寫字樓物業管理方案應該注意那些

較佳答案 根據“XX佳園”的設計特點，現擬出“XX佳園”物業管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業主和住戶能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“XX佳園”物業持續升值，為住戶營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光社區，提升生活品質，實現業主、開發商、物業公司和諧、多贏的經營目標。 一、XX佳園物業概況 “XX佳園”位于福廈路、環城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。美麗的社區，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細致、負責任的物業公司去用心呵護。 二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準 根據XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業為中高端管理。其服務標準如下： （一）建立24公里值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。 （二）定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。 （三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。 （四）每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。 （五）物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。 （六）常規性公共服務1、房屋管理及維修養護 （1） 棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。 （2） 物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。 （3） 空調安裝統一。2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。 （1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。 （2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。 （3）消防系統。24公里值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。 （4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發生；遇有事故，維修人員在20時辰內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。4、保安及車輛管理。 （1）專業保安隊伍，24公里值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。 （2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。 （3）車輛出入管理嚴格，有登記。 （4）停車場停放整齊，場地整潔。 （5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。 （6）聯系群眾，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指導下搞好治安管理。 5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。 （1）環衛設施完備。 （2）實行標準化清掃保潔。 （3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。 （4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。 （5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。6、綠化管理 （1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。 （2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。 （3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。 （4）綠化完好率達到95%以上。7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。 （1）受理本小區二次裝修咨詢與審批。 （2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。8、房屋租售管理。 （1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。 （2）配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。9、社區文化 （1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。 （2）制有居民精神文明建設公約。 （3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。 （4）業主滿意率95%以上。（七）針對性的專項服務（代理業務） 1、代住戶進行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。 2、提供空房代管、房屋中介等服務。 3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。 4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。 5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。 三、公司擬采取的管理方式 “對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。（一）標準化管理 物業管理涉及面廣，一般住用戶對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理松懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。（二）溝通服務至上 組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規范物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范要求登記下來，書面呈報開發商。完全禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。（三）締造親善的社區文化 創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。 四、為開展XX佳園物業管理所配置的人力、物力資源 （一）人員設置。 根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積2萬平方米計算,本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。 職位 人數 負責內容 管理入主任兼業主聯絡處主任 1人 負責總體工作安排、業主溝通 工程人員 1人 負責設備、設施維修、保養 車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費 保潔綠化人員 1人 負責保潔綠化 保安人員 6人 負責崗亭、車輛出入、巡邏注：財務人員由總公司兼任。（二）綜合效益簡要分析 XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考，較后的收費標準以物價局批復標準收費)： 管理費 維修金 多層住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月 商場 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月 地上車位 40元/位·月 地下車位 60元/位·月 五、XX佳園物業管理的具體操作 公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理 。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。 (一)前期準備 公司派出專業人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶手冊、業主公約及前期物業管理協議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。 1.內部機構的設置與擬定人員編制 2.物業管理人員的選聘和培訓 開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。 3.規章制度制定 1）、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發放。 2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。 (二)物業管理的啟動1.物業的接管驗收 1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照）。 2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）2.入伙管理 1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統”。發放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問；簽訂物業管理委托合同、業主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業管理工作；向用戶發放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進出道路、協助用戶搬遷以及交通指揮等；做

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