4月7日至9日，一場大型的二手房展將在上海東亞展覽館舉行。此次房展將圍繞動遷、置換、結婚等剛性購房需求，力推百萬元以下的二手房。經歷了2005年一年的調整之后，目前的上海樓市又出現了回暖的跡象，與新房相比，二手房雖然價格相對較便宜，但其中需要關注更多的細節，如果把握不好，不僅會發生損失，甚至可能連房產證也辦不出來。

　　要點一：目的決定策略

　　綜觀目前的二手房市場，主要存在著自住型和投資型兩類人。當你準備購購二手房的時候，頭先就應該明確自己為何要購二手房，不同的目的應采取不同的策略。

　　婚房需求是今年樓市的亮點。由于今年是結婚的大年，不少青年人擠進購婚房之列，這成為了今年房產市場的一大亮點。其實不僅是婚房，對于動遷以及希望通過置換來改善居住環境的人來說，都應該從自己的實際情況來選擇二手房。其中應該選擇那些交通方便、配套完善、面積適中的二手房，或是二手次新商品房。交通、環境、面積以及價格等因素，應該成為普通購房者應該關心的幾大因素，并根據自己的實際情況進行取舍。

　　相比高峰時期的房價，目前二手房的投資潛力正越來越展現出來，特別是房價與房租之間的“剪刀差”，已使得不少投資者蠢蠢欲動。對于這些投資者來說，在選擇二手房的時候，較需要關心的就是信價比。這不僅是指房價與租金之間的比例，在差不多房價的情況下，追求租金高的二手房。同時也要關心你所投資二手房的房屋狀況，較好購下之后，馬上就能租出去，而不需要太多的裝修費用。

　　要點二：當心重重陷阱

　　相對于高峰時期的樓市，目前上海的樓市理性了許多，這也使得購賣雙方更多活躍，但如果不關注交易中的細節，就有可能產生風險，甚至是“大出血”。

　　對于許多急于出售二手房的賣家來說，往往認為只要拿到了錢，自己的房子就出售了，殊不知一些不法中介公司，利用收購的形式賺取不正當差價。業主名義上已經出售了房屋，獲得房款，實際上如果經紀公司在銷售中利用仍為業主名下的房產從事不法活動，業主仍然拖不了干系。因此，房產過戶才是出售房屋的關鍵步驟，提醒業主不要做一手交錢一手交房的快速交易，避免個人風險并且不給不法中介創造收取不正當差價的機會。

　　值得注意的是，一些房產中介代理交易不透明，賺取不正當差價。簽定協議后，業主不再面對購房者，對于具體的銷售價格及銷售期限無從得知，只是會按照協議獲得約定的售房價款。經紀公司利用購賣雙方不見面的機會賺取差價。作為賣主來說，一定要購賣雙方見面簽定正式的《購賣合同》，為自己爭取獲得陽光操作的機會。

　　對于二手房購家來說，同樣有許多需要注意的。在購賣交易過程中，大部分情況下，所有的費用都由購方承擔，不法中介不明確告知購方在交易過程中需要交納的費用，只告知購方全部購下標的房產需要的價款，實際上所謂的全包價比經紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高的多。作為購家來說，一定要將經紀公司收取的費用及需要向相關部門交納的費用了解清楚，較好在合同后附《費用清單》詳細計算相關收費，避免不正當差價。

　　在購購二手房的時候，一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰，有無糾紛問題，防止一房兩賣。審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。特別要仔細關注二手房是否多人共有，如果共有，一定要有共有人同意出賣的證明書，才能簽訂有關協議，否則就會遇到不能辦理產權證的窘境。

　　對于購家來說，還要注意房屋購賣合同成立與房屋購賣關系成立并不是一回事，房屋購賣合同成立是房屋購賣關系成立的基本前提條件，房屋購賣關系成立是房屋購賣合同所追求的法律后果。作為房屋購賣合同來說，一般只要出賣人是房屋所有權人，雙方自愿訂立合同的，房屋購賣合同就成立。而房屋購賣關系否成立，雖然也要看出賣人是否具有產權證，雙方是否自愿，但主要看房屋購賣合同約定的條件的履行情況，以及在辦理契稅、產權過戶手續是否已經落實產權所有人是否過戶給購入人。購賣雙方雖然訂立房屋購賣合同，已經交房、交款，但如果房屋已被查封，或者賣方不能處分房屋的，那購賣關系就不能成立，購賣合同就是無效的，過錯方應承擔由此造成的損失。

　　要點三：關注驗房細節

　　二手房購賣不僅要在房價上滿意，更需要在交易后的細節上多留意。購賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統，只寫“”或者“不”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用。由于購賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“”的，未繳部分或不足部分當然由購方自行繳付；而購方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至購方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數額。

　　除了房屋維修基金之外，水、電、物業管理等費用也要關注。由于購賣雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等購方入住后，收到上述賬單時，才發現賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

　　在購二手房的時候，還需要在房屋附屬設施、設備、裝修及附家電、家具的驗收。一般來講，購方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附的家電、家具要根據合同約定進行驗收，建議在合同中明確所家具、家電的數量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

來源：東方網

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！