近段時間以來，房地產市場是否出現“拐點”的爭論甚囂塵上。是相信王石的“拐點論”，期待房價持續向下并堅決持幣觀望，還是聽信潘石屹的“無拐論”，在認清房地產強勁需求客觀支撐下房價可能快速反彈而抓住此刻購房時機？投資者應該對房地產發展趨勢作出基本判斷，把握好自身的情況才是上策。

　　從去年四季度刮起的凜冽寒風似乎早早預示了今年初樓市的“冷靜”，北京、上海和深圳頻頻傳出的降價風和打折潮難給房市加溫，受到越演越烈的“拐點論”思維引導的購房者變得不那么浮躁，靜心持幣觀望了起來……

　　是相信王石的“拐點論”，期待房價持續向下并堅決持幣觀望，還是聽信潘石屹的“無拐論”，在認清房地產強勁需求客觀支撐下房價可能快速反彈而抓住此刻購房時機？不論是自住購房者還是房產投資客都顯得有些迷惘。畢竟，一家之言不能主導房價走勢，作為一名普通的購房人，對房地產發展趨勢作出基本判斷之前先把握好自身的情況才是上策。

　　自身的經濟實力、對房屋的真正需求、是否適合采用房貸及其選用哪種房貸還款方式都是值得購房前仔細研究的細節。

　　目前，對于去年以來就一直持幣待購而新年有急切購房需求的人來說，此刻拍板購房可能是個不錯的選擇。劉先生去年“十一”期間就和女朋友結婚登記注冊了，但由于雙方都是外地人，能擁有自己的愛巢是他們目前的頭等大事。在房價略有回落時，銀行房貸進入緊縮期，二人的購房大計被迫推遲。“在套房新政等一系列可見和不可見的政策打壓下，各大城市房地產市場看似進入一個淡季，但是在今年結婚和生育的高峰推動下，自住購房的剛性需求不減，房價的真正起伏高低對于具備剛性需求的人來說并沒有太大影響。”中瑞房產研究部研究員張麗表示。專家提醒，在近期內確有購房需要的人不用過度觀望，擇機安居才是明智之舉。

　　對于那些手中已有住房而想要以小換大的自住購房者來說，是否選擇在二三月份購置新房則要量力而行。去年底央行推行的套房新政頒布以來，40％的頭付和1.1倍的貸款利率讓好些人望而卻步，而要以小換大也有多種方式。例如，將小房轉售為租，用月租抵房貸月供，這類方法適合看漲后市并且手中略有節余的購房者。而想要直接把小房賣掉，重新購置大房的人，如果不在二套房新政的控制圈內，可以考慮擇機購入，但如果是恰好符合二套房新政的貸款購房人，則應理智考慮換置成本。頭先，不斷高企的利率會給不固定房貸利率的貸款人增加利率負擔；其次，在房價的繼續調整期內面臨的市場風險也是值得考慮的因素，畢竟手中有房，換房不愁。

　　對于房產投資者來說，房價的走勢判斷甚為關鍵。在目前誰都不能對房產后市作出客觀準確評判的時候，市場的整體氣氛就會影響大部分人的投資判斷。張麗向記者表示：“畢竟，現在整體市場的觀望氣氛濃烈，購漲不購跌是投資者的慣常心理。對于他們來說，繼續等待一段時間可能會成為較為穩妥的選擇。”雖然基于住房保障新政的持續推行，低端市場將出現回落降價，但是對于中高端商品房來說，下半年價格繼續走高或可期，手中握有這類房產的投資者也不必急于拋售。

　　不論鼠年是否能成為房價的拐點年，對于千千萬萬準備購房的人說，汲取以前的貸款經驗，找到合適自己的省錢方法應該是較為現實的事了。

　　從市場方面來看，不論新房還是二手房的供應量都比較充足，雖然銀行的緊縮信貸尚未正式打開，但是對于自住類的購房者來說并沒有什么貸款障礙。

　　在選擇固定利率還是浮動利率的問題上，銀行理財專家建議，在今年央行還有進一步加息的預期下，較短期年限的貸款人可以選擇固定利率，這類可以免受屢屢加息而增加貸款負擔額的固定利率房貸產品也有創新。例如招行的結構性固定利率就是把期限分為2＋3或5＋5兩段。同時，由于各家銀行在利率優惠上不盡相同，如果銀行給出的固定利率明顯高于其5年的執行房貸利率，那么選擇浮動利率會較為劃算。不過這些標準都是隨著貸款期限和貸款金額而變的，個人在選擇時要量體裁衣。

　　隨著金融創新的不斷深化，也為了爭奪更多優質客戶，銀行房貸產品近年來也讓人眼花繚亂。入住還貸、輕松安居貸和寬限期房貸大同小異，都為減輕初期還貸壓力而設；氣球貸對于收入不均衡的購房者很有吸引力；接力貸則為上下兩代人提供了信用互補，貸款互助的先河。

來源： 21CN

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