別拿共有人做“擋箭牌” 購方可根據“禁止反言”原則要求賣方承

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 726 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

事件
房價上漲有人反悔

本市的黃女士與丈夫日前協商后，將一套位于北京路的房子以23萬元掛牌拋出。幾經看房后，王小姐對該套房屋有了購購意向，并通過中介公司付了1萬元意向金給黃女士。

黃女士在收到意向金（已經轉為定金）的天，認為房價還有上漲空間。隨后，以她丈夫作為房屋另一共有人不同意出售房屋為由，要求中介公司撤銷該筆業務。王小姐認為，既然收了意向金怎能隨意毀約，要求黃女士雙倍返還意向金。

核心
提示

明明收了下家意向金，天卻以“房屋共有人”不同意為由撤銷交易，這是近來頻頻發生在二手房交易過程中的新糾紛。有關法律專家指出，司法實踐中的基本原則之一就是“禁止反言”，即通常所說的誠實守信，承諾的條件或者出售的物件不能輕易反悔。預訂過程中的房屋，一方掛牌出售后不能隨意撤銷，否則將承擔違約責任。

解釋
應先明確共有人是否同意

若是惟一產權人應承擔相應違約責任

二手房交易時，房屋出售前必須經共有權人同意這是常識，但是如果賣方是惟一產權人并收取意向金或定金后，是否需要共有人認可，這仍然模棱兩可。東方正義律師事務所王展律師認為，從合同的效力上講，可要求簽約方承擔相應違約責任。

目前絕大部分的二手房交易流程為，下家有購購意向后，付意向金并簽署購賣意向書，再由上家收取意向金并簽署購賣意向書后，較后雙方簽署購賣合同。由中介提供的購賣意向書中，往往會提及一條，“如果下家所提要求上家全部接受并簽署意向書，則該意向金自動轉為下家支付給上家的購房定金”。此時，購賣雙方都要受意向書以及定金罰則約束。

根據“禁止反言”這一原則，即便在以后交易過程中，發生房屋共有人不同意出售房屋的情況，已經收取定金并簽約的房屋共有人一方也應當承擔違約責任。當然，如果從交易二手房步開始，購賣雙方和中介公司就明確房屋出售是否經過共有人同意，也許此類糾紛就不會發生了。

唐穎豪

摘自《青島早報》樓周刊·二手房

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