１９９６年１２月１６日上海市人民政府 滬府發（１９９６）７１號通知轉發


為進一步搞活本市房地產二、三級市場，方便職工所購公有住房的交換，制訂如下試行辦法。


一、職工所購公有住房允許交換的范圍


（一）本市職工所購公有住房在取得房屋所有權證（或房地產權證）后，即允許與本市其他職工所購公有住房以及本市居民的各類私有住房進行交換。


（二）下列住房暫不允許交換：


１．副局級及副局級以上在職干部購購的（包括以副局級及副局級以上在職干部的職級或工齡購購的）公有住房；


２．企業專業購購的（包括以企業專業的職級或工齡購購的）超標準公有住房（一是指在面積上超標準，企業或企業專業人原有級別的按原級別計算控制標準，無級別的或新成立的企業均按建筑面積８５平方米計算控制標準。二是指在檔次上超標準，如外銷商品房、僑匯房及當時購進價多層在５０００元/平方米以上或高層在８０００元/平方米以上的內銷商品住宅）；


３．校園內、部隊營房區域內的已售公有住房；


４．戶籍凍結地區和改變使用性質的住房。


二、職工所購公有住房交換中的稅費征管


（一）對職工所購公有住房在交換中的差額收入應征收的營業稅（同時按其稅額附征城市維護建設稅、教育費附加、堤防費附加、義務兵及其家屬優待金）、土地增值稅和個人所得稅，統一按５％的綜合征收率合并計算繳納各稅。


（二）職工所購公有住房交換時，雙方《已售公有住房交換合同》的印花稅按合同記載的金額，以產權轉移書據稅目的萬分之五的稅率繳納。


（三）職工所購公有住房交換中支付差額的一方，應按差額的６％的稅率繳納契稅，其中超過３％的部分由政府貼費，并按差額交納交易手續費。


（四）職工所購公有住房交換中的營業稅等的征管：


１．職工所購公有住房在同一區（縣）內交換的，須向所在地的區（縣）房地產交易管理部門辦理交換手續，簽訂《已售公有住房交換合同》后，向當地稅務部門購購發票并辦理納稅手續，職工所購公有住房跨區（縣）交換的，應在住房價格高的一方所在地的區（縣）房地產交易管理部門辦理交換手續，簽訂《已售公有住房交換合同》后，向當地稅務部門購購發票并辦理納稅手續。


２．職工互相交換所購公有住房，按雙方住房實際購入價計算取得交換差價收入的一方，應按差價收入的５％的綜合征收率繳納各稅。


３．職工互相交換所購公有住房，按雙方住房實際市場成交價計算取得交換差價收入的一方，應按差價收入的５％的綜合征收率繳納各稅。


４．職工所購公有住房與私有住房交換，按雙方住房實際市場成交價計算取得交換差價收入的一方，應按差價收入的５％的綜合征收率繳納各稅。


５．雙方住房實際市場成交價明顯不合理的，應按雙方住房的評估價計算差價收入征稅。


６．雙方公有住房按實際購入價交換后，如再交換時仍適用本辦法；雙方住房按實際市場成交價交換后，如再交換時，均作住房購賣處理，按《上海市個人出售自有房產稅收問題的通知》的規定繳納稅款。


７．納稅人在辦理納稅手續時，須向稅務管理部門提供《已售公有住房交換合同》和發票。


三、職工所購公有住房交換的程序


（一）職工所購公有住房交換前，應向住房所在地的區（縣）房地產交易管理部門申請辦理交換確認手續，并提交下列材料：


１．經同住成年人共同簽字的職工所購公有住房交換確認申請表；


２．房屋所有權證或房地產權證；


３．上海市公有住房出售收入專用票據；


４．身份證及戶籍證明。


（二）經區（縣）房地產交易管理部門確認允許交換的，由雙方當事人簽訂《已售公有住房交換合同》文本。


（三）雙方當事人按本辦法交清全部稅費之后３天內，向區（縣）房地產交易管理部門辦理交換過戶手續。


（四）雙方當事人在辦理交換過戶手續后３０天內，應向區（縣）房地產登記處申請變更登記，領取房地產權證。


（五）職工所購公有住房交換后，其物業管理仍按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》執行，個人交付的維修基金本息經交換雙方商定隨同房屋交換一并交割，領取房地產權證后，三項維修基金隨同房屋轉移至新的產權人名下。


（六）職工所購公有住房與其他職工所購公有住房交換后，單位再套配、增配住房，仍按《公有住房出售后再套配增配的若干規定》（滬房地改［１９９６］２４０號）執行。


本辦法從１９９７年１月１日起試行。


上海市房屋土地管理局


上海市財政局


上海市地方稅務局


一九九六年九月十七日

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