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先賺房貸息差再賺賣樓差價 揭秘炒房3大利益鏈

  編輯:海南房產網   發布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發布當天    閱讀 746 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  溫州富商、山西煤老板……這一批批炒房團,被認為是中國房地產市場的一股重要力量,參與了高額利潤的分配。炒房團的力量到底有多大?他們是怎樣參與房地產市場的利益分配?《財經日報》特約請房地產行業知名律師張捷先生,闡述他理解的炒房團利益鏈條。

  鏈條一:炒房團墊資賺息差

  從銀行貸款再轉貸給開發商套利

  炒房團的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。 實際上,炒房團更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作,而炒房團的成員只是被組織起來的演員。這些演員主要來自富裕農村,操作者和村委會聯合起來組織村民,把他們包裝成為有錢人,培訓他們的言行以應對銀行等部門的審查,套取銀行資金。這些人被包裝成為有錢人,穿上各種品牌,還要編好發家故事,市場傳的浙江故事、山西故事就來源于此

  炒房團初始資金是用來提供貸款頭付的過賬資金。對于炒房團而言,由于其獲得的實際價格只是開發商公開售價的五六成,因此在得到銀行按揭信貸之后,炒房團實際上連頭付都不用以自有資金支付,而月供資金也可以從銀行套取。

  炒房利潤來自巨大利差

  幾乎所有人都認為炒房團的利潤來源于房價的上漲,但這一假設本身就直接低估了房地產開發商的智商——這意味著開發商的賤賣。炒房團真正的利益來源,是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%,加上各類手續費不超過10%,但民間信貸利率一般是月息2%~5%,還要以復利計算。綜合到年息,較高能超過100%。

  鏈條二:炒房團吃房再退房賺利差

  與開發商有協議,有樓盤退房率100%

  房產商不降價原因復雜

  辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經是過去多年房地產開發商解決資金壓力的慣常做法,但風險極大,而且監管也越來越嚴。這就給炒房團留下了空間。實際上,炒房團也是在套取銀行資金,但開發商對此沒有任何法律責任,而且,炒房團也是每一個成員走正規渠道,沒有假按揭那樣的問題。開發商為什么不直接降價賣給公眾?這里有幾個復雜的原因。

  其一,部分房源的降價出售會令市場不容易接受后面的再漲價。

  其二,即便低價公開賣出(部分)房,開發商也不能迅速收到賣房所得資金。只要你的開盤價比較低,很多關系人就會打招呼找到開發商留房,但是他們不會立刻給開發商房款,而是要等到房價漲了很多后賣出,再支付房款。如果房價沒有漲或者跌了,他再說一聲不要了,風險就被轉嫁給了開發商。

  正因此,開發商更希望和炒房團合作——定一個較高的開盤價,但立即以很大的折扣賣給炒房團(有時甚至是五折、六折),如此直接結果是高開盤價、開盤高成交量,這會直接影響市場心態,給開發商和炒房團帶來更大利益。

  有樓盤退房率100%

  炒房行為較終成功的關鍵是房屋要能夠出手。從稅收政策來看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。那么炒房團如何退出?這就要依靠開發商進行協助——退房。一般來講,炒房團都會和開發商簽有退房協議,他們隨時可以退房,開發商也可隨時將房屋再出售。由于是以開盤價的低折扣價格購入,退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。

  這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此,實際上,炒房團持有房屋的時間一般也就這么長,往往不超過一年半,而收益一般是房價的30%。

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