網(wǎng)友答 1．拆遷補償方式 91版條例規(guī)定拆遷補償實行產(chǎn)權調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式；01版條例規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。 2．補償金額確定方法 91版條例規(guī)定作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算；01版條例規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 3．產(chǎn)權調(diào)換結(jié)算方法 91版條例對產(chǎn)權調(diào)換形式償還的非住宅房屋結(jié)算方法作了規(guī)定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價；償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價格結(jié)算；償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算。以產(chǎn)權調(diào)換形式償還的住宅房屋結(jié)算方法則由地方人民政府規(guī)定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，按照下列方式結(jié)算：（一）償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費結(jié)算，被拆除建筑面積按照重置價格結(jié)合成新作價結(jié)算；（二）償還建筑面積超過被拆除建筑面積但在規(guī)定安置基準內(nèi)的，超過部分按照成本價結(jié)算；（三）償還建筑面積超過規(guī)定安置基準的，超過部分按照商品房價格結(jié)算；（四）償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價格結(jié)合成新另增結(jié)算。 01版條例規(guī)定，實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，不區(qū)別住宅與非住宅，均根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換的差價。 4．拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物補償方法 91版條例和01版條例都規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予適當作價補償或貨幣補償。 5．91版條例與01版條例有關拆遷補償規(guī)定的比較分析 91版條例帶有很強的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補償金額時，稱作價補償或適當補償，為補償金額確定的隨意性提供了政策基礎；二是在金額確定方式上，采用重置價格結(jié)合成新方法或按照重置價格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價，而重置價格和結(jié)構(gòu)差價等均由當?shù)卣?guī)定或公布的。這樣，一方面具有很強的可操作性，非房地產(chǎn)估價專業(yè)人員均能承擔拆遷估價工作；另一方面造成補償金額與補償對象實際價值的嚴重脫節(jié)，被拆遷人對拆遷工作的強烈抵觸情緒充分地反映了這一點；第三方面是由于沒有統(tǒng)一的重置價格確定標準，造成各地政府以不同的價格內(nèi)涵測算、公布并實施其重置價格，造成地區(qū)間的不平衡；第四方面是拆遷補償和安置捆綁式落實，房屋被拆遷人的諸多權益因補償對象和安置對象的分離而流失，造成使用權價格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化。 01版條例具有很強的市場經(jīng)濟特征，在措辭上，在涉及補償金額時，稱貨幣補償；在金額確定方式上，采用以房地產(chǎn)市場評估價格方式確定，毫無疑問地，房屋及房屋裝飾裝修價格評估應當做到客觀、公正、科學、合理，為此，要求估價人員必須遵循其價格形成運動的客觀規(guī)律，作出易于被委托方及其其他相關利益主體所接受的估價結(jié)果，保障受房屋拆遷影響的當事人的合法權益；在拆遷補償和拆遷安置問題上，01版條例除了強調(diào)房屋租賃關系對房屋產(chǎn)權人拆遷補償方式選擇的制約和房屋承租人租住權利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權益不因補償對象和安置對象的分離而流失，房屋所有權權益得到充分的尊重。 三、拆遷補償房地產(chǎn)市場評估價格分析 1．評估價格形成方法 房地產(chǎn)估價的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價格測算式和估價技術路線，并且眾所周知評估價格是對應特定估價目的、對應特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補償價格評估的法律依據(jù)顯然應包括01版條例。 2.評估價格形成的假設前提 估價假設前提基本上有兩類，一類是較高較佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實現(xiàn)其較高較佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等；因此，房屋拆遷補償估價應是房地產(chǎn)的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價格存在顯著的區(qū)別。 3．評估價格形成的產(chǎn)權類型 隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達相當?shù)某潭?，并且在住房商品化過程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權內(nèi)涵的產(chǎn)權類型并存，同時，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標準按不低于所購購的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房座落位置的標定地價的10％確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價的1％。因此，房屋拆遷補償估價應反映不同產(chǎn)權類型的價格水平。 4．評估價格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動態(tài)成本過程 房地產(chǎn)開發(fā)建設過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實物的形成過程，也是其價值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過程，從取得土地使用權、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設計、房屋及附屬工程開發(fā)建設到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實物上。