僅靠這種測試就能厘清風(fēng)險(xiǎn)？美國次貸危機(jī)發(fā)生之前，從次級貸款占個(gè)人按揭貸款的比重及金融機(jī)構(gòu)個(gè)體的資質(zhì)等方面，是看不到危機(jī)爆發(fā)的，但金融危機(jī)較后還是爆發(fā)了。也就是說，金融市場的信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)在不同金融機(jī)構(gòu)個(gè)體，更大程度上表現(xiàn)在金融系統(tǒng)里，是由于金融體系根本缺陷、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在脆弱性、金融監(jiān)管不完全性及市場主體非理性等。因此，對國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)測量不僅在于其個(gè)體的觀察和測試，更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)信貸市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有多高。

從較近的數(shù)據(jù)來看，盡管房貸增速有所回落，但增速仍在高位運(yùn)行。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元，6月末余額同比增長26.1%；上半年個(gè)人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款占全部貸款比重21%以上。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個(gè)人按揭貸款，并沒有隨著國十條出臺而大幅減少。只不過房地產(chǎn)炒作由2009年的主要在一線城市，變?yōu)楝F(xiàn)在向二三線城市，甚至向縣城轉(zhuǎn)移了。

2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格快速飆升，基本上是銀行信貸推高的結(jié)果。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億，占各項(xiàng)新增貸款額的21.9%，占比比上年提高了11.1%，同比多增15000億元。其中個(gè)人購購住房貸款增加14000億，為2008年的5倍，2007年的2倍。而且這種態(tài)勢在2010年一季度仍在持續(xù)，進(jìn)入房地產(chǎn)的貸款大幅增長了。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，監(jiān)管部門測試所看到風(fēng)險(xiǎn)有二：一是2009年以來房價(jià)飆升雖讓國內(nèi)房市轉(zhuǎn)化為以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，但房價(jià)跌30%左右對銀行影響不大。而且其包括了不良貸款的上升、銀行利潤減少、貸款損失大小及相關(guān)行業(yè)可能導(dǎo)致貸款損失等。但在筆者看來，這實(shí)際上是靜態(tài)的數(shù)據(jù)。因?yàn)樵谕稒C(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，投資者并不關(guān)注房價(jià)上漲與下跌，而更多的是關(guān)注房價(jià)的市場預(yù)期。如果市場預(yù)期處于下跌區(qū)間，要想認(rèn)為房價(jià)跌到30%就停止是不可能的，就如股市價(jià)格下跌的情況一樣。因此，以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場價(jià)格并非是一個(gè)靜態(tài)的價(jià)格。

二是監(jiān)管部門通過住房貸款占整個(gè)貸款的比重來觀察房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。與歐美國家相比，中國住房信貸比重仍然處于一個(gè)相當(dāng)?shù)偷乃缴希ㄖ袊急葹?2%，而歐美國家為80%以上）。但筆者必須指出的是，中國房地產(chǎn)市場與歐美市場是相當(dāng)不同的市場。比如市場發(fā)展期限（中國僅10年，而歐美國家近百年）、住房結(jié)構(gòu)（一、二手房所占比重，中國一手房超過85%，而歐美國家僅15%）等。正因?yàn)槭袌鲂再|(zhì)完全不同，用信貸占比來判斷中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)高低是不合適的。

筆者還要指出，房地產(chǎn)市場不僅市場預(yù)期是動態(tài)，市場環(huán)境及價(jià)格水平也是動態(tài)的，如房貸利率變化。整個(gè)市場動態(tài)性是無法用一個(gè)靜態(tài)指標(biāo)來準(zhǔn)確衡量當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)高低的。

更為重要的是房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)如何來評估。就中國房地產(chǎn)金融市場而言，由于是剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)型而來，存在的缺陷與問題很大。如今仍無有效的市場信用評級；無有效的定價(jià)機(jī)制，房地產(chǎn)同類個(gè)人按揭貸款無差異性；市場準(zhǔn)入寬松，使許多無支付能力的貸款者進(jìn)入市場；法治不健全，使不少房地產(chǎn)金融制度不落實(shí)不執(zhí)行等。加上政府GDP取向背景下過度優(yōu)惠的住房按揭政策，只要購購房產(chǎn)就能夠賺錢，住房購購?fù)耆闪送顿Y賺錢的工具；房地產(chǎn)成了投資市場，而居住功能反倒是次要的了。

如果不把房地產(chǎn)信貸市場的這些系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，那么要評估風(fēng)險(xiǎn)大小是不可能的。個(gè)人以為，中國房地產(chǎn)信貸市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)比美國次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)有過之而無不及，政府決不可掉以輕心。

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