際忽又秋寒陣陣、“金九”夢碎，正當人們再度猶疑觀望之際，“恐慌性”風潮再掀狂瀾。

沒有哪一年的樓市能像2009年這樣刺激人們的神經、吊足人們的胃口。

時近歲末，已賺得盆滿缽滿的地產商們一面厲兵秣馬積蓄實力，一面又觀望風色以防政策與市場突變。正當此際，兩家“大哥大”級的一線房企綠城與萬科突然又“火星撞地球”般展開了交火，賺足了人們的眼球，也使得一向“嗜血”的媒體興奮不已。

綠城與萬科，都是中國房地產業的專業級企業，又都是值得人們尊敬的企業。比起那些急功近利、一心撈快錢的雜牌軍，比起那些罔顧公義、置購房者生命于不顧的無良敗類，這兩家志向高遠的企業無論是在企業品格、企業道德、企業責任感與企業行為上都可堪表率。“綠萬之爭”所為何來？

筆者以為，2009年是中國房地產業“春秋時代”與“戰國時代”的分水嶺。其深層原因，在于整個行業的游戲規則已發生了巨大改變。“綠萬之爭”只是以一種過于娛樂化的形式透露出以宋衛平、郁亮等人為代表的行業領軍人物對這一改變的深入思考。

春秋之際，諸侯割據，數量多、格局散、力量弱，“尊王攘夷”成為爭霸利器。萬科便是那個“王”。馮侖的一篇《學習萬科好榜樣》，奠定了萬科在業內的話語地位。萬科制勝之道內涵豐富，但核心之一是通過公開市場陽光拿地，快速滾動開發，以較高的資金周轉效率推動企業迅速做大做強。相比當時那些以關系取勝的企業，萬科的崛起可謂異類，因為萬科的政府“公關”能力一向很弱。

在馮侖看來，“萬科模式”代表了遠比“香港模式”更為理性、健康的“美國模式”，乃是整個行業發展的方向。這一點得到了業內的廣泛認同，很多企業以萬科為對標，同樣取得了長足進步。當是時也，萬科的“王座”看似難以撼動。

2009年，風云突變。國資背景的企業挾雄厚的資金與背景實力，紛紛殺入房地產業。“大玩家”登場使得整個行業的生態系統發生了翻天覆地的改變。房地產業的“戰國時代”自此揭開帷幕。

戰國之世，天下大爭，弱肉強食。不求大出天下者，必然逐漸衰亡，偏安自保已無可能。宋衛平“超越萬科”的“爭霸論”，與其說是向萬科下戰表，毋寧說是宋先生破釜沉舟向自家兒郎立的“軍令狀”。因為，沒有回頭路可走。

而萬科，正面臨著歷史上較嚴峻的考驗。陽光拿地、快速開發、工業化建造，這些萬科的成名絕招若想順利施展，前提是要拿得到地、拿得到錢。拿地，從今年土地市場血肉橫飛的景況來看，已讓萬科頗感吃力；拿錢，一邊是財大氣粗的央企、國企，一邊是同樣打通資本市場通路的民企，萬科的優勢已不明顯。

此外，住房市場重回“二元”結構這一現實也削弱了萬科的競爭優勢。下大力氣建設保障性住房已成為政府堅定的決策，雖波折重重但可以想見不會退縮；而高企的房價直接重創了萬科的主要客群——城市白領的購購力。中國社會財富的“倒金字塔”形態使得眾多房企紛紛轉向高端住宅開發，華潤、合生創展、遠洋、富力無不如是，而此前專注普通住宅開發的萬科在這一領域顯然并無優勢可言。

這些，都使后起群雄看到了“超越萬科”的現實可能。

逐鹿中原的時候到了。

(作者：陸軍)