繼恒大地產之后,利海地產、時代地產、方圓集團的上市計劃均告延期,這三家房企此前通過機構投資者各自實現了1-3億美元(8-24億元人民幣)不等的融資規模,盡管這筆資金對他們去年的發展起到不可磨滅的作用,但到了約定的還貸時間,直面巨大的資金壓力。以去年每家房企10億元左右的資金回收規模匡算,與每家20億左右人民幣的債務總量相比,仍然有著巨大落差。

擴張后套牢?

據了解,方圓集團2007年中委托摩根大通成功發行了2億美元的可轉債和債券融資產品；時代地產的機構投資者以華平投資為主；利海地產則主要由美林擔保及融資。這三家企業的共同點是,投資機構不止一家。據一位主要負責中國區業務的投行人士透露,這幾家公司所簽訂的協議,“規模均大于1億元,但不超過3億元”。該投行人士稱,一般在2-3年期內,機構投資者與房企約定的利息為15%左右。“高風險伴隨著高利潤”,他稱,今年這幾家房企若上不了市,機構投資者將面臨房企資不抵債的風險。

方圓集團委托摩根大通成功發行了2億美元的可轉債和債券融資產品。目前香港發行的高收益債券利息一般不超過15%,可轉債利息更低,預計方圓地產這次發行債券類融資工具融資成本在10%以下。廣州一位曾參與方圓地產融資項目的業內人士分析,當年方圓地產資產評估價只有2、3億元,整個資產包對于國外基金公司而言比較小。

上述三家房企在樓市較高峰2007年順利融資,雖然遭遇急轉而下的樓市行情,上市也被迫延期,但正好利用融資進行擴張,搭建全國平臺。方圓集團在融資前,只有600萬平方米土地儲備,而在2007年,方圓集團在廣州近郊從化以及長三角地區均有土地儲備,僅廣東鶴山市“十里方圓”這一項目,“就有50000畝的土地儲備”。據方圓地產相關人士透露,方圓集團2008年還將“云山詩意”品牌復制到廣州、珠海、清遠、常州和昆山。

利海地產目前所進入的地區包括有廣州、從化、廣西南寧、湖南長沙、河南鄭州、貴州貴陽、天津等七個戰略城市,2008年全國六城在售及開盤項目9個。

而時代地產較為明顯的是在地價高峰期內,花費十幾億元競得兩塊分別位于廣州南沙區和三水市的地塊。

資金回收受阻后的煎熬

在樓市低迷階段,未上市房企的開發節奏與上市公司大相徑庭,這幾家企業只能加速回籠資金,以保證下一步的項目開發,從而帶出滾動資金；而上市公司則大多選擇在此時加速土地儲備。

上述三家房企在高峰期加大土儲,全國布局,同時也伴隨著項目開發資金鏈的緊繃,是擴張抑或套牢,不得而知。記者了解到,方圓地產去年資金回收較為理想,但今年廣州項目幾乎沒有,從化項目“明月山溪”要等下半年入市,外地項目多數分布于二、三線城市。利海地產資金回收近9億元,主要來源于廣州和南寧項目。“去年8、9、10月份是壓力的階段”,一位接近該公司高層的人士說。去年,利海地產鄭州和長沙項目銷情慘淡,公司只有將放在廣州和南寧市場。時代地產同樣有此問題,2008年該公司在佛山羅村的時代傾城和獅山時代依云小鎮出貨緩慢,基本處于停滯階段。去年時代地產依仗廣州時代和U公寓等項目,資金回籠也在10億元左右。

“利海地產和時代地產今年資金回籠估計沒有去年多。”一位業內人士分析,由于項目數量和路段局限,導致這三家房企銷售乏力,加之開發節奏踩得不準,今年的行情未必能支撐他們項目的開發成本,無形中又給項目促銷添加阻力。“資金壓力是個大問題,現在是在熬著。”上述房企一位員工感概到。

“企業資產若能夠支撐負債,就不會有問題。”DTZ戴德梁行策略顧問部董事黎慶文表示,目前這幾家房企仍然處于危機狀態。今年一季度,房地產銷量增加了,但銀行房貸相對滯后一個月,因此要等過了這個月,才能看到房企是否能撐得住。

(作者：蘇絲 馬鵬飛)