“非典”改變了我們的生活，但是，“非典”是否也改變了與我們聯系越來越密切的二手房市場呢？且聽島城幾家中介公司各自的觀點。


　　市場影響不大發展趨于平穩


　　“非典”的突然到來，影響了人們的正常生活，但對二手房市場來說，“非典”的影響并不大，房屋的交易量無明顯變化，與往年基本持平。


　　或者說，同去年二手房市場的超級紅火相比較，近期二手房市場的發展已經逐步趨于平穩。其原因主要有以下幾個方面：去年，島城二手房交易市場異常火爆，主要是由于島城基礎設施的大規模建設以及舊城改造步伐的加快，出現了很多需要過渡性或長期性居住的拆遷戶，由于當時市場上可提供的一手房數量極其有限，因而導致這部分購購力轉向二手房市場；另外固有的二手房需求群并沒有隨著市場的變化而減少，從而出現了市場供求關系的失衡，導致了房價上漲，市場活躍；而今年大量新盤相繼推出，商品房與經濟適用房大量投入市場，大大彌補了住宅供應的缺口，加大了二手房未來市場的供應量，無疑也對購房者提供了更多的選擇余地，購房者可以根據自身的需求，更加仔細地選擇適合的住房。與此同時，原本打算購購二手房的人，可能被新推出的商品房或經濟適用房所吸引，二手房需求量就會下降。但因為二手房市場具有一定的滯后性，一般在新盤開始銷售后的三到六個月才會出現二手房，所以新盤的推出對二手房市場并不能起到快速直接的影響作用，但是由于現在的二手房并不便宜，而新推出的商品房就會吸引一些原本打算購又不急著購二手房的人，而經濟適用房讓一些拆遷戶和中低收入者也有了盼頭，這對于原本供求緊張的二手房市場來講，減少了對二手房的需求，起到了釋放壓力的作用。需求量的下降與供應量的增多意味著供求接近平衡，二手房價上升的空間也就相對縮小很多，因此，今年的二手房價已經開始日趨穩定，并在局部地區出現小幅回落。

　　對市場的影響正在逐步顯現


　　“非典”對旅游業、餐飲業、娛樂業、交通運輸業等造成了影響，對二手房市場也同樣產生了一定程度的影響，這主要表現在以下幾個方面：外來投資購房人員數量的明顯減少。另外，二手房交易形式也開始呈現兩極分化的趨勢：一方面二手房購賣客戶入市人流趨淡，4月、5月客流量比3月降低50％。另一方面，電話和上網查詢房源的人數顯著增加，購房者的購房方式正在發生變化。更為重要的是，從二手房的成交量來看，總體開始呈下降趨勢；與3月份相比，4月份和5月份上半月成交量下降30％，5月份下半月略有回升。但總的說來，這段時期，對一直上升的二手房房價產生了很大影響，二手房價格升勢開始減緩，交易速度放慢。


　　同購賣市場相比，二手房的租賃業務影響更為明顯，由于我市對外地務工者的暫行控制措施，四方區、李滄區房屋租賃受影響，從各分店及總部統計數字來看，房屋租賃成交量明顯下降；4月、5月兩個月的成交量只達到3月份成交量的80％，同時房屋租賃價格也呈現下滑趨勢。


　　可以說，“非典”對島城的二手房市場造成的影響，正在逐步顯現出來。


　　市場變化的導火索

　　近來，島城二手房市場發生了系列微妙變化：一、二手房價位漲幅下降，房價總體趨于平穩：今年1－3月份，房價平均每月以5％的速度增長，而4－5月份則不到2％；二、中介企業面臨整合：5月份總體中介交易量下降；大公司停止擴張，開始進行內部裁員與調整；某某公司關門倒閉；某些個體中介“多業并舉”或準備改行。三、銀行二手房信貸條件提高：3月份之前，1980年的房子可以貸款，而4月份開始1986年以后才可以貸；等等。


　　以上變化，表面看來，是非典狀態下的市場反應。仔細分析，“非典”只不過是這種變化的導火索而已，根本原因則是中介市場自身發展的必然結果，其中包括一個行業由無序到有序的發展規律；行業內部優勝劣汰的競爭規律以及二手房作為商品遵循的價格必然要回歸價值的價值規律，等等原因造成目前市場的變化。


　　市場結構調整步伐加快


　　據廣宇房產統計顯示，自4月下旬以來，島城二手房交易也因“非典”而受到一定程度的影響。較明顯的是，看房的外地人數的減少和本地購房者看房次數的減少，使得近期內二手房成交量受到了一定影響。市場中二手房供應量增多，委托價格略有下降，而同時，“非典”對消費者心理產生了較大影響，尤其對外籍購房人士的沖擊較大，從而使青島市的高端市場受到較大的沖擊，促使市場結構調整進一步加快。


　　應該清楚的是，由于“非典”的原因，不少外省市、海外人士暫時無法來青購房，住房的即期消費會變成中遠期消費，樓市會有一個滯后的反應，但“非典”過后，這些消費需求還會釋放出來。由于島城樓市中約70％的住宅消費對象是本地居民，在宏觀經濟方面沒有較大受挫的情況下，“非典”對樓市不會構成太大威脅。自進入5月下旬以來，島城二手房交易數量呈現緩慢增長態勢，交易成交價格平穩，因此，我們完全有理由相信，經過這場無硝煙戰爭洗禮后的青島樓市必然更加成熟健康。


　　成交量保持平穩市場沖擊不大


　　從青房置換各分公司綜合的交易數字分析，二手房置換行業受“非典”的沖擊不大，成交量保持平穩發展。


　　之所以如此，與以下幾點有密切聯系。是市政建設的發展帶動了二手房市場的發展，如2008年青島奧運場館、商務區域等規劃和建設，為二手房市場投資居住形成新點。，購購二手房的觀念越來越被市民接受，特別是目前大量商品房價格未見松動，而二手房交易相對集中的多在城區，房價低于臨近商品房，基礎設施和公共服務比較完善，從而導致二手房市場的平穩發展。較后，政府相繼推出的系列政策也為二手房市場發展提供了有力環境。如青島市住房貸款擔保推出的公積金貸款擔保業務，使公積金貸款辦理流程相對縮短，金融行業也在今年開展了按揭轉移等有關二手房的新業務。 本報記者鞠培霞

來源：青島新聞網

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