據(jù)上海順馳市場(chǎng)部不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海二手房市場(chǎng)上，房齡在5年內(nèi)的二手房近9．5萬套，都列入全額征收營(yíng)業(yè)稅的范圍內(nèi)，被稱為“有稅房”。新一輪宏觀調(diào)控中，這些“有稅房”境遇如何？中低收入者該如何選購(gòu)二手房？

　　“有稅房”何去何從

　　上海順馳市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示：二手房流通領(lǐng)域中，房齡在5年以內(nèi)的房屋占整體比重的47．46％，該房齡段的供求比例為1．17 ：1（即1．17 套掛牌房源對(duì)應(yīng)1個(gè)需求）。次新房的供應(yīng)量顯得稍多。
　　這些掛牌次新房大致分為四種類型：一是短期投機(jī)炒房客；二是長(zhǎng)線投資者；三是部分沖動(dòng)型購(gòu)房客戶，交房后發(fā)現(xiàn)房屋不能很好地滿足自己的居住需求而想賣掉該房重新選購(gòu)；四是購(gòu)房者由于工作等原因遷移到其他城市，從而需要處理房產(chǎn)。這四種類型的房主在交易心態(tài)上也不盡相同。有的房主看房?jī)r(jià)上漲，其掛牌價(jià)格也水漲船高；有的房主急于變現(xiàn)，以“保本保利”的價(jià)格出售。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，新政出臺(tái)后“有稅房”將會(huì)出現(xiàn)以下變化。部分房源會(huì)選擇“租售兼顧”，一邊觀望市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，一邊期望能“以租養(yǎng)房”。此舉可能會(huì)帶動(dòng)租賃市場(chǎng)升溫，高端房?jī)r(jià)格下降，但對(duì)于毛坯房來說，出租率不會(huì)有明顯上升。部分區(qū)域的“有稅房”仍有市場(chǎng)。對(duì)于閔行、楊浦、浦東和普陀等內(nèi)中、中外環(huán)區(qū)域，在新政影響下，單套房屋交易成本將增加2－5萬元不等，如果從物業(yè)配套、戶型樓層、社區(qū)成熟度、直接入住及價(jià)格優(yōu)勢(shì)等方面考慮，有較高性價(jià)比的房屋還是能得到市場(chǎng)認(rèn)可。

　　“有稅房”購(gòu)還是不購(gòu)

　　同區(qū)域次新房與一手房?jī)r(jià)差通常在500元—5000 元／平方米不等，如果購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)的是已裝修的二手房，價(jià)差僅在200元—2000 元／平方米之間。這部分次新房的購(gòu)購(gòu)者主要是由于目前一手房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不能滿足自身購(gòu)房需求轉(zhuǎn)而選擇二手房，而次新房不僅地段較好而且很多是精裝修。從價(jià)格、發(fā)展成熟度與直接入住的實(shí)用價(jià)值上，會(huì)吸引不少改善型需求客戶的目光，尤其受年輕人的青睞。
　　從目前市場(chǎng)狀況看，上家想把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，轉(zhuǎn)嫁后的結(jié)果必定是二手房房?jī)r(jià)比實(shí)際購(gòu)購(gòu)成本更高。短期內(nèi)會(huì)讓部分購(gòu)房者和賣房人產(chǎn)生觀望心態(tài)，交易量萎縮。對(duì)于這類“有稅房”的選購(gòu)，即使在營(yíng)業(yè)稅費(fèi)用折算后，依舊能夠體現(xiàn)出次新房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。因此，理智的購(gòu)房者可以權(quán)衡利弊，比較后購(gòu)房。

　　不可忽視“無稅房”

　　部分市民形成了一個(gè)誤區(qū)，即上市的二手房大多都是“有稅房”，基本上都要征收全額營(yíng)業(yè)稅。其實(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006 年1—5月，5年內(nèi)的二手房成交量占市場(chǎng)總成交量的38．9％，而5年以上的二手房占61．1％。由于5年以上的二手房不在營(yíng)業(yè)稅征收之列，因此該批房屋成為中低收入市民解決住房問題的頭選，勢(shì)必會(huì)造成5年以上的二手房成交量持續(xù)放大。
　　上海的二手房房源平均成交房齡集中在6—8年左右，基本處于“免稅”階段。據(jù)上海順馳市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，從房屋的供應(yīng)價(jià)格看，以房屋總價(jià)60萬元以下、60萬元—80萬元、80萬元—100萬元、100萬元—150萬元、150萬元以上五檔分算，供應(yīng)比例約為2∶1∶1∶1．5 ∶1．25 。其中60％的房屋為中低檔房源（80萬元以內(nèi)），基本符合市場(chǎng)承受的主力購(gòu)房?jī)r(jià)位。因此，該批中低價(jià)的“無稅房”將無可爭(zhēng)議地成為新政實(shí)施后的主力成交房源。

記者 唐穎豪
摘自《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》

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