去年,萬科(000002.SZ)等國內大型開發商均有較大規模停工緩建,今年,卻要著手化解停工緩建帶來的負面影響。

記者獲得的一份研究報告,披露了去年以來以萬科為代表的諸多開發商對“預計成本已經高出周邊同類產品”的項目而選擇停工緩建,涉及項目數量巨大。其中,萬科在杭州、無錫、廣州、天津、沈陽、大連和長沙等地的項目,都出現了停工緩建。

該報告披露,2008年,萬科縮減的325萬平方米開工面積和160萬平方米竣工面積,預計“省錢”50億元左右；中海外(0688.HK)縮減160萬平方米累計開工面積,預計也“省錢”達到20億元。

“通過這種大規模的停工緩建,許多資金緊張的開發商一直熬到現在,但停工緩建無疑是把雙刃劍,應對被打亂的企業開發節奏,以及如何維持公司的可持續發展,將是今年這些開發商需要面對的難題。”克而瑞(中國)頭席研究員陳嘯天坦言。

萬科牽頭停工緩建

根據易居CRIC系統跟蹤監測,萬科預計南京萬科金域藍灣項目成本已經高出周邊同類產品700元/平方米,在定價上相對周邊樓盤處于劣勢,加上當時整體市場低迷,于是采取了停工緩建的措施。

而無錫萬科金色城市,作為萬科進入無錫市場的主打項目之一,也出現了類似的情況。當時,預計該項目已經高出周邊同類產品700元/平方米,成本壓力與市場壓力并存,項目盈利難度較大。于是,萬科方面對該項目采取了緩工調整產品定位,降低目標價格的策略,以獲取市場競爭力。

此外,萬科在杭州的另一個核心項目———金色家園,因為其產品總價過高,精裝修配置過高,產品力不足等原因,也在去年不得不停工整改。

此外,為穩健經營,萬科還為部分項目進行了減值準備的計提。其中無錫萬科金色城市計提減值準備0.54億元,南京萬科金域藍灣計提達1.66億元。

“較大規模的減值準備,可見這些項目運作的困難程度。”陳嘯天指出。

據了解,諸如此類的情況也同樣出現在萬科杭州、無錫、廣州、天津、沈陽、大連和長沙等的項目中。出于對項目自身運作考慮,萬科都選擇了停工緩建。

2008年萬科計劃開工面積為848萬平方米,竣工面積為689萬平方米,經過多次調整開工計劃,實際完成開工面積523.3萬平方米,竣工面積529.4萬平方米,分別較計劃下降325萬平方米和160萬平方米,降幅分別達32%和15%。

中海外原定開工面積800萬平方米,后調整為640萬平方米,下降20%。同時其累計施工面積也由1500萬平方米下調33%,降至1000萬平方米。

從財務安全方面來看,若以1000元/平方米單位投入計算,2008年萬科縮減的325萬平方米開工面積和160萬平方米竣工面積,預計萬科將合計減少50億元左右的現金流出。同樣,中海外的停開工也為企業減少了部分現金流出。2008年中海外縮減160萬平方米累計開工面積,預計中海外將合計減少20億元的現金流出,占中海外2008年現金及現金等價物的20.2%。

相較于萬科、中海外等公司的停工緩建,綠城中國(3900.HK)更多出于成本及風險控制的考慮,還因資金償債壓力被迫為之。

綠城中國年報顯示,公司凈負債率自2006年起逐年上升,2008年上半年凈負債率約為116.50%,償債壓力較大。上述報告在對綠城的各個方面進行評估的基礎上測算發現,至2009年底綠城的現金余額預計為7.84億元,較2008年底減少19億元,減少70%。

“種種跡象表明綠城財務狀況不容樂觀,現金需求較大,此時企業通過停開工以減少資金流出的方法就可以緩解企業面臨的資金壓力,保證企業正常經營。”陳嘯天說。

今年需要趕工?

除了財務安全方面,現金的回流又可以使企業在土地市場中保持主動,為長期發展攤薄土地成本。

對此,一位開發商負責人坦言,這樣的資金節省,雖然不意味著公司直接得到了一筆錢,但考慮到目前調至低位的地價,通過停工緩建所減少的流出資金可以靈活地運用于獲取土地方面,為企業未來可持續的發展儲備低成本土地。

2008年,萬科新增土地成本平均樓面地價約為1737元/平方米,較2007年下降1843元/平方米,同比下降51%,并且,較2006年新增土地成本1857元/平方米也有所下降。而按1700元/平方米計算,萬科利用停開工所“節約”的50億元左右的現金則可以購購294萬平方米土地儲備。

同樣,2008年中海外新增土地儲備的平均樓板價僅為2400元/平方米,較2008年1—2月平均樓板價3000元/平方米下降了600元/平方米,下降20%,拿地成本隨著市場的下調逐步下降。若按照2400元/平方米單位成本的標準計算,中海外利用停開工所“節約”的20億元左右的現金則可以購購83萬平方米土地儲備。

“不過,停工緩建是把雙刃劍。”陳嘯天坦言,弱市時停工,若跟不上市場回暖的節奏,企業產品在后期供應上會出現短缺,銷售業績勢必受到影響。

在2008年實施停開工策略的企業中,頭創置業是力度的企業之一。其從計劃動工面積150萬平方米調整后降至60萬平方米,降幅達60%。與2008年頭創置業的銷售面積不過34萬平方米相比,停開工面積幾乎是銷售面積的3倍。

在業內人士看來,停開工面積過多無疑給頭創置業未來2－3年的業績帶來了壓力,其長遠的發展堪憂。

中國房地產指數研究院副院長陳晟指出,今年,加快開發入市節奏將是主流,同時控制成本則是開發商較為關心的問題之一。

(作者：田新杰)