購二手房光看表面是不夠的!
　　到房地產交易管理部門、當地派出所查詢房屋是否會拆遷
　　到小區物業管理部門了解所購房屋的維修歷史
　　留心被改動的房間結構、設施設備，并詢問當地房管部門是否知道改動情況

　　曾多次接到購房人投訴其所購購二手房在住了不久就遇到了這樣、那樣的設施、結構問題。其實，設施老化、結構變更在購房者實地看房時是能夠發現的，如果購房者不滿意房產的現狀，大可以放棄購這套房產的計劃。當然，還有一些房屋本身的質量問題不易被購房者發現，或者說購房者忽略了某些情況。這些問題會給購房者帶來經濟損失和安全隱患。

　　剛購的二手房遇到拆遷花四五十萬元或七八十萬元購套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業、搬家有多么的不便，就是拆遷補償款能否與當年的購房款持平，也是個未知數。

　　記得年前，記者曾經見到有幾家房地產中介公司正在代理一套位于中興路附近的老式物業(總建筑面積是128平方米)，房主要價72萬元。而據記者了解，這—地區這兩年都將要拆遷，如果有人購了這套房子，將來新房主會損失一大筆錢，因為中興路地區拆遷時，補償款還遠遠沒達到這樣的單價。

　　許多人認為，僅有老式平房才會拆遷，不購平房就能避免這一問題了。其實不然，現在社會的快速發展使很多多層、高層的樓房也存在拆遷的可能。例如：大家都知道，鄰近共和新路兩邊的小區，因為處于百米綠化帶的規劃范圍內，在前不久就遇到了拆遷問題。所以，二手房的購主在購購房屋時，一定要考慮房產是否面臨著拆遷的問題。

　　那么，如何避免購置有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內會被拆遷的房子，一般在各區的房地產交易所()能夠查到，而已列入拆迂公告的房屋，房地產交易管理部門將不予辦理過戶。另外，購房者還可以向所在區縣房地局的拆遷科咨詢相關情況。其次，有些地方5年，甚至lo年前就被列入規劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。據業內人士介紹，房地產交易中是允許這種情況房子進行購賣的。而為了避免購到這樣的房子，購房者不妨到當地派出所詢問一下這里的戶口是否已被凍結，要知道，凍結戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規劃中要拆遷的房子在房地局沒有記錄，當地的戶口也沒被凍結，那么就需購房者關注一下上海的整體規劃了，有機會參觀一些規劃展。購舊房前，了解它的修繕歷史。

　　許多購房者在看房過程中，都會發現房屋剛被簡單裝修過。這當中有些是房主粉刷的，有些則是房屋中介派人修繕的，目的就是盡快地促成交易，并能賣個好價。其實，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發霉的痕跡。再比如，頂層房屋是否發生過漏雨現象，底層住戶是否多次出現下水道淤堵，都是無法通過簡單看房得知的。一位中介公司的經紀人告訴記者，有些購房者在交易達成并在房中居住了一段時間以后，才發現房子存在類似毛病，隨后才想要找代理的中介要求賠償，那時就晚了。

　　購房者應該在交易前，知道房屋的真實情況。一方面，房地產經紀人有責任向購房者明示房子的瑕疵。據了解，目前上海一些大房地產經紀公司一般都要求業務員在代理一套房子時，先要到物業地點去做實地勘查，這種實地勘查絕非走馬觀花，走個形式，而是詳細地檢查核實房屋的每一個細節，并填寫一份實勘登記表。記者見到過一份實勘登記表，其中一部分為“個別因素”，包括建筑結構有無地基、墻體承重能力、不均勻沉降、墻體裂縫、墻面滲水等現象，屋面、衛生間、廚房的防水功能如何，房間的門窗、上下水、供暖、煤氣、熱水器、電源、電梯、消防情況。此外，還要調查房屋是否有有線電視、電話、保安監控及計算機網絡。業務員在考查房屋后，要與房主坐下來，一邊核對這些情況，一邊填寫表格，以后尋找到購房者時，要如實把這些情況告訴購主。

　　采用這種實勘的方式固然好，但是如果業務員的專業水平有限怎么辦，房主不說真話怎么辦?這時，購房者可以到當地的物業管理部門了解情況。類似頂層漏雨的現象對于物業管理公司而言，是一個重大問題，維修組一般都會保留相關記錄。當然，像某一居民家曾發生過幾次下水道淤堵的問題，維修部門就沒有記錄了。留心被改動的房間結構、設施設備。

　　有些房主以前裝修時，對房間的結構、設施設備進行了一些改造，賣房時，還把它作為抬高價格的籌碼，其實這些改造就是不安全隱患，或是被小區物業管理部門明令禁止的。有位房主裝修時，把主臥與陽臺之間的窗戶、窗下的坎墻都拆除了，取而代之的是一個擺放工藝品的陳列拒。業內人士稱，這堵墻雖然不是承重墻，但是也起到一個杠桿支點的作用，房主這么一改，陽臺的承重能力就降低了。還有一些底層的住戶把院子改為一個房間，并把一些管道接了出去，賣房時，房主會對購主說：“你看，多了一間房，還可以住人。”殊不知，這些改造是當地房管部門不準許的。物業管理公司的有關人士表示，公司禁止改造房屋的承重結構和暖氣、燃氣、上下水、供電設施；非承重的墻體要改造時，需房東向所在物業管理部門打報告，物業審批同意了，才可以施工。但是，許多居民不這樣做，他們做了哪些不合規范的改動，物業管理公司也不得而知。

　　因此，購房者遇到諸如此類的問題，一定要到物業管理部門反映一下，問問物業公司是否知道這些改動的情況，否則，一旦達成交易，待將來物業管理部門發現問題，追究起來，責任就難以區分了。

來源：上海樓市周刊

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