2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的成因分析

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況，主要有如下幾個(gè)特征：商品住房市場(chǎng)由回暖轉(zhuǎn)向火暴異常；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)逐步回升的態(tài)勢(shì)；住房?jī)r(jià)格快速回升，一些城市漲幅過(guò)大；年末房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。

綜合來(lái)看，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的亢奮形勢(shì)，是由多種因素導(dǎo)致的。

，鼓勵(lì)住房消費(fèi)需求政策激活了自住型住房需求。

2008年下半年開(kāi)始，從到地方，各級(jí)政府集中出臺(tái)了一系列力度較大的鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，據(jù)測(cè)算，這些政策綜合作用的效果可降低居民購(gòu)房成本10%—15%，自住型需求在房?jī)r(jià)有所回調(diào)、政策大力度刺激之下顯著提升，2009年初，小戶(hù)型、低價(jià)位的市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度呈現(xiàn)回暖的跡象。

，大量投資者購(gòu)房，推動(dòng)了住房需求的擴(kuò)張。

政府為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，采用了多項(xiàng)措施刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)，放寬了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控限制，特別是大規(guī)模新增信貸的投放，使得住房信貸環(huán)境相當(dāng)寬松，更多資本投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中。在下半年通貨膨脹預(yù)期增強(qiáng)的情況下，更多人選擇了投資住房保值、投機(jī)炒房獲利。從二季度開(kāi)始，大戶(hù)型的中高端住房市場(chǎng)開(kāi)始活躍，二手房市場(chǎng)交易火暴，住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。據(jù)美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度，北京購(gòu)房人群中，購(gòu)房人主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達(dá)65%。

第三，恐慌性心理透支了商品住房消費(fèi)的需求。

2009年下半年，在房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的刺激下，加上貨幣放量供應(yīng)，新增信貸大規(guī)模投放，導(dǎo)致市場(chǎng)上通脹預(yù)期增強(qiáng)，恐慌性心態(tài)激發(fā)了更多的入市行為，房?jī)r(jià)不斷走高又加劇了人們的恐慌性購(gòu)房。到年末，對(duì)優(yōu)惠政策調(diào)整的擔(dān)心又強(qiáng)化了人們爭(zhēng)搭末班車(chē)的心理，大大推動(dòng)了商品房交易規(guī)模，不少城市甚至出現(xiàn)了“搶房”的極不正常現(xiàn)象。

第四，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為加劇了市場(chǎng)的供求矛盾。

在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期，開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)的意愿不高，房地產(chǎn)投資大幅下降，導(dǎo)致2009年商品房供給量出現(xiàn)不足。而諸多需求成分的疊加則放大了市場(chǎng)需求，使供求矛盾加大。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)火暴，開(kāi)發(fā)商資金較為寬裕，并預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)繼續(xù)上漲，因此，許多房產(chǎn)項(xiàng)目或以各種理由延遲開(kāi)盤(pán)，或采取分批領(lǐng)證分批推盤(pán)的方式放緩銷(xiāo)售進(jìn)度。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)行為無(wú)異于“火上澆油”，人為制造“房荒”，加劇了市場(chǎng)供需緊張局面，在“供不應(yīng)求”的環(huán)境中開(kāi)發(fā)商不斷抬高房?jī)r(jià)。

第五，土地價(jià)格上升過(guò)快，地價(jià)、房?jī)r(jià)相互推高。

2009年貨幣供應(yīng)量相當(dāng)寬松，通貨膨脹預(yù)期再現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆檩^高，一線(xiàn)城市出現(xiàn)了土地競(jìng)拍火暴、土地溢價(jià)過(guò)大和“地王”頻現(xiàn)的情況。土地價(jià)格不斷創(chuàng)新高，影響了周邊房?jī)r(jià)的快速上漲，并不斷推高整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)水平。

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望及政策建議

2010年房地產(chǎn)的走勢(shì)取決于市場(chǎng)供求狀況，更取決于房地產(chǎn)政策調(diào)整落實(shí)情況。

，住房供給將有所增加。

頭先，保障性住房建設(shè)規(guī)模將增長(zhǎng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，2010年要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開(kāi)工建設(shè)的套(戶(hù))數(shù)比2009年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。安排建設(shè)的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題。其次，要求在保證質(zhì)量的前提下，大力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的建設(shè)和供應(yīng)。第三，2009年下半年，房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積、開(kāi)發(fā)土地面積和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度逐步回升，1—11月新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)15.8%。2009年開(kāi)發(fā)商盈利豐厚，資金寬裕，新建商品房供給將保持繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

