2008年6月，李戰(zhàn)洪加盟金科集團(tuán)，擔(dān)任副總裁，隨即展開(kāi)了凌厲的營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)，其親自操刀的與龍湖的"漲價(jià)降價(jià)之爭(zhēng)"營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)、"在重慶購(gòu)金科房"、"金科3月無(wú)廣告"的營(yíng)銷(xiāo)策劃，讓金科的銷(xiāo)售逆市飄紅，占據(jù)重慶市場(chǎng)的位置。

3月25日，記者對(duì)這位地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)界的傳奇人物進(jìn)行了專(zhuān)訪。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年以來(lái)，重慶樓市格外引人注目，從春節(jié)以來(lái)重慶商品房銷(xiāo)量連續(xù)五周在全國(guó)排名。你認(rèn)為這背后的原因是什么？

李戰(zhàn)洪：我認(rèn)為這不是重慶樓市的簡(jiǎn)單回暖，其背后的真正驅(qū)動(dòng)力量是重慶這個(gè)"價(jià)格洼地、價(jià)值高地"的價(jià)值回歸，而這種價(jià)值回歸是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第四次增長(zhǎng)周期的重要組成部分。

重慶此次的樓市回暖，是它的房?jī)r(jià)很低，以前還沒(méi)有真正啟動(dòng)過(guò)增長(zhǎng)的行情，具備價(jià)格洼地效應(yīng)；是政策對(duì)重慶有大量的利好，重慶是繼浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的第三個(gè)新區(qū)，以及高端城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)區(qū)。

另外，2008年房地產(chǎn)調(diào)整周期的特點(diǎn)是，城市化率越高的城市和區(qū)域，調(diào)整的力度越大、深度越深，時(shí)間周期越長(zhǎng)；而城市化率不高的城市，比如重慶，調(diào)整的深度和時(shí)間往往比較短，也很容易率先見(jiàn)底，率先啟動(dòng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你在重慶地產(chǎn)界摸爬滾打多年，有什么樣的感受？

李戰(zhàn)洪：重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)的城市當(dāng)中較有特點(diǎn)的一個(gè)市場(chǎng)，也可以說(shuō)是較接近于自由競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)市場(chǎng)。

我在重慶地產(chǎn)界這些年，體會(huì)較深的總結(jié)起來(lái)有這么幾點(diǎn)，我稱(chēng)之為"七宗較"。

宗較：2007年重慶出現(xiàn)了"中國(guó)較牛"的釘子戶(hù)。

這個(gè)事情說(shuō)明重慶人的性格非常耿直，為了捍衛(wèi)自己的權(quán)利寧折不彎，決不會(huì)因?yàn)槟愕臋?quán)勢(shì)和就屈服。但這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就意味著拆遷補(bǔ)償?shù)母叱杀尽Ｔ谥貞c做開(kāi)發(fā)商比別的城市要難。

宗較：重慶有中國(guó)直轄市中較低的房?jī)r(jià)，比北京、上海、天津低了不止一個(gè)層次。現(xiàn)在重慶多數(shù)樓盤(pán)售價(jià)還在4000元/平方米左右。而這個(gè)價(jià)格比宜昌、宜賓房?jī)r(jià)都要低，與遵義持平，這種房?jī)r(jià)水平和重慶的城市定位不相符。

低房?jī)r(jià)說(shuō)明重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較充分，土地和住宅供應(yīng)量都很大；說(shuō)明重慶的樓市是以剛性需求為支撐的較健康的樓市，基本沒(méi)有炒作和泡沫。重慶的開(kāi)發(fā)商"委屈求人"、重慶的房?jī)r(jià)"平易近人"、重慶的樓房品質(zhì)"咄咄逼人"。

同時(shí)，考慮到重慶的經(jīng)濟(jì)在全國(guó)的地位不斷提升，重慶的城市建設(shè)越來(lái)越現(xiàn)代，越來(lái)越宜居，綜合這些因素看起來(lái)，重慶的房子是目前中國(guó)城市中較具有投資價(jià)值的。