在以房地產(chǎn)市場評估價格確定房屋拆遷補償價格時，商品房包括按剩余年限計算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟適用房則包括了土地出讓金金額與標定地價的10％或房改成本價的1％的差額，而此時，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金，即在土地符合建設條件時，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當于部分或全部土地使用權出讓金金額（包含于房屋拆遷補償價格中）又向土地部門支付土地使用權出讓金金額（按出讓合同約定），其合理性顯然值得商榷。 四、拆遷補償價格評估的原則分析 作為房地產(chǎn)估價業(yè)務的構(gòu)成部分，房屋拆遷補償價格評估毫無疑問應當做到客觀、公正、科學。合理，為此，就必須遵循其價格形成。運動的客觀規(guī)律，明確房屋拆遷補償價格評估應當遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價結(jié)果。 l．公平原則 房屋拆遷補償價格評估必須以公正為基本前提；充分考慮有關當事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權類型、合理分配產(chǎn)權收益、合理分攤產(chǎn)權或使用權轉(zhuǎn)移費用。 2．優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則 房屋拆遷補償價格評估應根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟和自然環(huán)境、用途、實際新舊程度、維護保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設備等的不同而區(qū)分計價，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。 3.快捷性原則 從開發(fā)程序看，房屋拆遷（包括價格評估、拆遷實施等）所花費時間的長短將直接影響到整個項目的開發(fā)周期；同時，房屋拆遷評估往往又是批量性的，因此，在滿足估價精度要求前提下，房屋拆遷補償價格評估方法的快捷性顯得尤為重要。 4．政策性原則 01版條例規(guī)定貨幣補償金額以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不可否認，房屋拆遷是一項政策性。強制性很強的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場價格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠實無欺并有適當長的時間進行交易為前提的，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此房屋拆遷補償價格應是房地產(chǎn)的權利受到拆遷政策約束下的合理價值。 五、01版條例下拆遷補償價格評估方法構(gòu)建的設想 l．評估方法的適用性 房屋使用價值通過房地產(chǎn)的整體效用；包括房屋建筑和房屋設備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來實現(xiàn)，因此，原則上完全可以視房地產(chǎn)的整體為估價對象或范圍。但在估價實務中，緣于諸如房屋裝修設備的個別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產(chǎn)整體價值評估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時，由于01版條例規(guī)定，房屋的附屬物不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償，因此有理由也有必要對房屋和房屋的附屬物作分別估價，此時房屋評估就可方便地采用比較法和收益法了。 2．房屋拆遷補償價格評估的技術路線 房屋拆遷補償價格評估采用對比法進行。在假設不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結(jié)構(gòu)類型、一定平面形式的標準房屋的評估價格水平；以此標準的評估價格水平為基準，估價對象與之逐項比較房屋價格影響因素，確定價格修正系數(shù)；標準評估價格水平與價格修正系數(shù)相乘即可求得市場價格；經(jīng)拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補償金額。 3．標準評估價格水平的確定 標準評估價格水平的確定是前期基礎性工作，全部評估過程的便捷性和準確性均取決于此。其確定步驟為： a.確定標準評估價格水平對應的房屋結(jié)構(gòu)類型和平面形式 在確定拆遷評估的范圍后，調(diào)查踏勘選取典型（占較大比例者）結(jié)構(gòu)類型和平面形式的房屋作為標準房屋，必要時可確定一個以上標準房屋。 b．確定標準評估價格水平 選取標準房屋的可比實例，在交易價格，或以租金按收益法形成的收益價格中剝離出房屋價格，按比較法確定標準房屋的評估價格水平，或直接以成本法確定之。 4．標準評估價格水平的調(diào)整 影響房地產(chǎn)價格的因素很多，包括環(huán)境狀況、所處樓層、新舊程度、產(chǎn)權類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內(nèi)環(huán)境．工程質(zhì)量等，或按百分率法，如所處樓層、產(chǎn)權類型、朝向等；或以明確的定量化方法，如環(huán)境狀況。道路交通臨路狀況、工程質(zhì)量等，編制調(diào)整系數(shù)或調(diào)整系數(shù)確定方法。 5．房屋拆遷補償可視作一種特殊交易方式，賣者出售時有一個愿意接受的較低界限價格，該較低界限價格以其成本為依據(jù)。正如馬克思所說；“商品出售價格的較低經(jīng)濟界限，是由商品的成本價格規(guī)定的。如果商品低于它的成本價格出售，生產(chǎn)資本中已經(jīng)消耗的組成部分，就不能全部由出售價格得到補償。如果這個過程繼續(xù)下去，預付資本價值就會消失”。由于成本法是以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎的，因此根據(jù)成本法可以確定該較低界限價格，即： 較低界限價格=預付資本價值=市場價格一交易稅費一開發(fā)利潤 一般地，交易稅費為市場價格 6.05%（5.55%＋0.5%），開發(fā)利潤按房地產(chǎn)類型為預付資本價值的相應百分率，如商業(yè)25%、綜合15%、普通住宅8%

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