專家認為，要使高位房價有所回落，房產稅等調控應當出臺，在政策的進一步發力下，2011年房價有望震蕩下行。

-權威發布

>>銷售

2010年全國商品房銷售額5.25萬億

數據顯示，2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個百分點。其中，商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業營業用房分別增長31.2%和46.3%。

2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業營業用房增長29.9%。

12月當月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。

>>價格

全國房價連續四個月環比上漲

全國70個大中城市的房價同比漲幅從去年4月以來就逐步收窄，然而更能代表房價真實走勢的環比數據卻連續四個月上漲。12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點；環比上漲0.3%。

去年12月份，新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個百分點。與前一個月相比，新建住宅銷售價格上漲0.3%。

去年12月份，二手住宅銷售價格同比上漲5.0%，漲幅比11月份縮小0.6個百分點；環比上漲0.5%，比11月份擴大0.2個百分點。

>>投資

2010年土地購置費漲65.9%

數據顯示，2010年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。同期，全國房地產開發投資增速顯著。2010年，全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，占房地產開發投資的比重為70.5%。12月當月，房地產開發投資5570億元，增長12.0%。

12月當月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購置面積4889萬平方米，增長1.5%，土地購置費1061億元，增長5.8%。

>>資金

利用貸款增速不如其他資金來源

2010年，房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%；利用外資796億元，增長66.0%；自籌資金26705億元，增長48.8%；其他資金32454億元，增長15.9%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。

-解讀

賣方積極調價應對調控

亞豪機構市場總監郭毅表示，去年4月和9月的新政向市場釋放信號，形成房價下降預期，市場一度觀望。但隨后，市場根據調控做出了調整，包括一些開發商積極調整市場價格，性價比較高樓盤出現，吸引了購房需求入市，帶動了成交量的上升。而在樓市調控的大背景下，郊區樓盤面向剛性需求，產品主打中小戶型，都堅持了平價推盤、快速銷售的策略，因而更容易在調控下贏得市場。

遠洋嘉業經紀公司研究總監孟奇也表示，少數企業在新政之后應對市場靈活，迅速下調項目價格贏得了市場。從樓盤性質來看，主要是低價開盤的遠郊項目受到追捧，成為市場成交的主力軍。

剛需釋放致使成交上漲

中原地產三級市場研究總監張大偉表示，除了開發商靈活應對市場調控政策之外，購房者對于房地產市場前景看不清，受到部分市場信息誤導，心急入市也是造成去年，特別是下半年成交上漲的原因之一。前期調控政策的力度雖大，但是實際效果與力度相比不成正比，這使得購房者認為價格下調的空間不大，加速進入樓市。

郭毅表示，去年四季度，包括公積金貸款二套房認定標準和房貸利率優惠等政策的松動，例如一些銀行出現了7折利率，使得一些曾被“誤傷”的需求逐步釋放，這些進一步支撐著近段時間以來的火爆成交。

市場流動性過多致房價上漲

中國人民大學國民經濟管理教授鄭超愚表示，大量的貨幣和信貸供應在很大程度上推高了資產價格。2010年信貸額度高達7.95萬億，而廣義貨幣供應量更是達到了72萬億，從而帶來了市場流動性過多，而大量的貨幣除了股市、樓市之外幾乎沒有更好的投資渠道，相比股市的低迷，樓市多年的增值必然會吸引更多的資金，從而導致房價上漲。

房地產開發投資熱情高漲

張大偉表示，從數據可以看出，開發投資額度明顯上漲，雖然經過4月及9月連續兩輪調控，但是房地產投資額度不降反漲，可見房地產市場目前依然是投資的頭選。而2010年的信貸總額度高達7.95萬億也是支撐房地產投資額度再創新高的重要原因之一。土地購置面積、購置費用均創新高，給后期調控帶來明顯壓力，房產企業的成本明顯增加，降價的可能也更小。

房地產調控政策初見成效

鄭超愚表示，2010年，房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%，這一數據基本上從去年2月份以來增速就在逐步收窄。而在開發資金中，國內貸款的增速也在不斷放緩，自籌資金變化不大，利用外資增速逐月加快，其他資金同比增速僅15.9%，而在去年初的2月份這一數值高達111.9%。這充分顯示信貸收緊和銷售放緩后開發商資金壓力加大。

國家統計局有關專家表示，從2010年全年數據可以看出，隨著國家對房地產市場調控力度不斷加大，調控效果日益顯現，全國70個大中城市房屋銷售價格在去年4月份同比漲幅達到12.8%的高位后，同比漲幅呈逐月下滑的趨勢，去年12月份這一漲幅回落到全年較低點6.4%，應該說抑制房價過快上漲的目標已經達到。

　-展望

在現行環境下樓價難以下跌

德意志銀行大中華區頭席經濟學家馬駿表示，樓價在現行宏觀和政策環境下還難以下跌。

當前實際通脹壓力可能比CPI增幅數據更高，而購房者對房子的真實需求會因為通脹預期而大幅提高，從而推高房價，而這是行政手段無法抑制的。樓市泡沫的根本問題在于貨幣。目前一些大城市樓市泡沫的較根本原因在于貨幣連續幾年過于寬松，利率太低。如果貨幣持續寬松、負利率長期不解決，那么房價問題只能靠不斷的行政性打壓來暫時抑制，即所謂第三輪、第四輪調控。

房地產投資將保持穩步增長趨勢

國家信息鄒士年表示，雖然房地產市場在2010年遭到國家嚴厲的宏觀調控，但是，由于房地產市場需求的依然旺盛和房地產市場仍具有的較大利潤空間，可以預計2011年房地產市場投資仍然會保持穩步增長趨勢。即便加息周期對今年的房地產開發投資形成一定的負面影響，但是保障性住房投資的加大能有效彌補這部分投資的下降。預計2011年房地產開發投資將會保持在20%以上。

房地產價格震蕩下行概率較大

鄒士年表示，2011年房地產價格震蕩下行的概率較大。2009年下半年房地產投資增長26.2%，新開工面積增加6.75億平方米，同比增長53.0%，而2010年上半年房地產開發投資同比增長38.1%，房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%。這一時期的投資和新開工面積都對2011年形成較強的供給。

在需求方面，由于對二套房及以上的信貸控制還非常嚴格，能夠繼續有效遏制非自住需求，同時，對保障性住房的大量建造也大大降低市場對房價上漲的預期。因此，只要政策方向不出現逆轉，今年房地產價格整體震蕩向下的概率較大。

預計3月至4月樓市全面調整

中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示，根據該校經濟研究所的研究，2011年，在樓市新政持續的基礎上，貨幣政策的調整以及樓市調控加碼，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，房地產價格將出現接近20%的下滑，但不會出現硬著陸的情況，預計3月至4月是樓市全面調整的時點。

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