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開發商拿 違約成本極低 改容積率謀暴利
編輯：海南房產網 發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天 閱讀 559 次
近期，“地王”現象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演，土地價格被不斷刷新。
據昨日出版的《人民日報》報道，但凡地王一出，周邊的開發商或多或少會借著地王造勢，或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應，幾乎在所有城市都有先例。
“這是一個被放大的‘地王’現象。僅用少量保證金拍下這塊地，就能在市場上掀起那么大的風浪，多少有些諷刺味道。”中國土地勘察規劃院地價所所長趙松說。
在上半年瘋狂的樓市中，不少開發商甚至“變相高價捂盤”，“抱團”等待新地王。
開發商不懼“悔地”
某大型房地產開發商曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地，成交價為15.9億元，成為“地王”。今年8月，這塊地沒有任何動工的跡象。
出讓后的“地王”未能如約開工，廣州不是惟一。從全國的情況看，這兩年產生的“地王”，大多尚未動工開發，有的連地價款都未繳清，仍舊一派田園風光，而且這些未動工的地塊各有“合法”的原因。
記者調查發現，土地出讓合同管理不規范，開發商“悔地”成本不高是導致“地王”不能如期開工的原因之一。有些地方對 “地王”網開一面，違規操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒有約定定金，這意味著開發商的違約成本極低。
記者曾查閱某“地王”的出讓合同，發現這個出讓價達16億元的地塊本應按合同金額的10%-20%征收定金，至少應繳納1.6億元定金，但事實上，該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬松的合同約定，開發商拿地時只付少量的競購保證金，就能輕松成為“地王”；市場行情看漲時，就動工開發，行情不好時，即使違約了，不能動工開發，把地退給政府的代價也只是很少的保證金。
在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動工，原因是開發商申請建設用地規劃許可過程中，土地用途被規劃局調整為綠地。這意味著，這些地塊由于政府部門的原因造成違約，政府部門要賠償開發商的損失。
“調整規劃，是一件很嚴肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發生，一旦開發商無力開發，只要把規劃用途調整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地產業的公開秘密。”嚴金明說。
容積率可以隨意調整？
“‘天價地’可能會形成風險，這個風險本應由企業自己承擔。可有的開發商拿地前就打著修改規劃、調整容積率的主意，意圖降低風險。”中國人民大學公共管理學院副院長、土地規劃研究主任嚴金明說，假設開發商購了1萬平方米的地，規劃時容積率是2，他可以建造2萬平方米，如果將容積率提高到2.5，以售價每平方米1萬元計算，無形中銷售額可增加5000萬元。
“某種意義上對規劃指標的改變就是社會資源的再分配。政府相關部門應加大土地用途的監督力度，嚴格執行事先確定的規劃指標，防止私下調整規劃的投機或出手炒地的行為。”嚴金明說。
現實生活中，擅自改變容積率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現象，從公開披露的資料看，對公開出讓后的住宅用地，個別城市甚至調整了其總數一半以上的容積率。
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