溫州富商、山西煤老板……這一批批炒房團，被認為是中國房地產市場的一股重要力量，參與了高額利潤的分配。炒房團的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產市場的利益分配？《財經日報》特約請房地產行業知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團利益鏈條。

　　鏈條一：炒房團墊資賺息差

　　從銀行貸款再轉貸給開發商套利

　　炒房團的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。 實際上，炒房團更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作，而炒房團的成員只是被組織起來的演員。這些演員主要來自富裕農村，操作者和村委會聯合起來組織村民，把他們包裝成為有錢人，培訓他們的言行以應對銀行等部門的審查，套取銀行資金。這些人被包裝成為有錢人，穿上各種品牌，還要編好發家故事，市場傳的浙江故事、山西故事就來源于此

　　炒房團初始資金是用來提供貸款頭付的過賬資金。對于炒房團而言，由于其獲得的實際價格只是開發商公開售價的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團實際上連頭付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

　　炒房利潤來自巨大利差

　　幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源于房價的上漲，但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商——這意味著開發商的賤賣。炒房團真正的利益來源，是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類手續費不超過10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復利計算。綜合到年息，較高能超過100%。

　　鏈條二：炒房團吃房再退房賺利差

　　與開發商有協議，有樓盤退房率100%

　　房產商不降價原因復雜

　　辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法，但風險極大，而且監管也越來越嚴。這就給炒房團留下了空間。實際上，炒房團也是在套取銀行資金，但開發商對此沒有任何法律責任，而且，炒房團也是每一個成員走正規渠道，沒有假按揭那樣的問題。開發商為什么不直接降價賣給公眾？這里有幾個復雜的原因。

　　其一，部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。

　　其二，即便低價公開賣出（部分）房，開發商也不能迅速收到賣房所得資金。只要你的開盤價比較低，很多關系人就會打招呼找到開發商留房，但是他們不會立刻給開發商房款，而是要等到房價漲了很多后賣出，再支付房款。如果房價沒有漲或者跌了，他再說一聲不要了，風險就被轉嫁給了開發商。

　　正因此，開發商更希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價，但立即以很大的折扣賣給炒房團（有時甚至是五折、六折），如此直接結果是高開盤價、開盤高成交量，這會直接影響市場心態，給開發商和炒房團帶來更大利益。

　　有樓盤退房率100%

　　炒房行為較終成功的關鍵是房屋要能夠出手。從稅收政策來看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。那么炒房團如何退出？這就要依靠開發商進行協助——退房。一般來講，炒房團都會和開發商簽有退房協議，他們隨時可以退房，開發商也可隨時將房屋再出售。由于是以開盤價的低折扣價格購入，退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。

　　這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此，實際上，炒房團持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

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