第三宗較：重慶有中國(guó)較挑剔的購(gòu)房者。重慶的房?jī)r(jià)雖然低，但品質(zhì)不低，其中一個(gè)重要因素就是這里的購(gòu)房者眼光非常獨(dú)到，個(gè)個(gè)都是專(zhuān)家，重慶挑剔的購(gòu)房者，是重慶這個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)所培養(yǎng)起來(lái)的。

第四宗較：重慶有能力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。前面說(shuō)的較牛的釘子戶(hù)和較挑剔的購(gòu)房者加上中國(guó)同類(lèi)城市中較低的房?jī)r(jià)，又磨礪出中國(guó)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，具備六種"超越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)"的能力：

是成本控制能力特別強(qiáng)。房?jī)r(jià)漲200塊錢(qián)不如控制200塊錢(qián)成本，所以要在重慶做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一定要具備超強(qiáng)的成本控制能力。

是物業(yè)服務(wù)水平特別好。重慶多年來(lái)在全國(guó)物業(yè)管理滿(mǎn)意度評(píng)選中前三強(qiáng)里就占兩強(qiáng)（龍湖、金科）。

第三是園林景觀。競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)逼著你精耕細(xì)作，園林景觀要求很豐富，簡(jiǎn)單種幾棵樹(shù)，再加一個(gè)水景，是不可以的，一定要豐富多彩，還要求充分體現(xiàn)品位。

第四是規(guī)劃水平比較高。重慶的特點(diǎn)是山地比較多，重慶的樓盤(pán)往往需要借山造勢(shì)，要在山坡上造出一個(gè)樓盤(pán)來(lái)，開(kāi)發(fā)商往往能夠把樓盤(pán)做得錯(cuò)落有致，充分利用一切空間。這是在平原城市上做規(guī)劃設(shè)計(jì)的開(kāi)發(fā)商所難以想像的。

第五是產(chǎn)品的品質(zhì)高。重慶的樓盤(pán)無(wú)論是外觀設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量還是戶(hù)型設(shè)計(jì)在全國(guó)都是領(lǐng)跑的。尤其是細(xì)節(jié)的打造，一定是充分考慮到購(gòu)房者的使用需要，甚至很多他們想不到的地方，開(kāi)發(fā)商往往都能想到，很多外地開(kāi)發(fā)商都到重慶來(lái)參觀取經(jīng)。

第六是細(xì)分能力，如果市場(chǎng)細(xì)分能力不行，在重慶市場(chǎng)根本無(wú)法行的開(kāi)。

第五宗較：重慶有中國(guó)潛力的"住房購(gòu)購(gòu)力"。今年2月以來(lái)，重慶商品房銷(xiāo)售連續(xù)五周領(lǐng)跑全國(guó)。這種購(gòu)購(gòu)力的爆發(fā)，說(shuō)明了重慶人的購(gòu)房潛力相當(dāng)巨大。

重慶人口眾多，隨著城市化發(fā)展，潛在消費(fèi)力是非常大的。重慶正在進(jìn)行城鄉(xiāng)一體化的偉大實(shí)驗(yàn)，未來(lái)的城市化速度將會(huì)領(lǐng)跑全國(guó)，這些城市人口對(duì)住房的需求將會(huì)讓重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)處于繁榮期。

第六宗較：重慶有中國(guó)較懂房地產(chǎn)的市長(zhǎng)。黃奇帆副市長(zhǎng)等市專(zhuān)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常關(guān)注和了解。他們對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行規(guī)律有著深刻的理解。"站在城市的高度來(lái)把握地產(chǎn)"，這是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的幸運(yùn)，也是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較近幾年健康發(fā)展的較重要的因素之一。

第七宗較：重慶有中國(guó)較利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境。"城市價(jià)值決定地產(chǎn)價(jià)值，地產(chǎn)應(yīng)該創(chuàng)造城市價(jià)值"。由于重慶各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的深刻了解，重慶市出臺(tái)的房地產(chǎn)政策往往非常到位。重慶市政府既不會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)涸澤而漁，也不會(huì)動(dòng)輒出臺(tái)一些違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策。這是重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)風(fēng)云變幻的幾年當(dāng)中能夠保持平穩(wěn)健康發(fā)展的重要保證。

(作者：萬(wàn)小強(qiáng))