2004年將是北京二手房持續升溫的一年。市場調查顯示，以二手房為置業對象的人群主要包括3類：頭次置業者、拆遷戶以及投資客?？紤]到不同置業人群的自身特點、置業目的以及居住需求都不盡相同，“我愛我家”專業人士對二手房購房者進行了細致分析，并為不同置業人群量身打造了置業計劃。

　　頭次置業人群宜頭選一居室

　據統計，頭次置業者以年輕白領居多，所占比例約在70%以上。因年輕白領工作時間較短，雖然收入中等偏上，但積蓄并不十分充足，所以頭次置業的白領們大多受到資金限制。但是因為他們大多受過高等教育，有較高的生活品味，所以并不會因資金壓力而降低對居住品質的要求。另外，年輕人生活狀態還不十分穩定，發展空間比較大，這就意味著他們的頭次置業大多為過渡性置業。那么，隨著生活狀態的改變以及資金實力的增強，再次置業的可能性極大。

　　置業專家分析認為，購房者資金實力較弱但要求居住品質高，頭先，可選擇房屋單價較高但房屋總價較低的繁華地段小居室戶型，頭選一居室。其次，因五環取消收費、**八通線開通等交通條件的改善，購購郊區二手住宅也不失為較好的選擇。如：在CBD區域工作的白領，可以選擇通州作為居住地，不論是開車還是乘坐**，都可以滿足交通便利的愿望。對應其積蓄少但月薪穩定的特點，可以申請二手房按揭貸款。因為是過渡性置業，所以此類二手房較好有保值，至少不能貶值。綜合以上幾個條件，專家建議頭次置業者可以根據自身需求選擇市區或交通便利的地段，如城鐵、**、環路附近或所在公司附近，利用貸款手段購置市區大一居室或郊區交通便利地段的小兩居用于自住，一旦再次置業，此類型二手房大多不會因貶值而對業主造成經濟損失。

　　拆遷戶較好購有裝修的二手房

　　拆遷戶在購房者中屬于比較特殊的購房人群。他們購房的原因是原有居所被拆，而并非為了提高居住品質而再次置業。這使得拆遷人群在選擇二手房時比較實際，目的性較強。而且拆遷戶多為一家三口、多口，因此他們對房屋的使用功能要求較高，并且希望用手中固定的拆遷補償款一次到位購置可以長久居住的穩定居所。另外，還要考慮到京城老住戶生活習慣已形成，比較依賴現有生活環境等問題。

　　置業專家認為，因為拆遷戶多為三口之家或三代同堂，所以購置兩居室或三居室的二手房比較合適，二手房總價可根據拆遷補償款的多少而定。而因補償款數量的不同，城區的二手已購公房、央產權房、二手商品房等都可以在選擇之列。拆遷補償款的發放是根據拆遷房屋所屬的戶口數量、當地地價及房屋面積、質量等因素決定的，所以一般情況下，利用拆遷補償款能夠在當地或周邊購購面積相當的二手房。由此，那些已經習慣當地生活環境的百姓便不用因為拆遷而打亂原有生活習慣。另外，如果拆遷戶愿意搬到郊區，也未嘗不可。那么這筆既定的補償款，可以購置更大的房子或者省下錢來另作它用。專家提醒拆遷的百姓，為了能夠盡快入住，較好選擇有裝修的二手房，并且所購房屋的建造年代較好比較近，以滿足拆遷百姓希望長久居住的愿望。如果這筆拆遷款沒有其他急用，那么購二手房時較好還是全額付款或支付高比例頭付，畢竟按揭貸款需要付給銀行較高的利息，對于日常收入不豐厚的拆遷百姓來說，依靠大筆貸款購房未免得不償失。

　　投資客應注重二手房的地段因素

　　對于投資客來說，房地產市場可謂生機與危機共存，而與投資一手房相比，投資二手房風險就明顯降低了很多。近來，京城百姓購購二手房進行投資的比例明顯上升，投資形式是將所購房屋用來出租，以得到較穩定的收益。

　　投資型物業大致分為兩種。其一是普通住宅，其二是公寓。專家認為，在北京租房的人大多是外地來京的打工一族，價格在800至3500元／月的中低檔住宅仍是租賃市場的搶手類型。并且從不同居室的供求比例分析來看，一居室仍然是租賃熱點，供不應求的局面短期還難以得到緩解。所以，如果購購普通二手房用于出租，那么較好還是購購大一居室。房屋帶有簡單裝修的較佳，投資客就不必浪費時間和精力在裝修上，即購即租，以達到盡快實現收益的目的。另外，投資型住宅的地段因素也尤為重要，在白領比較聚集的區域，如CBD、亞運村、中關村等地區以及交通便利的地段，如**環線、城鐵13號線以及新開通的**八通線附近，一居室的需求格外旺盛。如果投資客沒有時間料理出租事宜，也可以委托中介公司代理出租。

　　如果投資公寓用來租賃，所對應的租住人群主要是外企金領、商界成功人士以及外籍人士等，那么就要注重公寓周邊的商業配套、娛樂環境等因素，如酒吧、咖啡廳、大型購物場所、高端超市等的分布狀況。有關人士認為：月租金6000元以上的中高端物業市場整體價格近期明顯走低，降幅約為10%到15%。那么，如果購購二手中高端公寓用來投資，一定要注重其價格因素。其現價至少應低于原售價的10%，這樣靠其租金收益才有望獲利。

來源：北京晚報

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