防范二手房交易風險———山東銘豐律師一席談

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 790 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

由于近年來我市的二手房購賣交易急劇增加，隨之也產生了許多交易糾紛。在此就如何規避二手房購賣中的風險作有關解析。

關于規避交易主體的風險：先要確定房屋出售者是否是房屋的合法產權人。不僅查看出售者的房地產權證，還需到房地產檔案管理部門查詢該房的檔案并結合出售者的身份證或營業執照等予以確定；其次要確定房屋出售者是否有權代理房屋產權人進行房屋購賣，需從形式和內容兩方面審核授權委托書。

關于防范交易標的物的風險：應注意的是

（1）該房屋是否共有財產。應核實出售房屋是否共有、夫妻有無財產約定或配偶是否同意出售，避免共有產權人以不同意房屋出售為由申請撤消房屋產權證。
（2）該房屋是否已購公房或經濟適用房。法律法規對已購公房和經濟適用房上市出售有嚴格限制，應確定出售者對該房是否具有完全產權，以及出售行為是否征得其同住成年人的書面同意。
（3）該房屋是否納入拆遷范圍。可通過房地產交易部門進行相關查詢，去當地派出所詢問戶口是否被凍結，并多了解有關拆遷信息。
（4）該房屋是否被抵押或查封。對已辦理抵押登記的房屋，抵押人轉讓時如未告知抵押權人或受讓人的，轉讓行為無效；對被查封的房屋，當事人不能進行轉讓。購房者應到房地產檔案管理部門查詢該房屋是否被抵押或查封。
（5）該房屋是否有承租人。由于承租人對出租房屋有優先購購權，出售者未通知承租者行使優先購購權而進行的購賣行為有被宣告無效的風險。

關于防范交易手續的風險：應注意

（1）簽訂合同時應明確雙方權利義務。
（2）房屋產權的變更需以登記為要件，因此交易手續應齊全、合法，否則權屬變更無法登記。
（3）應盡量待房屋產權手續辦妥后再支付房款。

由于二手房交易存在上述諸多風險，在此建議購房者事前應找律師咨詢或進行服務代理，律師可對房屋產權的相關情況及當事人簽訂的購房合同等進行有關法律審查，也可代為辦理房屋產權轉讓手續等。

高建平

摘自《青島日報》

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