，住房銷(xiāo)售將趨于平穩(wěn)。

金融危機(jī)中出臺(tái)的鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，使一部分住房剛性需求在2009年得以釋放；2009年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的火暴，促使一部分潛在需求進(jìn)入“”行列，購(gòu)購(gòu)力被提前預(yù)支；高企的房?jī)r(jià)，超過(guò)了普通居民的購(gòu)購(gòu)能力，加之年末房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，有實(shí)際需求者將會(huì)暫時(shí)選擇觀望。2009年末國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，表明了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心，政策調(diào)整加大了炒房成本，炒房投機(jī)行為將受到一定程度的抑制。二手房市場(chǎng)受到營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的影響，銷(xiāo)售平淡。2010年年初，住房需求將有所減少，住房銷(xiāo)售將趨于平穩(wěn)。

第三，住房?jī)r(jià)格將由高位盤(pán)整轉(zhuǎn)向回落。

2010年初，雖然大部分需求持幣觀望，但開(kāi)發(fā)商手中資金寬裕，并不急于銷(xiāo)售，供需雙方將呈僵持和膠著狀態(tài)，房?jī)r(jià)將在高位盤(pán)整。隨著調(diào)控政策進(jìn)一步落實(shí)，普通住房供應(yīng)增加，投機(jī)需求被進(jìn)一步抑制，房?jī)r(jià)漲幅將回落。

第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

繼續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的信心；繼續(xù)寬松的貨幣政策、活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使開(kāi)發(fā)商有較大的投資積極性和再投資的資金實(shí)力；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

那么在2010年，如何確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展？一方面應(yīng)注重房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實(shí)處，抑制市場(chǎng)炒作和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲；另一方面，應(yīng)注重政策的連續(xù)性和有效性，正確處理防泡沫和促消費(fèi)的關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

建議主要采取如下措施：

，針對(duì)市場(chǎng)上存在的局部地區(qū)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，2010年房地產(chǎn)政策調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該是：保障低收入群體的住房，鼓勵(lì)購(gòu)購(gòu)自住型和改善型住房，遏制投機(jī)炒房，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

，根據(jù)調(diào)控目標(biāo)，應(yīng)清理、調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括和地方出臺(tái)的一系列政策，對(duì)有利于鼓勵(lì)自住型和改善型消費(fèi)的政策要保留，對(duì)有些政策要進(jìn)行調(diào)整甚至取消。對(duì)政策的延續(xù)和調(diào)整都應(yīng)及時(shí)、明確地公布，避免市場(chǎng)因過(guò)多猜測(cè)而引起恐慌。在調(diào)控政策出臺(tái)后，還應(yīng)督促認(rèn)真貫徹落實(shí)，切實(shí)發(fā)揮政策的效力。

第三，實(shí)施“有保有壓”的住房消費(fèi)政策，對(duì)頭次置業(yè)的優(yōu)惠政策要保持不變；明確改善型住房的界定標(biāo)準(zhǔn)并給予一定的政策優(yōu)惠；通過(guò)稅收和信貸政策嚴(yán)格限制投機(jī)型購(gòu)房。金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)強(qiáng)化信貸審查和監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

第四，物業(yè)稅有利于遏制投機(jī)炒房和提高存量房的使用效率，應(yīng)加快物業(yè)稅改革進(jìn)程，通過(guò)擴(kuò)大試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，探索由空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn)的有效途徑。

第五，支持和培育租賃房市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，社會(huì)的住房存量資源越來(lái)越多，應(yīng)該給予稅收等優(yōu)惠政策，吸引這部分資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，解決部分居民尤其是剛就業(yè)的年輕人住房難的問(wèn)題。同時(shí)，應(yīng)利用信貸、稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)社會(huì)資金發(fā)展公共租賃事業(yè)，逐步形成規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)。

(廖英敏 作者單位：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究)

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