經濟結構調整與房地產新政出臺

記者：今年以來，曾多次強調，國際金融危機使我國轉變經濟發展方式問題更加突顯出來，國際金融危機對我國經濟的沖擊表面上是對經濟增長速度的沖擊，實質上是對經濟發展方式的沖擊。綜合判斷國際國內經濟形勢，轉變經濟發展方式已刻不容緩。當前，經濟結構的調整主要涉及哪些方面呢？

郭田勇：就目前我國的現實情況來看，經濟發展模式的隱患在于內部經濟增長要素的比例不協調與外部經濟的不確定性加大，為此經濟結構的調整主要涉及兩個方面：一種是靜態的結構調整，另一種是動態的結構調整。前者主要是指產業結構、區域結構調整等，即保證社會資源的較優化配置，提高我國經濟發展的質量；后者主要是指經濟增長方式的結構調整，即確保經濟增長的持續性與合理性。二者的目標也即我國產業的轉型升級與經濟增長動力由外需向內需的轉換。

記者：房地產業作為我國的支柱產業之一，對經濟的拉動作用是毋庸置疑的。您是如何看待房地產新政出臺的？

郭田勇：樓市的調控從側面來看也是對宏觀經濟的調控。但撇開2009年樓市救市政策，與以往的房地產政策所不同的是，2010年4月17日出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，從表象上來看，淺層次的目標均是抑制房價的上漲，而深入析理，此番新政的調控由于其背景的不同又具有其特殊性。從調控目標上來看，歷次樓市調控政策的出臺均出于管理通貨膨脹預期、防止經濟過熱的需要，而此番新政的目的則有所不同。面對金融危機的沖擊，我國通過大規模的固定資產投資與信貸投放來替代出口疲軟而扭轉了經濟增長的下滑態勢，但伴隨著的副作用也不容小覷。一方面如何確保投資的有效性與高效性，另一方面，如何防止信貸資金大量投放所引起的通貨膨脹等都對今后的經濟發展提出了要求。而房市的發展則正是刺激政策與調控政策的有效體現。故房地產新政的出臺也正是建立在“保增長”的基礎之上，在管理通脹預期的同時，保證房地產市場發展的穩定從而為經濟的持續增長提供良好的環境。相比之下，之前的樓市政策在經濟調控方向上均是抑，而后者需一抑一促，因而在操作上更加需要力度與精度的把握。這也決定了此次新政調控手段的不同。與以往以價格工具為主的調控機制相比，此次更多的則是運用數量工具與政策導向來調整房地產市場的發展模式，其原因在于以利率為基礎的價格工具缺乏政策彈性，在目前實體經濟恢復尚不明朗的情況下，以數量工具為主的調控政策更能為我國實體經濟的有效增長提供更大的空間，從而也為我國的經濟改革爭取時間。可以認為，從本質上來看，房地產新政是我國現階段經濟結構調整的開始。

　房地產調控與經濟結構的靜態調整和動態調整

記者：如果說房地產新政是我國現階段經濟結構調整的開始，那么，房地產調控與前面所說的經濟結構的“靜態調整”和“動態調整”之間有什么關系？

郭田勇：先講講房地產調控與經濟結構的靜態調整。

頭先，房地產行業的產業鏈較長，影響面廣，對經濟拉動作用明顯。在經歷2007年前經濟過熱后，隨著經濟的滑落，我國不少產業出現了產能過剩現象，而其中不乏與房地產行業密切相關的鋼鐵、水泥等產業。供給的增加往往離不開需求的帶動，房地產行業的非理性發展可以說在一定程度上也導致了相關上游產業的過度發展，造成了資源的浪費。產業結構的調整與升級不僅僅是行政干預所能做到的，依靠房地產市場的調控有助于依靠市場機制倒逼相關過剩產業由內而外進行改革，從而優化產業結構。

