自3月初開始,多只在港上市的內地房地產股票漲幅驚人,使得部分內房股的資產凈值(NAV)折讓大幅收窄,部分公司更由折讓變成溢價。

記者獲悉,包括中金、花旗及建銀等機構紛紛認為,銷售持續回暖之后,2008年以來積累的庫存去化將有效提升公司業績,而未來新增土地儲備和房價的走強有利于內房股NAV的繼續提升,鑒于房價大幅上升可能性很小,開發商下一輪角力的關鍵將是新一輪土地收購。5月19日,華潤置地(1109.HK)發布公告稱,擬通過配售3億股股份,融資42.4億港元用于添置土地儲備和日后企業的運營資金。同,SOHO中國(0410.HK)董事長潘石屹表示,SOHO中國冬眠策略已經結束,今年公司的發展是收購改造“滯銷樓”。

部分房企NAV折讓變溢價

近段時間以來,香港市場多只內房股升幅驚人,其中綠城中國(3900.HK)及合景泰富(1813.HK)分別上升190%,藍籌內房股中國海外發展(0688.HK)上漲46%。股價上漲也讓內房股NAV折讓大幅收窄,綠城及合景更由折讓變成出現溢價。花旗數據顯示,即使現在尚存折讓的公司,股價也已經日漸接近NAV。

以綠城為例,綠城5月初成功回購一筆高息票據,隨后通過發行1億股新股,每股6.1港元的支付代價收購Tandellen在北京東直門擁有的開發項目。高盛認為,此舉能把公司NAV提高2.6%至5.13元。瑞銀則把綠城2009年目標價調升至12.08元,相對NAV溢價已達37%。

“地產板塊近期的較好走勢,已經部分反映了房價見底回升的預期。不論從P/E、P/B還是NAV折讓來看,目前的估值水平達到了房價上漲初期的水平,隨著行業反轉的確立,地產板塊估值泡沫將延續,中金上調了部分公司NAV及盈利水平以反映良好的銷售和相對樂觀的房價預期。建議逢低吸納H股具有持續增長潛力的龍頭地產公司,關注有明顯估值吸引力的二三線地產股。”中金公司分析員白宏煒說。

今年初以來,主要開發商銷售情況均好于預期,很多機構都相應上調了盈利預期,中金方面上調2009年及2010年盈利預測5%~10%,并普遍上調了中金覆蓋的公司NAV20%~30%。

白宏煒認為,這主要反映出過去的房價假設過于保守,而現金流改善提升了企業未來增長潛力。

但是,盡管市場仍在憧憬“小陽春”持續,但樓市是否真正回穩還無定論。UBS瑞銀經濟學家汪濤就在較新的研究報告中指出,目前還很難斷定房地產市場近期的復蘇,尤其是價格復蘇能夠持續下去。由于2007年至2008年初是房地產開工建設高峰期,如果竣工面積的增長持續快于新建商品房的銷售,庫存的積累將再次給價格帶來下行壓力。

至于綠城如此高負債的房企是否應該享有高溢價,市場看法不一,但開發商下一輪角力的是展開新一輪土地收購提高NAV卻成為機構共識。

一般而言,要提高NAV,開發商或具備提價銷售能力,否則就需要收購更多土地儲備,但目前房價大幅上升的機會并不大,所以購地變得更為關鍵。開發商自2007年高價拿地后,去年土地收購活動非常平淡,在逐步減低庫存后,也需要進一步拿地。

白宏煒也強調,未來新增土地儲備和房價的走強有利于公司NAV的提升,而過去數個月房屋銷售增長,隨著資金的改善,庫存去化的加快,開發商將相對謹慎的提高土地儲備及開發目標。

角逐新一輪購地潮?

“由于企業存貨仍較多,一直以來土地購置下滑很大,但預計隨著房地產市場活躍的持續,土地市場將在上半年得到一定的恢復。”東興證券研究所分析師鄭閔鋼稱。

目前看來,大部分開發商對土地市場的態度仍相當審慎,例如中海外目前就還沒有動靜,但華潤置地擬融資42.4億港元用于添置土地儲備和運營資金的舉動,表明內房股已開始行動。5月19日,潘石屹在SOHO中國于香港舉行的新聞發布會上表示,今年公司的發展是收購改造“滯銷樓”(包括已建成和尚未建成的暫時銷售不出去的樓盤),購地和再建都是其次。今后公司將集中物色北京和上海較優質的地段項目,發展商業地產,也不排除住宅的建設。雖然包括綠城在內的多家內房股紛紛表態有意在適當的時機,購入一線城市的優質地塊。問題是,誰更有資金能力在當下購地?

白宏煒認為,因為未來一段時間里面,房企支出仍將小于銷售收入,有資金能力的開發商才將可能獲得相對便宜的土地儲備。

花旗及建銀則認為,資金缺口較低的公司如世茂房地產(0813.HK)拿地的機會較高,而高負債開發商如綠城及富力購地的可能性較低。

世茂上月通過配股19.6億元解決再融資壓力后,5月初就在青島與另一家開發商斥資9.11億元購地,世茂方面還表示計劃在第三季繼續購地。

但是,對高負債的綠城通過發新股來購地的舉措,綠城中國董事局主席宋衛平就向本報記者直言“完全是個利好消息”。市場亦予以正面反應。

中原地產研究的一份數據顯示,大部分房地產公司目前的土地儲備并不足,在“地荒”背景之下,開發商屢屢上演高價爭地,才出現了4月份金地集團(600383.SH)與10余家開發商共同爭奪上海青浦區徐涇鎮一地塊,較終溢價82%入手。

特別是在北京,沉寂了大半年的土地市場似乎又火起來了。5月19日,通州區通胡大街70號地在經歷了現場80輪競價之后,較終成交價格為6.24億元,比底價3.8億元足足高出六成。業內人士認為,北京土地爭奪戰已經打響。

較火熱的廣渠門外10號地,在短短12天內,競購報價達到29次,價格一路由2.9億元的底價飆升至6.67億元。

“近幾個月樓市交易量同比大幅回升,小陽春的持續讓開發商資金現狀明顯好轉,恢復了拿地信心,所以近段時間土地市場開始升溫。預計未來一段時間綜合條件較好的地塊還會出現激烈競爭局面。”21世紀不動產高端分析師孟奇告訴記者。

政府則采取了積極推地的舉措應對。據北京市土地整理儲備數據顯示,至5月25日,27個正在交易地塊陸續開始競價,其中住宅用地達到12塊,總建筑面積約143.3萬平方米。

(作者：敖虹)