剛剛過去的2010年，是樓市調(diào)控政策較密集的一年，從至地方出臺了一系列針對樓市的調(diào)控政策。受此影響，穩(wěn)成為2010年二手房市場的主旋律。記者昨天從濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記了解到，我市2010年二手房成交21083套，較2009年27998套下降了6915套，降幅達(dá)25%，全年成交量走勢呈W狀，成交價格穩(wěn)步上漲，整體局勢朝著調(diào)控方向發(fā)展。
受政策影響明顯 量降價升
從濟(jì)南二手房成交量走勢來看，2010年呈現(xiàn)兩落兩起。因春節(jié)假期因素，2010年1月、2月成交量大幅回落，成交量分別是1500套、800套；3、4月置業(yè)者大量入市，成交量逐步上漲，特別是4月市場成交量達(dá)到2700套，成為2010年成交量較高的月份；4月17日，政府出臺調(diào)控新政，置業(yè)者陷入深度觀望，成交量大幅下降，5月掉頭向下成交1591套，6月則降到了1412套，7月成交1429套，環(huán)比略有上升，8月成交1438套，與前兩月基本持平。 9月后持續(xù)回暖，9、10、11、12月成交量分別為1782套、1766套、2442套、2480套。
從全年走勢看，二手房交易受政策影響非常明顯。2009年年底受營業(yè)稅優(yōu)惠政策影響，為搭上政策末班車，很多購房者提前出手，透支了不少購購力，營業(yè)稅優(yōu)惠政策正式終結(jié)，市場觀望情緒蔓延，剛跨入2010年的二手房市場顯得格外冷清。這種頹勢并未維持多久，進(jìn)入3月后，政策走向逐漸明朗，市場觀望情緒減淡，剛性需求逐漸釋放，二手房成交量出現(xiàn)大幅增長。然而好景不長，隨著4月中旬新國十條的出臺，不少市民對未來房價下行抱有極大預(yù)期，觀望情緒再度回潮。不少已達(dá)成購房意向的客戶紛紛選擇撤單觀望，購購意向大大減退，剛剛恢復(fù)元氣的二手房市場再次降溫。進(jìn)入5月后，市場觀望氣氛加劇，二手房成交量明顯萎縮，購賣雙方完全陷入膠著狀態(tài)，房地產(chǎn)中介市場也面臨重新洗牌。新國十條引發(fā)這股觀望潮一直持續(xù)到8月底。進(jìn)入9月，二手房交易出現(xiàn)爆發(fā)性增長。盡管隨后在國慶前夕出臺的調(diào)控政策涉及二手房交易稅費征收調(diào)整，但并未給濟(jì)南二手房市場造成太大沖擊，在剛性需求的支撐下，市場人氣未減，11月和12月成交量均超過2000套。
相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從濟(jì)南各區(qū)域二手房成交價格來看，2009年底均價近7000元，2010年底近8000元，漲幅約15%。由于一些區(qū)域二手房價格快速上漲，不少年輕人把購房目標(biāo)從三居室調(diào)到兩居室，并將選房區(qū)域向價格相對便宜的西部和北部城區(qū)轉(zhuǎn)移。
2011年：二手房需求預(yù)計減少
濟(jì)南樓市經(jīng)歷了2009年瘋狂后，2010年逐漸回歸理性，新的一年濟(jì)南二手房走勢如何？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，客觀而言，嚴(yán)厲調(diào)控對于遏制房價的上漲速度起到了一定作用，但是，抑制房價過快上漲的調(diào)控目標(biāo)及實際市場走勢與民眾對房價下調(diào)的預(yù)期之間落差明顯。對比兩輪調(diào)控中的樓市表現(xiàn)，盡管政策力度不斷收緊，但市場反應(yīng)卻漸漸冷淡，第三輪調(diào)控隨時可能到來。至于房產(chǎn)稅開征的問題，重慶開始著手準(zhǔn)備試點。2011年或?qū)⒗^續(xù)維持2010年宏觀調(diào)控的力度和頻率。況且，2010年起，保障型住房進(jìn)入加速供應(yīng)階段，這種趨勢在2011年一定會得到延續(xù)。濟(jì)南6大公租房項目簽約啟動后，住房保障部門也正在加緊制定相關(guān)政策。2010年至2012年，濟(jì)南將新增保障性住房不低于230萬平方米，其中廉租房不低于40萬平方米，公租房不低于120萬平方米，經(jīng)適房不低于70萬平方米。這一系列保障措施的出臺，將降低二手房市場的需求量，為樓市降火，但房價跌幅不會太大。
也有分析認(rèn)為，根據(jù)濟(jì)南近期房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)看出，二手房成交量所占比例越來越大，逐步趕上新房，并有超過新房的趨勢。這說明隨著濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展，二手房的優(yōu)勢越來越受到購房人群的關(guān)注和認(rèn)可。以往房地產(chǎn)市場走勢都是逢調(diào)必漲，未來的第三輪、第四輪樓市調(diào)控能否起到顯著作用還有待觀察。在剛性需求的推動下，二手房價格仍將穩(wěn)步上漲。

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