其次，房地產行業作為資金密集型產業，其自身的發展在很大程度上依賴于資金松緊程度，此次新政的調控措施之一則是從引導信貸投放的方向來平抑房價的波動。具體來看，其主要通過兩個渠道、一個導向對我國的經濟結構的調整產生重要影響。其一是購房者的資金投入渠道。購房者劃分為兩種，一是消費需求，二是投資需求。從我國的實際情況來看，雖然剛性需求的存在是房地產市場繁榮的基礎，但投資需求則是房價居高不下的主要原因之一。其二是金融中介的資金融通渠道。目前我國的資本市場并不發達，房地產市場的資金需求無論是從生產者還是從購購者來看，金融中介所提供的資金融通都發揮著更大的作用。其三是資本市場的導向作用。固然房地產企業在資本市場所籌集的資金有限，且 于具有較強實力的企業才能獲得融資資格，但資本市場中價格的波動對于資金流向具有重要的引導作用，房地產股的表現會引致資金進出該行業的規模。去年大規模信貸量的投放帶來了一定程度上的流動性過剩，一方面由于房地產較好的防通脹能力與其所帶有商品屬性，加大了購房者對住房的需求，尤其是處于投資與防通脹的需要所帶來的投資需求的大幅增加，加劇了房地產價格的非理性上漲，相反，房地產市場價格上漲所帶來的投資收益又會進一步增加投資需求，這在一定程度上陷入一種自我膨脹式發展階段。建立在利益化的考慮因素之下，資金會紛紛從其他實體經濟轉向房地產行業，并促使其向“虛擬化”發展，導致泡沫越吹越大。另一方面，由于房地產行業的資金密集型屬性使得其對銀行的信貸規模要求較大，在風險可控的前提下，鑒于規模效應的考慮，銀行也會加大對房地產業信貸量的投放。在社會財富保持在一定水平的情況下，二者所產生的較終結果是房地產行業的畸形發展會使得其猶如抽水機一般會將大量資金從實體經濟中吸走，從而導致實體經濟的空心化。而房地產市場的調控則有利于對資源的配置進行合理的規劃，提高投資性房產成本抑制投機性需求，增加銀行的政策性風險進行信貸指導等均能夠對房地產市場的資金供給造成重要影響，并通過資本市場的信息功能，促使資金能夠更多流向于實體經濟中去，而減少房地產市場中的投資屬性。同時房地產市場的投資與投機屬性的降低也有利于提高企業對自身主營業務的專注程度，減少企業涉足房地產行業的現象，促進產業結構更有效、更迅速地調整。

再談談房地產調控與經濟結構的動態調整。

經濟結構的動態調整包含兩個層次：

其一是經濟發展模式由外需為導向轉向為以內需為導向。目前我國經濟的發展模式仍是以外需為主導的經濟增長模式，雖然國際經濟環境有所好轉，但一方面，短期來看，各國在陷入不同危機程度下貿易保護主義的抬頭，對我國的出口貿易造成了較大的影響。另一方面，此次金融危機在一定程度上歸因于經濟失衡，長期來看，傳統的以出口為導向的經濟增長模式將難以為繼，增長缺乏充足的動力。此外，外需型的經濟增長方式也容易引發貿易爭端等問題。較后，隨著我國勞動成本的增加，在客觀上也要求我國由外需型的經濟增長轉為以內需為主的經濟增長方式。

其二是內需結構的轉變，主要是從以投資為主的內需增長方式轉移到以消費為主的內需增長方式。以投資為主的經濟增長方式往往會導致投資過度，易引起通貨膨脹，缺乏長期性。相反以消費為主的經濟增長方式則能夠保證經濟的活力，并具有一定的自身的內部調整性，提高人們的福利水平。

但目前我國房地產市場的不合理的發展成為了我國經濟結構動態調整的阻礙。其主要表現為以下幾個方面:

頭先，房地產市場發展本身伴隨的是財富的再分配過程。目前，我國房地產市場的投資性需求較為明顯，呈現出一定的虛假繁榮，其所帶來的財富效應導致了貧富差距的加大，在一定程度上破壞了以消費為主的經濟增長方式的基礎。在房價高企的年代，人們會將家庭更多的財富用于房產的購購，相反減少了對其他商品的需求，雖然經濟數量得以增長，但更多的是通過固定資產投資的拉動。而過多的固定資產投資，再加上房地產行業本身較強的帶動作用，會導致產能的進一步過剩。同時，在實體經濟無法有效消化掉過多的投資情況下，會引起資產價格的大幅上漲，物價水平的上升，誘發經濟泡沫，增大國家的金融風險。在一定收入水平下，消費的減少則更加使得實體經濟缺少消化投資所帶來的產能過剩的能力。

其次，房地產市場所孕育出的土地財政影響了收入結構的調整過程。土體財政的本身就是居民收入向政府收入調整的過程。在土地財政的支撐之下，政府大規模的投資有了可靠保證，但羊毛出在羊身上，其往往會產生擠出效應，尤其是對民營經濟的擠出更為明顯。同時，土地壟斷制度也并沒有保證土地資源的合理化分配，這進一步損害了民營經濟的發展。然則民營經濟是國民經濟中較具活力的成分之一，我國大部分的就業也有賴于民營經濟的解決，居民收入的提高不僅僅是依靠單純的消費補貼等，更多的是需要企業尤其是民營企業的發展與政府在收入分配中的讓利，才能是消費的持續增長成為可能。

　目前我國房地產調控與經濟結構調整尚缺乏契合點

記者：目前房地產調控是否已經對經濟結構調整起到積極的作用？下一步，應當做些什么？

郭田勇：雖然房地產調控對經濟結構調整具有重要的影響，是結構調整的組成部分。但是就目前我國調控的效果以及調控條件來看，二者的契合點尚不具備。

其一，在資源配置上，由于投資者尚未對房地產的市場預期產生改變，流入實體經濟的資金依然有限。這主要是由兩個方面決定的，一是我國的投資渠道狹窄，使得房地產資金量的轉移缺少足夠動機。這

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