解讀房屋拆遷補償與產權登記

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 727 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

目前，石家莊正在大張旗鼓的進行城中村改造。既
然是改造，就一定會涉及到房屋拆遷，而在具體的工作中，
我們往往會遇到被拆遷的房屋沒有進行產權登記，存在著和
房屋權屬登記的結構、面積與實際不相符合等問題，還有部
分房屋產權登記的記錄不齊全，缺少建筑年代、使用性質，
房改房登記的面積小于實際面積等情況，這些都給房屋拆遷
補償工作帶來了一定的難度。

　　如此一來，正確處理房屋產權登記與拆遷補償的的關系
就顯得尤為重要了

　　拆遷工作中各項業務與產權登記

　　在一個城市的房屋總登記后，新增加的房屋必須辦理初
始登記，取得房屋權利證書，房地產權利證書是房屋拆遷補
償安置的合法依據，我國《城市房屋拆遷管理條例》第十二
條中對房地產用途變更和租賃房屋進行限制，對違章建筑明
確規定不予補償。這就明確了在拆遷中，只有取得合法房屋
權利證書的房屋才可給予補償。

　　房屋補償評估與產權登記

　　根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷房屋貨幣
補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等
因素，以房地產市場評估價格確定，而房地產的建筑面積、
用途、建筑年代、結構等重要因素均依房屋權屬登記的內容
為準，如何評估被拆遷房屋的市場價格，這就必須了解房地
產權證上登記的內容，依據登記的建筑面積、結構、用途、
土地使用狀況等情況，結合房地產市場進行估價。

　　產權證登記不規范對拆遷補償的影響

　　產權登記面積與實際面積誤差問題：辦理房屋產權初始
登記的必備要件為建設工程規劃許可證、土地使用權證、房
屋產權人合法的身份證明，產權登記的面積以測繪的面積為
準。而在拆遷工作中往往會遇到房屋實際面積大于或小于建
設工程規劃許可證上規劃的面積，產權證上的面積大于或小
于房屋的實際面積等情況。根據有關法律的規定，不按建設
工程規劃許可證確定的建筑位置、范圍、性質、建筑面積和
建筑造型建設的建筑物屬違章建筑，不得辦理房屋權屬登記，
拆遷時不予補償；需要變更建筑工程規劃許可證的，應當變
更建設規劃許可證，實際面積與產權登記面積有誤差的，應
申請測繪，按測繪的面積進行房屋權屬變更登記。

　　房改房產權登記面積與實際面積不符問題：房改房產權
登記的面積一般都小于房屋的實際面積，這也給拆遷補償帶

來了困難，如何確定房改房的拆遷面積，有關專家認為房改
房權屬登記的面積應該是房屋的建筑面積，而不是享受折扣
后的房屋面積，在辦理房改房產權登記時，只要在備注中說
明參加房改的面積二建筑面積廚衛折半的面積陽臺和樓
梯的面積即可。在拆遷時這部分房改房可按實際丈量的建筑
面積給予補償，同時由產權登記部門按規定出具產權認定書。

　　房屋權屬登記時漏填用途問題：關于房地產權屬證書的
填寫，在房屋設計用途一欄內，現在有很多房地產證書此欄
空白無任何內容，這也給拆遷補償帶來很多不便。根據《城
市房屋拆遷管理條例》十四條規定，房屋的用途是指被
拆遷房屋所有權證書上標明的用途。如果產權用途欄漏填是
空白的話，產權人就可以根據自身的需要，自行填寫上用途，
影響了正常的拆遷補償工作，也給產權登記部門帶來諸多的
麻煩，涉及到權屬證書的真假，往往還會進行不必要的訴訟。
因此，產權用途必須按照填寫說明要求認真填寫設計用途，
維護產權證的合法性、真實性。此外還要注意注銷登記和他
項登記債權實現方面容易出現的問題。比如房屋滅失后三個
月內應辦理注銷登記，房屋拆除后，如何辦理注銷登記和實
現債權等。總之，在房屋拆遷中，正確把握處理拆遷補償與
產權登記的關系和產權登記部門、拆遷人與被拆遷人的關系，
才能有利于城鎮房屋拆遷工作的順利進行。