值得關(guān)注的是，除了北京金隅是國(guó)企外，其余謀求香港IPO的絕大部分地產(chǎn)商，都是民營(yíng)企業(yè)。在中國(guó)A股IPO已拉開序幕，中國(guó)建筑、光大證券等新股皆獲得投資者狂熱追捧的背景下，本輪樓市超級(jí)反彈行情中業(yè)績(jī)搶眼的許多民營(yíng)地產(chǎn)商，緣何舍近求遠(yuǎn)？

目前國(guó)內(nèi)上市公司的數(shù)量已超過1640家，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的大概為110家左右，占比約6.7%，但其中IPO上市的僅有40多家，且多是1991-1994年期間上市的，其余皆通過借殼形式“曲線救國(guó)”，比如馮侖的萬通地產(chǎn)和任志強(qiáng)專業(yè)的北京華遠(yuǎn)。2006年-2008年，A股IPO公司為269家，其中房企只有6家，地產(chǎn)股占比僅2.23%。而機(jī)械設(shè)備、化工、有色金屬、建筑建材以及金融服務(wù)等傳統(tǒng)支柱型產(chǎn)業(yè)的IPO數(shù)量均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)行業(yè)。

悖論就在于，從2003年“國(guó)18號(hào)文”中明確房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來，房地產(chǎn)業(yè)增值占GDP比重已超過5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額20%左右，今年以來住宅市場(chǎng)的火爆更成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的亮點(diǎn)。顯而易見，這與房企IPO數(shù)量形成巨大對(duì)比。再看房地產(chǎn)民企就更荒唐了，截至2007年底，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計(jì)62518家，民營(yíng)房企比重為83%，通過IPO上市的民企不會(huì)超過10家。

我國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）為政府壟斷，行業(yè)的市場(chǎng)化主要體現(xiàn)在二三級(jí)市場(chǎng)，而由開發(fā)商主導(dǎo)的二級(jí)市場(chǎng)（新房市場(chǎng)）為民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展提供了較大空間，所以近些年民營(yíng)房企成為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)較具活力的一個(gè)群體，典型代表包括富力、恒大、SOHO中國(guó)、萬通、綠城、復(fù)地等。

資金是開發(fā)商的命根子，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸（間接融資）依賴度過高，尤其是國(guó)有企業(yè)；民營(yíng)企業(yè)較差錢，可又堵著通往較重要的直接融資之路——上市。不得已，民企們尋求境外IPO，香港、美國(guó)、新加坡等地皆有案例出現(xiàn)，其中絕大部分落根香港。2005年復(fù)地、富力等，2006年綠城、世茂、雅居樂、盛高置地等，2007年鴻隆、碧桂園、合景泰富、SOHO中國(guó)等，2008年建業(yè)地產(chǎn)。

港交所為何如此受內(nèi)地民營(yíng)房企的青睞？其一，門檻低，A股要求公司必須近三年連續(xù)盈利，而H股則無此限制。其二，近水樓臺(tái)先得月，香港畢竟屬于中國(guó)，對(duì)企業(yè)來說，運(yùn)作與管理方面比較方便。其三，香港地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，本地投資者偏愛地產(chǎn)股，很多地產(chǎn)富豪甚至?xí)趦?nèi)地房企IP0時(shí)，大手筆購(gòu)進(jìn)。

那么，本輪房企香港IPO登陸戰(zhàn)，會(huì)否重演2007年盛況。筆者認(rèn)為基本不太可能。頭先，2007年國(guó)際金融危機(jī)尚未爆發(fā)，大陸和香港經(jīng)濟(jì)一片歌舞升平，兩地樓市與股市皆創(chuàng)出歷史新高。而目前，國(guó)際經(jīng)濟(jì)依然比較低迷，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)剛剛復(fù)蘇，雖然香港股市自今年3月開始觸底反彈，但目前恒生指數(shù)2萬點(diǎn)上下的水平，難以望2007年11月31492高點(diǎn)之項(xiàng)背。

其次，今年春季以來，內(nèi)地樓市反彈力度之大讓業(yè)界大跌眼鏡，部分城市的房屋成交量可與2007年同期相媲美。然而，房?jī)r(jià)增幅仍明顯低于2007年夏天，從而導(dǎo)致今年上半年很多房企的利潤(rùn)率顯著低于2007年。更關(guān)鍵的是，市場(chǎng)已出現(xiàn)成交量拐點(diǎn)，7月全國(guó)商品房成交量環(huán)比下跌19%，8月多數(shù)城市的成交量繼續(xù)下滑。下半年，樓市將呈“滯脹”形態(tài)：成交量回調(diào)，價(jià)格堅(jiān)挺。若無量的支撐，價(jià)格很難維持高位，這只是時(shí)間問題。也就是說，今年在香港IPO的較佳窗口期已然不在。經(jīng)過三四年的磨煉，香港資本市場(chǎng)對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)了解程度，已經(jīng)從放大鏡成長(zhǎng)為顯微鏡水平了，他們對(duì)國(guó)內(nèi)的了解已然洞若觀火。

較后，土地儲(chǔ)備問題有點(diǎn)煩。眾所周知，2007年碧桂園之所以能夠在香港上市即圈錢129億，1900萬平方米巨量土地儲(chǔ)備是關(guān)鍵，而且多屬低價(jià)購(gòu)置；圈錢完成后，轉(zhuǎn)而再圈地，其后以5400萬平方米土地儲(chǔ)備榮升全國(guó)的“地主”，而市值亦超過萬科，一度占據(jù)國(guó)內(nèi)房企老大的席位。而眼下的政策輿論卻是：嚴(yán)查閑置用地，尤其劍指2007年高價(jià)仍在曬太陽(yáng)的地王。內(nèi)地房地產(chǎn)模式一直是學(xué)香港的，“土地為王”一直是香港模式的特點(diǎn)，香港股市投資者也不可能立即換胃口，看來只能適可而止了。雖然今年京滬等地也有地王出現(xiàn)，房企搶地的熱情確實(shí)大不如2007年。對(duì)于在香港應(yīng)試的內(nèi)地房企，稀薄的土地儲(chǔ)備將是的關(guān)隘。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)）

(作者：楊洪旭)